Источник: Интерфакс-Недвижимость
Потенциальных покупателей и собственников жилья на Кипре, которые волновались о возможном двойном налогообложении, успокоили: это решение практически их не коснется, пояснили эксперты рынка недвижимости обеих стран. Что же поменяется для резидентов и тех, кто хочет ими стать?
Два конца
В конце июля покупателям жилья на благословенном для состоятельных россиян Кипре пришлось довольно серьезно поволноваться – страны заговорили о возможном двойном налогообложении. Вопрос о радикальном пересмотре соглашения с Кипром, а заодно и с другими транзитными юрисдикциями, был поднят на волне борьбы с последствиями коронавируса. «В рамках переговоров Республика Кипр согласилась на условия РФ по внесению изменений в российско-кипрское соглашение об избежании двойного налогообложения в части увеличения налога у источника до 15% в отношении дивидендов и процентов», — сообщил Минфин. Ратификация протокола должна состояться до конца 2020 года, и он вступит в силу с 1 января 2021 года.
Напомним, что, согласно российскому законодательству, ставка налога при получении дивидендов составляет 13-15%. Если получатель дивидендов является налоговым резидентом страны, с которой у России есть соглашение об избежании двойного налогообложения, он может платить налоги по более низкой ставке.
Но, как говорится, пронесло. Закон практически не коснется российских покупателей жилой недвижимости на Кипре, рассказали в Kalinka Group.
«Большинство наших клиентов – это соискатели «золотой визы», которые инвестируют в жилую недвижимость за рубежом. В соглашении же речь идет об иностранных компаниях, которые получают дивиденды от бизнеса на территории этой страны», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
С тем, что этот шаг не будет иметь практически никаких последствий для покупателей и нынешних владельцев недвижимости на острове, в том числе из России, согласны и в компании Golden Brown Cyprus.
«С недвижимостью это связано минимально, так как эти дивиденды зачастую реинвестировались в Россию. Изменение ставки может повлиять на решение россиян открывать компании на Кипре с целью получения дивидендов. Однако выбирая между немногочисленными российскими свободными экономическими зонами и Кипром, многие все равно продолжат выбирать последний, чтобы защитить свой бизнес, ведь в случае судебных разбирательств дела будут рассматриваться в европейских судах», — добавила генеральный директор Golden Brown Cyprus Татьяна Бурлаковская.
По мнению аналитиков Kalinka Group, несмотря на то, что с 2013 года Кипр был исключен из списка офшоров, благодаря визовой программе «гражданство за инвестиции» страна по-прежнему остается привлекательной для иностранных инвесторов.
Пока все закрыто
Россияне, любящие Кипр как вторую родину, в этом году оказались в зоне риска не впервые. Еще 23 марта 2020 года Президент Республики Кипр объявил пандемию COVID-19 национальной чрезвычайной ситуацией. Правительство распорядилось приостановить всю деятельность на строительных площадках по всей Республике Кипр. Единственное исключение было сделано в отношении работ, представляющих общественный интерес и подлежащих специальному разрешению. После ослабления ограничительных мер строительные работы на всех объектах было разрешено возобновить снова 4 мая, соблюдая установленные правила, чтобы минимизировать все потенциальные риски, связанные с Covid-19. Некоторые компании не смогли немедленно возобновить работы, потому что они не были должным образом подготовлены.
«Мы работаем круглосуточно, чтобы наверстать упущенное время, мы вносим все необходимые изменения в график, чтобы гарантировать, что на нас не повлияет Covid-19», — заверили в девелоперской компании Cybarco.
Закрытые из-за коронавируса границы и невозможность уехать-уплыть-улететь куда бы то ни было оптимизма им тоже не прибавляли. Но, как и из российские коллеги, киприоты освоили показы и даже продажи онлайн.
«Мы не останавливали продажи недвижимости в наших проектах, но ввели дистанционную продажу из-за ограничений на поездки, которые были приняты почти во всех странах. Мы организовали онлайн-и виртуальные туры для наших проектов, чтобы помочь нашим потенциальным покупателям иметь четкое представление о нашем портфолио и помочь им сделать правильный выбор», — рассказали в Cybarco.
Там подчеркнули, что сделок на рынке недвижимости в этот период времени стало меньше, но интерес к покупке недвижимости на Кипре не уменьшился.
«Многие состоятельные люди, особенно в такой ситуации, поняли преимущества, которые дает кипрская инвестиционная программа, и оценили те преимущества, которое они будут иметь, инвестируя в недвижимость на Кипре», — говорит Sophia Paraskeva из Cybarco.
«За последние несколько недель интерес иностранных инвесторов к кипрской недвижимости, например, в Лимассоле увеличился в 1,5 раза по сравнению с январем-февралем текущего года. При этом, почти половина из них (около 40%) – граждане России. Пока границы закрыты, потенциальные инвесторы активно пользуются услугами виртуальных туров и ведут переговоры с застройщиками. Мы ожидаем, что во второй половине 2020 года мы увидим активный рост непосредственных сделок с недвижимостью», — прогнозирует заместитель председателя Кипрской ассоциации застройщиков (Cyprus Land and Building Developers Association – LBDA) основатель и директор Imperio Яннис Мисирлис.
Кстати, аэропорты страны открылись уже в июне с категоризированными правилами въезда на Кипр. Страны были сгруппированы в соответствии с их рейтингом, что позволило открыть въезд на Кипр для определенных граждан. Но пока не для России, к сожалению.
Верные инвесторы
Как бы то ни было, назло всем обстоятельствам, россияне остаются верными Кипру.
«Интерес российских клиентов к покупке недвижимости на Кипре остается высоким, особенно среди желающих переехать к морю из-за опасения, что будет новая вспышка коронавирусной инфекции. При этом спрос сохраняется как на жилую недвижимость, так и на коммерческую (отели и мини-гостиницы), прежде всего в Лимассоле и Пафосе. Российских покупателей вполне устраивает доходность объектов на уровне 5% годовых», — рассказали в Golden Brown Cyprus.
Сектор недвижимости Кипра в 2020 по-прежнему может выиграть от низкой процентной ставки, как это было и в последние годы. Кроме того, чтобы снизить риски падения экономики на период карантина власти страны ускорили выдачу гражданства инвесторам, отметил Мисирлис.
Говоря о том, как изменился портрет россиянина – покупателя кипрской недвижимости, в Cybarco рассказали, что российские клиенты стали более внимательными и знающими, и они ищут различные варианты на рынке с привлекательными безопасными инвестициями.
А уж с чем, так с безопасностью инвестиций на Кипре все хорошо. Заметный интерес иностранных инвесторов к программе получения гражданства вырос на фоне укрепления нормативной базы. В конце июля парламент Кипра утвердил новые правила инвестиционной программы, а также сохранил порог входа: 2 млн евро капиталовложений в экономику плюс приобретение недвижимости на сумму от 500 тыс. евро (либо только вложения в недвижимость на сумму от 2 млн евро).
«Теперь порядок закреплен официально, и это положит конец любой неопределенности, которая преобладала в последние несколько лет. Наличие определенного набора правил гарантирует доверие к программе и ее продолжение»- отметил Мисирлис.
Если же говорить о налогах, то они остались вполне подъемными для владельцев недвижимости на юге острова. В Kalinka Group напомнили, что с 2017 года на Кипре полностью отменен ежегодный налог на недвижимое имущество. Налоги выплачиваются при покупке недвижимости. В частности, налог на переход права собственности в размере от 3% до 8% (варьируется в зависимости от стоимости недвижимости) уплачивается в земельный кадастр. Помимо него покупатель недвижимости также однократно оплачивает гербовый сбор — 0,15-0,2% от стоимости объекта. Ежегодно с владельцев недвижимости на Кипре взимается только муниципальный налог от 55 до 185 евро в зависимости от площади жилья. В случае дарения или передачи имущества по наследству этим налогом недвижимость не облагается.
Напомним, что по итогам 2019 года, Россия стала лидером по числу сделок купли-продажи на Кипре среди стран, не входящих в ЕС. Согласно статистике LBDA, в 2019 году нерезиденты ЕС (включая россиян) заключили почти 3 000 сделок купли-продажи. При этом доля клиентов из стран вне Евросоюза составила 28% от общего объема сделок. Основными странами-инвесторами за пределами ЕС в 2019 году стали Китай, Россия и ОАЭ. Из них на долю России приходилось около половины сделок купли-продажи, или около 15% от общего объема транзакций.