Источник: 66.RU
В Екатеринбурге по примеру Москвы запускают программу по сносу многоэтажек. Регион или муниципалитет смогут изымать жилье в упрощенном режиме, а застройщики – строить там новые кварталы. Предполагается, что это прежде всего ускорит обновление центра города.
Свердловские законодатели вместе с застройщиками разрабатывают правила, по которым планируется отселять и сносить дома в рамках реновации — программы обновления жилых кварталов, аналогичной московской. Область может стать одной из первых, где будут приняты уточняющие федеральный закон местные нормативные акты, и получить федеральное финансирование.
Речь идет о поправках в Градостроительный кодекс, которые вступили в силу с 1 января 2021 года. Они прописывают условия реновации застроенных территорий. Это могут быть участки с ветхим и аварийным жилым фондом, а также промышленные площадки.
Вообще понятие «комплексное развитие территорий» (КРТ) федеральные власти ввели в оборот несколько лет назад. Но механизм так и не заработал. Во-первых, не было конкретики, по каким принципам кварталы отдавать под такую застройку. Во-вторых, непонятно, как расселять дома.
После прихода на пост вице-премьера Марата Хуснуллина, который до того курировал стройкомплекс Москвы и запустил там программу сноса пятиэтажек, дело сдвинулось с мертвой точки. Закон о всероссийской реновации Госдума утвердила за осеннюю сессию. По сути, в нынешнем виде это концепция, требующая уточнений и «приземления» для каждого региона.
Чтобы начать реновацию в Екатеринбурге, свердловский парламент должен изменить большое количество документов и довести правила до ума. Например, федеральный законодатель дал областным депутатам простор для установления того, какие именно дома можно включать в зону КРТ:
— дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам» (что имеется в виду — «хрущевки», «брежневки» или что-то иное, — решат региональные власти);
— дома с высокой степенью износа крыши, стен или фундамента (какой именно — решат региональные власти);
— дома, в которых слишком дорогой капремонт (насколько дорогой — решат региональные власти);
— дома, которые находятся в «ограниченно работоспособном состоянии» (что это значит — решат региональные власти);
— дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем (каких именно — решат региональные власти).
Помимо этого, закон позволяет застраивать кварталы с ветхим и аварийным жильем (и смежные с ними дома), промзоны, а также сносить самовольные постройки и здания, которые не соответствуют назначению земли.
Предполагается, что окончательные критерии, что можно застраивать, а что — нельзя, власти определят вместе с девелоперами. В частности, одним из консультантов выступает компания «Брусника».
Дмитрий Ступин, руководитель по продукту компании «Брусника»:
— Застройщики готовы заходить в проекты реновации, но раньше делали это с настороженностью из-за сложной и громоздкой процедуры выкупа квартир. Теперь процесс станет юридически проще и прозрачнее. При этом закон не даст карт-бланша на зачистку целых микрорайонов и возведение на их месте примитивного и дешевого жилья. Наоборот, фокус сместится на замещение старого жилфонда внутри города. Вместо этого появится соразмерная человеку комфортная застройка.
Пару лет назад федеральный Минстрой, госкомпания «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» разработали стандарты нового русского жилья, которые вскоре могут стать обязательными к исполнению. Так, эти принципы предусматривают плотную и компактную застройку, но при этом новостройки должны учитывать человеческий масштаб и быть базовой этажностью в 9 этажей (хотя высотные здания, конечно, тоже допускаются).
Отдельно региональные или муниципальные власти прописывают границы КРТ. На данный момент в Правилах землепользования и застройки Екатеринбурга таких зон две — вокруг парка Маяковского и в районе улицы Опалихинской. К ним вскоре могут добавиться и другие кварталы.
После утверждения зон под реновацию (будет выпущен отдельный документ) проводятся собрания многоквартирных домов. Чтобы принять решение о внесении постройки в проект КРТ, нужны голоса 2/3 собственников. А чтобы исключить дом из границ застройки, достаточно голосов 1/3 жильцов. Кстати, сроки проведения общих собраний тоже определяет регион (но они не могут быть меньше одного месяца).
После этого объявляются торги и выбирается компания, которая и займется расселением, сносом и возведением новых домов. Собственникам квартир положена рыночная компенсация или другое равноценное жилье. Кстати, критерии того, какое жилье будет считаться равноценным, тоже определит регион.
Федеральный концепт предусматривает:
— жилая площадь и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в освобождаемой;
— новое помещение должно соответствовать региональным стандартам;
— новое жилье должно быть расположено в том же городе, что и прежнее.
Чисто теоретически реновацией может заняться регион (как это происходит в Москве) или муниципалитет, но для Екатеринбурга это не подойдет. Поэтому обязанность по отселению старых домов ляжет на частного девелопер. И в том и в другом случае Фонд ЖКХ компенсирует затраты на выкуп: региону и муниципалитету — до 100%, частному инвестору — до 25%.
Как считается, проекты реновации дадут властям больше рычагов контроля, чем на любой другой стройке. Например, чиновники смогут согласовывать архитектуру новостроек, а также влиять на городскую среду, определять места под парки и школы и устанавливать различные ограничения.