Источник: Мир Квартир
Старый ремонт, плохой вид из окна, отсутствие балкона, крайние этажи, близость автомагистрали, завода или спецучреждения – все эти очевидные качества делают недвижимость неликвидной для покупателя. Чего стоит опасаться, если внешне приобретаемая квартира вам нравится и с документами полный порядок?
«Три сестры, три сестры разорвут тебя на части…»
Многие люди ошибочно считают, что стоимость и ликвидность недвижимости зависят прежде всего от ее состояния и расположения. Но это справедливо только для тех ситуаций, когда ее собственники – взрослые и адекватные люди, которые следуют общей цели.
Представьте ситуацию, когда трем сестрам в наследство достались не серьги, а двухкомнатная квартира. Причем в равных долях. Кто будет в ней жить, учитывая, что у каждой из них есть своя семья? Решить этот вопрос миром практически невозможно.
Казалось бы, самый логичный вариант – продать квартиру. Но кто-то из сестер может оказаться против. Например, из-за возможности получить более выгодную регистрацию по месту жительства, если это Москва или рядом есть нужная школа (детсад, больница и т. д.).
Или, может, одной из сестер остро нужен дополнительный доход. И она согласится только на то, чтобы квартиру кто-то арендовал и платил деньги. А другие сестры окажутся против из-за ухудшения товарного вида.
Продать свою долю одна из сестер, конечно, может. Но по самой минимальной цене. Ибо кто захочет покупать долю в квартире, которой не сможет распорядиться? Поэтому и стоят такие объекты недвижимости годами пустые, пока собственники не найдут какой-то устраивающий всех компромисс.
Первый и последний… и вообще никакой не предлагать!
Все знают, что первые этажи часто бывают неликвидными. Последние этажи к таким относятся тоже, но значительно реже. И все уверены, что, покупая квартиру на других этажах, можно расслабиться и ни о чем не волноваться. Но это не так.
Дефицит коммерческой недвижимости вдоль оживленных транспортных путей заставляет предпринимателей внедряться в жилые массивы все глубже. И спальные районы не являются исключением.
Но если продуктового магазина на первом этаже многоэтажки, стоящей в середине квартала, можно не опасаться, то офис, пекарня или dark store (от англ. «темный магазин») там могут появиться запросто.
Даже если такое соседство будет абсолютно легальным и предприятие будет соблюдать все санитарные нормы, хлопот у жителей дома прибавится.
Проблема с парковочными местами станет еще острее – у коммерческой структуры будет много посетителей. Которые, в свою очередь, будут создавать намного больше шума, чем обычно бывает. И привлечь за это никого не получится, т. к. предельный звуковой порог не превышается.
А dark store добавляют удовольствия только своим владельцам за счет снижения затрат на логистику. Жители же от такого соседства просто «стреляются». Круглосуточные разгрузки с машин и ходьба курьеров туда-сюда нарушают жизнь и покой ни в чем не повинных граждан.
Ну а если в доме появилась пекарня или склад продуктов питания, то количество «жильцов» в нем моментально вырастет в разы. От насекомых и грызунов не будет никакого спасения. И продать квартиру в таком месте будет гораздо сложнее, чем раньше.
Легким движением руки квартира превращается…
Примерно каждая пятая квартира на вторичном рынке недвижимости продается с перепланировкой. Но узаконивать ее никто особенно не торопится. Подумаешь, всего-то снес ненужную стенку между кухней и кладовкой! Или перенес кухню в гостиную и вместо нее сделал спальню.
А покупатели только рады, что хозяин проявил смекалку и расширил пространство для жизни.
Подписывая договор купли-продажи такой квартиры, многие даже и не подозревают, какую мину замедленного действия подкладывают под себя. А многие просто не понимают, чем грозит в дальнейшем их желание перекроить свою квартиру.
Одно дело, когда перепланировка затронула перегородки, не являющиеся несущими и по которым не проходят коммуникации. Совсем другое дело, если снесенная стена была частью опоры перекрытий верхнего этажа или содержала внутри вентиляционный канал.
Обеспокоенные появившимися трещинами или отсутствием свежего воздуха соседи предъявят свои законные требования новому владельцу помещения. Которому придется исправлять все смелые решения прежнего хозяина за свой счет.
Но зачастую это просто невозможно сделать без серьезных финансовых затрат. Например, когда изменилось количество комнат или поменялось назначение помещений.
И даже если у соседей нет к вам никаких претензий, квартиру очень долго не получится продать. Около 70% сделок на рынке квартир совершается с помощью ипотеки. И покупатели не рискнут обманывать банк неузаконенной перепланировкой. Поскольку это грозит им расторжением кредитного договора.
Прежде чем купить ту или иную квартиру, подумайте, сможете ли вы ее быстро продать. Или, чтобы мнение было более объективным, задайте этот вопрос друзьям и специалистам по недвижимости. Возможно, это поможет увидеть объект покупки в ином, более реалистичном свете.