Источник: РБК-Недвижимость
Почти каждая квартира на московской вторичке продается по завышенной цене. Несоответствие стоимости рынку может затруднить процесс продажи, а экспозиция квартиры — растянуться на несколько месяцев.
Полный пакет документов, скидка и ремонт могут ускорить продажу. Вместе с экспертами рассказываем, как это сделать.
За сколько можно продать квартиру
Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.
Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.
«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.
Надо ли продавать квартиру сейчас
Продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя. На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — добавила эксперт.
На протяжении почти всего мая количество просмотров объявлений на вторичном рынке было выше, чем в прошлом году. Поэтому сейчас стоит попытаться сыграть на отложенном спросе, который будет реализован в ближайшие недели.
Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.
Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.
«Для некоторых продавцов прогнозы по поводу снижения цен станут значимым фактором для того, чтобы поскорее выйти на сделку. При таком развитии событий выгоднее продать квартиру сейчас, чем по сниженной стоимости в дальнейшем», — сказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Если есть потребность в продаже квартиры, то однозначно стоит, считает Ирина Бербенева из «Миэль». Сейчас есть определенный дефицит квартир — предложение сократилось в карантинные месяцы, при этом потребность в объектах существует. И если сейчас успеть выставить свой объект одним из первых, то можно оказаться в выигрыше и по времени, и по деньгам.
Кроме того, сейчас крайне сложно прогнозировать, что будет осенью, поэтому при быстрой продаже квартир есть некоторое время для грамотного распоряжения полученными финансами.
Как ускорить продажу квартиры
— Полный пакет документов
Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим).
Поэтому элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента, отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.
«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — сказала эксперт.
— Меньше хлама, больше чистоты и порядка
Еще один аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок.
«Провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна. Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».
Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.
При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила эксперт аналитического центра ЦИАН.
— Не завышайте цены
Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.
По оценкам «Инком-Недвижимости», 95% объектов в сегменте элит и бизнес предлагаются по завышенным ценам. Стоимость популярных однушек и двушек в массовом сегменте завышена в каждом втором случае — 50% лотов выставлялось по цене выше рыночной. Поэтому нужно реально оценивать стоимость своей недвижимости, возможно, проконсультироваться со специалистом, промониторить ситуацию по рынку.
Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.
«Иногда у нас бывали примеры, когда грамотная предпродажная подготовка помогала быстрее продать жилье. К примеру, до начала карантина средний срок экспозиции однокомнатных квартир (самого востребованного предложения) составлял месяц, при этом некоторые объекты, где была проведена более тщательная подготовка к показам, были реализованы за две-три недели», — отметил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».
— Обмен квартиры на новостройку
Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин. По данным компании «Бест-Новострой», в 2019 году чаще всего услугой трейд-ин пользовались подмосковные жители, которые переезжали в столицу. Почти треть таких покупателей оплатили часть стоимости квартиры в московской новостройке деньгами, полученными от продажи прежней квартиры.
В период самоизоляции схема трейд-ин на рынке жилья перестала быть актуальной — застройщику сложно реализовать квартиры бесконтактным способом. Однако после окончания пандемии обмен может стать главным рабочим инструментом на рынке жилья.
Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.
Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья банком, который выдал ипотеку, отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить сам застройщик, в чьих интересах, правда, занизить в разумных пределах стоимость вторичной квартиры.