Источник: Новострой-М
Перед тем как подписать основной договор при покупке квартиры в новостройке, покупателю могут сначала предложить заключить договор бронирования. Необходимо ли составлять такой договор, сколько стоит бронирование и как его правильно расторгнуть – во всем разбирался Новострой-М.
Что такое бронирование квартиры?
Договор бронирования квартиры – в сущности, это договор о намерениях: покупатель и застройщик договариваются, что в течение оговоренного срока стороны подпишут так называемый «основной договор» (по закону, это должен быть договор долевого участия) с соблюдением всех обозначенных условий. Иными словами, договор бронирования позволяет покупателю «застолбить» выбранную им квартиру, а самое главное – зафиксировать ее цену.
«Договор бронирования заключается, когда клиент хочет «закрепить» за собой понравившуюся квартиру. Это не обязательная опция, но в условиях высокого спроса на московскую недвижимость, когда хорошие лоты раскупаются мгновенно, лучше подстраховаться и письменно подтвердить свои намерения. Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик взял на себя обязательство продать вам конкретный лот по определенной цене. Только в том случае, когда покупатель точно знает, какая квартира ему нужна, и у него есть вся необходимая сумма, сразу оформляется ДДУ»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Таким образом, основные причины для бронирования квартиры в новостройке: возможность не упустить выбранный вариант (это может быть редкая и удачная планировка, отличный вид из окна или сразу несколько преимуществ) и получить гарантию того, что квартиру вам продадут по заранее обозначенной стоимости без возможности ее повышения. «Помимо этого, сохраняются и действующие акции», – напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«С юридической точки зрения договор бронирования является непоименованным, то есть прямо не предусмотренным законом. Поэтому суды применяют к нему нормы о других известных видах договоров. При этом ситуация кардинально различается в зависимости от того, как сформулированы условия такого договора, в том числе бронируется ли уже возведенная квартира или речь идет о строящемся жилье. Также важным является то, как стороны сделки определили сумму, которую вносит покупатель»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Обязательно ли заключать договор бронирования? Строго говоря – нет, не обязательно, но в каждой компании могут быть свои «правила игры».
«Если для заключения сделки нужно зарезервировать квартиру на срок до нескольких дней (для подготовки документов, оформления ипотеки и т.п.), застройщик может сделать это без договора бронирования»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Причем такая бронь даже не оформляется документально: стороны устно договариваются, что квартира несколько дней подождет покупателя.
«Если недвижимость приобретается за наличные при стопроцентной оплате, что позволяет заключить договор в короткий срок, то покупателю девелопер может в индивидуальном порядке предложить формат бесплатной устной брони, действующей на срок до 1 или 2 дней»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
По оценке Дениса Бобкова, генерального директора «Недвижимость-Профи», бесплатная устная бронь может предлагаться и на срок до 3-5 дней.
В то же время некоторые застройщики могут подходить к этому вопросу более строго. «Главная цель бронирования – подогревать интерес потенциальных покупателей к проекту, стимулировать продажи и привлекать инвесторов. Без договора бронирования покупка невозможна: документ фиксирует цену и срок брони», – отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Условия бронирования
Самый интересный момент – то, на каких условиях заключаются «необязательные» договоры бронирования. Покупатель квартиры должен уделить этому очень большое внимание и пристально изучить документ, ведь от этого может зависеть возможность расторжения договора и возврат средств по нему.
Кстати, а сколько нужно заплатить за бронь? Стоимость бронирования квартиры в новостройке зависит и от стоимости самого объекта, и от того, какими темпами повышаются цены в каждом конкретном жилом комплексе. «В среднем стоимость месячной брони сопоставима с размером ежемесячной индексации цен в конкретном проекте. В комфорт-классе в 2021 году стоимость бронирования почти никогда не превышала 50 тысяч рублей. При покупке нескольких лотов договор бронирования заключается на каждый из объектов недвижимости и, соответственно, оплачивается отдельно», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
В ГК «Гранель» стоимость бронирования ниже среднего – но есть и нюансы: «Бронирование каждого лота оплачивается отдельно и стоит примерно 10 000 рублей. В цену квартиры стоимость бронирования не входит – это дополнительные расходы», – подчеркивает Сергей Нюхалов.
По словам Надежды Коркка, это нормально: «Существует разная практика на рынке. Одни застройщики включают бронирование в стоимость ДДУ, а другие расценивают данные средства как оплату услуг подбора квартиры и подготовки всех необходимых документов для сделки».
Как объясняет Денис Бобков, если договор бронирования заключается не с компанией-застройщиком, а с иным юрлицом, то стоимость договора бронирования обычно не входит в стоимость приобретаемой недвижимости – это оплата части стоимости квартиры, которая должна была бы пойти в качестве комиссии стороннему агентству или внутренней компании (не являющейся формально застройщиком) в составе группы компаний девелопера (а вот у девелопера обычно стоимость договора бронирования включается в стоимость объекта, т.е. в основном договоре сумма уменьшается на стоимость договора бронирования).
«В разных новостройках условия бронирования свои, общего критерия не существует, – соглашается Владимир Щекин. – В Russian Design District такая услуга стоит от 200 тысяч рублей за лот, при этом договор заключается на комфортный для клиента период – 14 дней».
По данным компании «Метриум», в среднем стоимость бронирования составляет порядка 1-3% от цены недвижимости и зависит от сегмента: так, в массовых новостройках бронирование понравившегося варианта, в среднем, обойдется примерно в 50-100 тыс. рублей, в проектах бизнес-класса – порядка 300-500 тыс. рублей.
Варьируются и сроки бронирования. Но в среднем застройщики предлагают заключить договор бронирования на 14 дней. Увеличить этот срок можно только при более сложной схеме покупки – например, при трейд-ин.
«К примеру, если недвижимость приобретается в ипотеку, то чаще всего бронь действует 14 дней: за этот период банк успевает рассмотреть заявку, принять по ней решение и урегулировать все необходимые моменты. При покупке с помощью услуги трейд-ин срок бронирования может составлять 2-3 месяцев, пока старая квартира не будет реализована. Но если ситуация объективная и сделка откладывается по не зависящим от покупателя причинам, а представитель застройщика проинформирован о вашей ситуации, то вероятность продления брони без дополнительной платы выше. Однако, это нужно также уточнять у конкретного застройщика. Некоторые участники рынка при услуге trade-in устанавливают стоимость брони на конкретный срок, например, 1 месяц, а пролонгирование требует повторной оплаты брони»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Процедура бронирования
Процесс подписания договора бронирования квартиры в новостройке очень прост: это стандартный для застройщика документ, он составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами, регистрации в Росреестре он не подлежит. Образец договора бронирования покупатель всегда может запросить и изучить заранее – в офисе продаж или по электронной почте.
Главное, чтобы в договоре были четко обозначены объект бронирования (корпус, секция, этаж, номер на площадке, площадь квартиры), сроки действия брони, стоимость услуги, порядок расторжения договора и возврат средств.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни. Один из них мы уже описывали выше:
— оплата по договору бронирования может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика. «Раннее бронирование часто позволяет «промерить спрос» – установить, насколько проект интересен инвесторам», – говорит Ирина Доброхотова.
«В условиях ажиотажного растущего рынка или просто при недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда девелоперу приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене, – соглашается Денис Бобков. – Эти случаи, увы, стали нередки за последний год на московском рынке новостроек. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях».
«Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой. В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.
Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.