Источник: Magenta.today
Источник фотографии
Традиционно осень — горячее время для риелторов и застройщиков. Однако 2020 год вообще непохож на предыдущие — пандемия перевернула сезонность с ног на голову. Мы узнали у экспертов рынка недвижимости, будет ли привычный осенний рост спроса, продолжат ли ползти вверх цены, и как изменятся предпочтения покупателей.
Александра Чиркова, руководитель продукта «Нмаркет.ПРО:Бронирование»:
— На рынке первичной недвижимости пандемия отразилась не так сильно, а выход из нее был одним из самых быстрых. С июля мы наблюдаем серьезный рост сделок по новостройкам, который безусловно подогревается рекордно низкой процентной ставкой по ипотеке. Не думаю, что есть предпосылки для остановки такого роста.
Вывод в продажу новых жилых комплексов, страх новой волны коронавируса и разговоры о скором завершении программы льготной ипотеки будут только дополнительно стимулировать покупателей. Одним из основных инструментов корректировки спроса во избежание перегрева рынка остается повышение цен на жилье, поэтому ажиотаж безусловно приведет к росту стоимости за квадратный метр.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
— Осенью 2020 года не будет резкого увеличения объемов продаж недвижимости в сравнении с летом, в этом основное ее отличие от предыдущих лет. В текущем году мы наблюдали ажиотажный спрос на жилье уже летом. Он был вызван отменой режима самоизоляции, негативными ожиданиями потребителей в связи с кризисными явлениями в экономике и, конечно, введением льготной субсидируемой государством ипотеки.
В 2020 году осенью продолжатся тенденции лета. Летом не все, кто хотел, успели улучшить свое жилищное положение. Осенью многие потенциальные покупатели традиционно повысят свою деловую активность и начнут искать надежные способы вложения денег в нестабильной экономической ситуации. В этих условиях качественные проекты с хорошей транспортной доступностью в экологически благоприятных локациях будут иметь несомненное преимущество.
Сначала рост цен, а затем и пандемия повысили требования покупателей к недвижимости. Потребители разделились на тех, кто оказался не готов взять на себя долгосрочные финансовые обязательства, и тех, кто за свои деньги хочет получить жилье с умными планировками и развитой жилой средой. Поэтому осенью уровень спроса будет зависеть от концепции каждого отдельного проекта.
Но в долгосрочном периоде сократится не только совокупный спрос, но и предложение.
С рынка уходят застройщики, которые не выдержали давление перемен. Постепенный переход на проектное финансирование требует от строительных компаний больше экспертности, опыта, способности отстаивать маржинальность своих проектов перед банками. Не все оказались к этому готовы. Для новых компаний и представителей малого и среднего бизнеса барьеры входа на рынок становятся непреодолимыми. Рынок сужается и монополизируется.
Что касается цен, то предпосылок для их снижения нет. Наоборот, себестоимость проектов увеличивается из-за перехода на проектное финансирование и счета эскроу, подорожания строительных материалов, роста курса валют и инфляции в целом. С другой стороны, цены сдерживает сокращение реальных доходов населения. Поэтому осенью цены продолжат расти планомерно без резких скачков. Этот рост застройщики попытаются компенсируется активной маркетинговой политикой застройщиков.
В последний месяц осени на развитие событий повлияет судьба льготной ипотечной программы. Если ее отменят, то спрос сразу пойдет на спад. А вот ситуация с пандемией не будет иметь решающего значения для рынка недвижимости. Девелоперы достаточно быстро перешли на дистанционные сделки, сократилось количество бюрократических процедур, сервис купли-продажи недвижимости стал мобильнее и качественнее.
Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит», представитель застройщика «Мегалит — Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал»)
– Девелоперы привыкли к различным катаклизмам. Новая волна коронавируса, если она будет, уже воспринимается спокойно. Мы понимаем весь алгоритм наших действий, это как раз более или менее прогнозируемый шторм. Мы научились жить в формате онлайн: управлять бизнесом, регистрировать сделки и совершать жизненно важные покупки.
Цены на недвижимость уже пережили несколько этапов своего роста, связанного с повышенным спросом на квартиры в июле-августе этого года на фоне введения льготной ипотеки.
Осенью ожидаем точечного роста цен в наиболее ликвидных проектах высокой степени готовности, в которых с каждым днем вымывается предложение.
Что касается ситуации с пандемией и ее влиянием на активность рынка, все будет зависеть от двух факторов:
— Запретов, которые могут установить в регионе в случае объявления новых карантинных мер;
— Продления или нет популярной ипотечной программы с государственной поддержкой.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант:
— Для тех потенциальных покупателей, кто предпочитает делать все оффлайн, страхи новой волны коронавируса послужат стимулом для скорейшей покупки. Для тех, кто готов совершать онлайн-сделки, опасения нового карантина ничего не изменят.
Первая волна показала, что рынок недвижимости не обрушился. Даже временная остановка строек не привела к появлению обманутых дольщиков. Технология онлайн-сделок уже вполне отлажена. Так что из-за страха новой волны коронавируса возможен некоторый рост спроса.
Цены на новостройки в настоящий момент растут. Этот рост обусловлен невысоким объемом нового предложения на рынке, ростом круга потребителей, которые рассматривают недвижимость как более перспективную инвестицию при снижении ставок по депозитам, а также реализацией отложенного спроса после карантина.
При сохранении текущей ситуации предпосылок для снижения цен нет. Скорее напротив, осенью недвижимость продолжит дорожать. Этому способствует выход на рынок более дорогих объектов с эскроу-счетами и более высокая степень готовности проектов, которые реализуются по старым правилам.
Не думаю, что осенью можно ожидать «взрывной» активности покупателей. Значительный рост спроса, который бывает обычно после сезон отпусков, в этом году случился в июне-июле после снятия карантина. В сентября-октябре спрос скорее всего сохранится на нынешнем уровне. А в ноябре возможна активизация, «приуроченная» к окончанию года.
Владислав Рудаков, директор Департамента по работе с VIP-клиентами Агентства недвижимости «Мир Квартир»:
— Вряд ли будет серьезный сдвиг спроса в какую-либо сторону. Незначительная доля «горячих» покупателей может ускорить процесс поиска квартиры или принятия решений. Другие наоборот поставят «на паузу».
Особенно те, кто планируют брать ипотеку и остерегаются снижения дохода из-за возможной приостановки их деятельность (собственного бизнеса или компаний, где они наняты).
Цены растут в 2020 быстрее привычных годовых цифр. В том числе и летом, когда обычно бывает снижение из-за отпускного периода.
И повлияла на это целая серия событий:
1. Отложенный спрос. Не самый сильный фактор, но все же часть клиентов на самоизоляции приостановили поиски или реализацию (по моей статистике, в нашем департаменте примерно 25% покупателей и продавцов весной взяли паузу). Часть из них реализовали задачи летом.
2. Ослабление рубля. Это привычный повод купить недвижимость в России. Особенно в рублях, а не валюте. Есть и обратная сторона медали: часть продавцов уходят с рынка, не желая выходить в падающий рубль.
3. Снижение доходности других инструментов вложений — в первую очередь, банковских вкладов. Что, кстати, влечет за собой увеличение сроков окупаемости арендной коммерческой недвижимости, ибо собственники таких объектов оценивают свои лоты только объективно по цифрам и в сравнении с другими консервативными вложениями.
4. Сниженные ставки по ипотеке и резкое смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Это сильный драйвер роста первичной недвижимости.
5. Проектное финансирование стройки. У застройщиков теперь другая математика по новым проектам и менее остро стоит вопрос привлечения средств дольщиков на каждом отрезке времени, особенно в начале. Так что однокомнатные квартиры на стадии котлована за 10–13 млн рублей в центральных районах — это новая реальность. За ними в том числе подтягиваются продавцы вторички в современных домах.
6. Геополитическая нестабильность. Часть населения предпочитает вложить сбережения в надежный, по их мнению, актив.
Вероятны следующие сценарии:
— Рынок недвижимости инертный и реагирует ценой на события довольно долго. Предложение в коротком периоде неэластичное, а спрос эластичный. Может сложиться ситуация, при которой продавцы начнут сильно поднимать цены, но при этом спрос отреагирует чутко и упадет. Количество сделок снизится или до момента коррекции цен, или до новых драйверов спроса — восстановления показателей экономики и цен на нефть.
— Сохранится текущий уровень роста цен.
Евгений Макеев, генеральный директор ООО «ЮрИнвестКонсалтинг»:
— Этой осенью мы не ожидаем всплеска сделок с недвижимостью. Виной всему длительное нахождение потенциальных покупателей без дополнительного, а зачастую и основного дохода в период пандемии.
Продавцы также не спешат расстаться с драгоценными инвестициями из-за неопределенных перспектив в их дальнейшей жизни и из-за повисшего над пропастью курса рубля по отношению к европейским валютам.
Страхи новой волны коронавируса определенно сдерживают страсти на рынке недвижимости. При этом рост цен на недвижимость эконом класса пандемии не остановить. Из-за кризиса и развития в России пандемии, все большим спросом пользуются небольшие квартиры с отделкой, даже в новой Москве.
Прирост сделок с недвижимостью по сравнению с летним сезоном — это неизменная составляющая осени. Но, как я отметил выше, пандемия неблагоприятно повлияла на этот рынок. Обоснованные опасения брать кредиты, влезать в ипотеку, падение доходов у большей части населения — все это негативные факторы, влияющие на спрос и предложение.
Если говорить о недвижимости премиум класса, то этот сегмент рынка заметно пострадал по сравнению с прошлыми годами. Сейчас состоятельные инвесторы предпочитают вкладывать в апартаменты бизнес-класса, которые можно сдать и как жилой сегмент, и как офисные помещения, тем самым расширяя границы для потенциальных клиентов. Да и с продажей достойных апартаментов проблем возникает значительно меньше, чем с элитной недвижимостью.
Отмечу, что застройщики, почувствовав некоторое замедление в реализации их объектов, периодически предлагают скидки и некоторые «сладкие плюшки» клиентам, а также увеличивают затраты на рекламу. Если вы спросите, является ли пандемия тем устрашающим фактором, что остановит все операции или цены на рынке недвижимости, я отвечу — однозначно нет. Это лишь притормозит процесс.
Отдельно обращу внимание на стоимость услуг риелторских агентств и юридических компаний в период пандемии. Большинство мелких участников этого рынка значительно понизили цены на свои услуги. Но не спешите бежать за бесплатными «пряниками». Они как и сыр, бывают только в мышеловке.
Доверяйте судьбу своих денег и объектов недвижимости только профессионалам. Так же, как и здоровье. Берегите себя и близких.