Источник: Новострой-М
Новый тип пневмонии и развал соглашения ОПЕК+, по которому 24 страны ограничивали добычу нефти, ввел мировую экономику в крутое пике. Российский рынок недвижимости тоже начал реагировать на происходящее. Новострой-М поговорил с экспертами о ситуации в стране и узнал, чего ожидать покупателям жилья в среднесрочной перспективе.
Две российские беды – стоимость нефти и коронавирус
9 марта 2020 года мир пережил очередной «черный» понедельник – на фоне прекращения сделки ОПЕК+ цена нефти Brent обрушилась более чем на 27%, опустившись ниже $32 за баррель. Спустя неделю, 16 марта, стоимость барреля пробила отметку в $30. Вслед за нефтяными котировками устремились вниз мировые фондовые рынки и курс рубля.
Ситуация усугубляется мерами по сдерживанию коронавируса – после объявления пандемии некоторые экономические отрасли испытывают сильнейший стресс. Помимо нефтегазового сектора, в котором сильно снизились поставки, это авиа- и железнодорожные перевозки, машиностроение, розничная торговля.
10 марта Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) сообщило, что экономика России вошла в состояние кризиса. Однако происходящие события негативно повлияли на все страны, в том числе развитые. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s прогнозирует, что мировая экономика впервые с 2009 года скатится в рецессию.
Российский девелопмент, по мнению АКРА, подвержен умеренному влиянию девальвации, но она уже сказалась на рынке. Не дожидаясь заседания Центробанка, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, банки начали увеличивать стоимость кредитов на жилье. Так, «Юникредит банк» и Транскапиталбанк подняли ипотечные ставки на 1,5 п.п., в том числе по уже одобренным заявкам, планируют повысить ставки и другие крупные банки.
Русские горки продаж
В Китае, «подарившем» миру новый вирус, первичный рынок недвижимости сейчас переживает далеко не лучшие времена. В Шанхае количество сделок в феврале сократилось на 56% по сравнению с февралем 2019 года (с 3256 до 1413).
Множество небольших девелоперских компаний оказались на грани краха. Так, в январе-феврале этого года 105 компаний по недвижимости подали заявления о банкротстве. Агентство Standard & Poor’s прогнозирует, что продажи новостроек в Китае в этом году упадут впервые за 12 лет.
В России по сравнению с Китаем пока все хорошо – показы и сделки идут своим чередом. Приобретение недвижимости не связано с большим количеством людей, плюс вложение дешевеющих сбережений для россиян перевешивает вирусные страсти.
Однако в феврале продажи квартир и апартаментов в Московском регионе все же заметно просели – на 20% – по сравнению с прошлогодними показателями. По мнению Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, здесь мы имеем дело с эффектом высокой базы, так как в прошлом году показатели сделок на рынке были близки к историческим пикам.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), также считает, что речь скорее идет о коррекции спроса, нежели о спаде. Девелоперы действительно наблюдают некоторое снижение спроса начиная с середины 2019 года. При этом 2018 год и первая половина 2019-го отметились аномально высокой покупательской активностью.
Март, по прогнозам экспертов, должен сильно прибавить по количеству сделок. Этому будут способствовать два фактора. Первый – возможное повышение Центробанком ключевой ставки и последующее уже повсеместное удорожание ипотеки, второй – традиционное вложение дешевеющих рублевых накоплений в такой понятный и привычный актив как недвижимость.
Как рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», «мы уже фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и, как следствие, рост числа сделок. Активно ведут себя частные инвесторы, а ипотечные заемщики пытаются успеть оформить кредит по самой низкой ставке за всю историю рынка ипотечного кредитования».
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, также говорит о росте продаж в жилом комплексе «Румянцево-Парк».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, ожидает прирост сделок по сравнению с февралем на 10-15%. Кирилл Игнахин полагает, что спрос в марте превысит февральские показатели, но все-таки останется ниже, чем в марте 2019 года.
Строительная отрасль на распутье
Хотя ситуация в мире накаляется все больше, многие игроки пока заняли выжидательную позицию. По мнению Олега Колченко, акционера и управляющего партнера ГК «Основа», говорить о пересмотре бизнес-модели и экономики проектов пока преждевременно, менять что-то экстренно просто опрометчиво. Рынок следит за ситуацией с нефтью и курсом рубля и будет реагировать адекватно развитию событий.
Сегодня правильнее говорить о влиянии этой ситуации в текущем и среднесрочном периоде, считает эксперт. А дальше все будет зависеть от того, как будет меняться стоимость нефти и курс рубля. Важно и то, какие действия будет предпринимать Центробанк и государство в целом через адресную поддержку отрасли.
При долгосрочном ослаблении рубля себестоимость строительства может подорожать на 5-7%. Хотя рынок недвижимости в России в основном работает на отечественной продукции, доля импорта все-таки есть. Особенно это касается проектов элит- и премиум-класса, где зарубежные материалы и оборудование традиционно используются чаще и в больших объемах: инженерия, отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.д.
Кирилл Игнахин также считает, что пока нет причин предпринимать какие-либо экстраординарные меры – девальвации рубля в последние годы участились и экономика в целом к ним адаптировалась. Хотя негативный эффект не стоит отрицать, но и примерный набор инструментов борьбы с возможными последствиями (рост себестоимости, снижение спроса) также понятен. Сейчас застройщики наблюдают за развитием событий, а первые выводы можно будет сделать через несколько месяцев.
Мария Литинецкая прогнозирует проявление стратегически значимых тенденций только через несколько месяцев. По словам эксперта, у рынка недвижимости и строительства всегда есть определенная фора по сравнению с другими отраслями, которые практически сразу ощущают обвал рубля. В первое время фиксируются только отдельные всплески или провалы покупательской активности, рост или снижение цен.
Ключевая ставка и ипотека пойдут в рост?
Практически все опрошенные эксперты уверены, что ключевая ставка будет повышена. Пока что среди инструментов, которые использует регулятор, чтобы предотвратить обесценивание рубля – продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Как видно, этих мер все же недостаточно, и рубль продолжает терять позиции по отношению к доллару и евро.
По мере того, как слабеет национальная валюта, усиливаются инфляционные ожидания, банки уже заявляют, что выдают кредиты «себе в убыток». В текущих условиях вероятность того, что Центробанк примет решение поднять ключевую ставку, велика, считает Андрей Колочинский.
Если ставка увеличится на 0,5-1 п.п., это даст банкам основание пересмотреть условия по своим продуктам. В краткосрочной перспективе ипотечные ставки могут увеличиться на 1-2 п.п.
Кирилл Игнахин тоже видит вполне вероятным сценарий с повышением ключевой ставки на фоне сильного обвала рубля. Например, в 2018 году, когда рубль за три месяца стал дешевле на 19% по отношению к доллару, Центробанк поднял ставку с 7,25% до 7,75%.
Сейчас мы имеем дело с более резким спадом, поэтому не исключено, что уже на ближайшем заседании Банк России примет решение о повышении ключевой ставки. А вот далее все будет зависеть от того, насколько большим окажется это повышение.
Если регулятор обойдется скромной коррекцией (0,25-0,5%), то снижение ипотечных ставок, имевшее место с лета 2019 года, прекратится, но и повышение стоимости кредита будет не столь значимым. В противном случае ипотека быстро подорожает, как это случилось во второй половине 2018 года.
По мнению Олега Колченко, есть надежда на то, что рост ставок будет несущественным. Таким образом будет оказана поддержка спросу, в том числе для выполнения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» по увеличению объема жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год, что невозможно в ситуации отсутствия спроса.
Мария Литинецкая также считает, что сейчас не лучший момент для роста стоимости жилищных кредитов, так как социальная программа президента во многом построена на идее доступности ипотеки и поддержки семей в этом отношении.
Если ставки вырастут, ипотека для многодетных семей даже в льготном режиме станет дороже, уменьшится позитивный эффект от расширения маткапитала. Во всяком случае до голосования по поправкам делать явный разворот на 180º в этих вопросах нельзя. Однако эксперт не исключает, что до конца года ЦБ вполне может увеличить ключевую ставку.
Кризисные покупатели
Стоимость жилья в ближайшем будущем будет только расти, к этому есть все предпосылки: высокие темпы инфляции, повышение стоимости строительных материалов, прогнозируемая возросшая ставка по ипотеке для населения и по проектному финансированию для застройщиков.
Таким образом, у россиян остались считанные дни, чтобы приобрести жилье по выгодным ценам и приемлемым условиям. И если говорить об инвестировании и сохранении средств, то, как напоминает Игорь Козельцев, именно в кризисы инвесторам открываются новые возможности для вложений.
Наиболее удачливые покупатели могут подняться на волне колебаний валюты. Так, в ближайшее время на столичном рынке новостроек ожидается единоразовый рост цен в пределах 3-5% из-за увеличения издержек девелоперов на транспортные расходы и импортные закупки.
Особую актуальность приобретут вложения в недвижимость с целью сохранения накоплений. По опыту предыдущих кризисов можно судить, что цены на жилье после временного спада вновь устремляются вверх и превосходят уровень докризисного периода.
Особый интерес для инвесторов представляют готовые квартиры и апартаменты, покупка которых позволяет исключить риск переноса сроков сдачи. По данным Росстата, совокупные сбережения россиян росли на протяжении нескольких лет, превысив в начале 2019 года отметку в 30 трлн рублей, поэтому потенциально всплеск спроса на рынке новостроек возможен.
Выгодна покупка жилья и тем, кто хранит свои накопления в валюте. Кирилл Игнахин уверен, что нынешний скачок доллара и евро позволил им заработать дополнительные деньги, которые в период нестабильности в экономике лучше направить на приобретение недвижимости. Такие активы выглядят более привлекательно, чем обвалившиеся на 20-30% ценные бумаги.
Но в любом случае все зависит от обстоятельств. Если семья нуждается в улучшении жилищных условий и успела накопить значительную сумму денег, в такой ситуации есть смысл ускориться и выйти на сделку, пока не подорожала ипотека и квадратный метр.
Однако, как предупреждает Алексей Лухтан, если покупатели начнут активно вкладывать деньги в недвижимость, чтобы сохранить свои активы, и продажи новостроек пойдут вверх, то для застройщиков это станет дополнительным фактором для повышения цен на свои проекты.
Спрос vs коронавирус
По мнению АКРА, краткосрочный всплеск спроса даст застройщикам некоторый запас прочности, который поможет выстоять в последующий период неизбежного снижения продаж. Специалисты агентства считают, что переход отрасли на проектное финансирование сводит к минимуму возможность остановки строящихся объектов, так что пока о кризисе в отрасли речи не идет.
Но дело не только в спросе. Закрытие странами своих границ и усложнение таможенных процедур могут привести к дефициту импортных материалов и оборудования. А это в свою очередь замедлит реализацию застройщиками своих проектов, особенно «дорогих» классов. Но если карантинные мероприятия продлятся не более месяца, строительная отрасль благодаря складским запасам дефицита не ощутит.