Источник: Обзор рынка новостроек
Большая часть современных проектов – либо точечные здания, либо масштабные проекты, настоящие «города в городе». Однако, есть и другие форматы строительства: в частности, метод квартальной застройки, который использовался еще столетия назад и доказал свою эффективность. Почему кварталы лучше, чем микрорайоны? Постарались разобраться.
История микрорайонов
Доподлинно неизвестно, когда в мире начали применять метод застройки микрорайонами, однако считается, что придумал эту архитектурно-урбанистическую доктрину Ле Корбюзье, также известный как Шарль-Эдуар Жаннере-Гри. Француз швейцарского происхождения был пионером архитектурного модернизма и функционализма и сделал немало для создания «Афинской хартии», одного из основополагающих документов архитекторов начала ХХ века. По его мнению, дома должны свободно располагаться в пространстве, а не быть выстроенными в четкую сетку. Среди идей Ле Корбюзье были и поистине революционные для его времени – к примеру, на плоских крышах новых домов он хотел размещать зеленые сады. Дома он предлагал поднимать на колонны, под которыми планировал размещать общественные пространства: магазины, школы, больницы.
В то же время над схожими идеями (только менее утопическими) работали американцы Томас Адамс и Кларенс Перри. Внутри микрорайонов они предлагали размещать социальные и спортивные объекты – школы, детские сады, поликлиники, стадионы. По сути, именно их проекты стали прообразами современных жилых комплексов, где распределение пространства происходит именно таким образом.
Интересно, что некоторые социальные проекты чуть более поздних времен обернулись неудачами: к примеру, недалеко от Сент-Луиса (Миссури) был реализован масштабный жилой проект, включивший строительство 33 одиннадцатиэтажных жилых корпусов комфорт-класса. При строительстве использовалась концепция парковых насаждений, территория была благоустроена – первые этажи и придомовые площадки функционировали как места общего пользования. Внутри района построили образовательные учреждения, медицинские центры. Казалось бы, все было продумано. Однако, случилась гуманитарная катастрофа: удаленный от центра города район превратился в гетто с повышенным уровнем криминогенной составляющей. Преступность стала столь велика, что в район не выезжала полиция. Жизнь здесь стала небезопасной, а собственники перестали оплачивать квитанции. Дома приходили в упадок. Администрация района снесла их, люди переехали в более благополучные районы. Сейчас на месте застройки густой лес.
В западных странах от идеи микрорайонной застройки стали отказываться к 70-м годам. В России же только в 90-х подобный метод строительства вошел в тренд. Возвращение к квартальной структуре обсуждалось неоднократно – о ее важности говорили главные архитекторы многих российских городов, но пока что возведение жилых комплексов ведется по прежним нормам.
В чем особенность квартальной застройки, и чем она хороша?
Прежде всего, квартальная застройка – это мелкая сетка улиц с большой плотностью домов и низкой этажностью. Идеалом квартальной застройки считается Барселона: здесь сети улиц буквально пронизывают город. Расстояния между домами тут небольшие, все необходимое находится под рукой. Сторона квартала редко превышает 250 метров, но есть и сквозные проходы через дворы: это делает возможным добираться из пункта А и пункт Б исключительно быстро и с комфортом. К тому же, такое расположение домов позволяет исключить наличие в городе крупных магистралей, которые становятся необходимы в случае микрорайонной застройки. Трассы в городе – это не только повышенные риски для пешеходов, но и значительное ухудшение экологии, и отрицательный момент с точки зрения эстетической составляющей. Эксперты отмечают, что квартальная планировка городов удобнее и для автомобилистов – благодаря большому количеству дорог они получают возможность подъехать четко к необходимому месту: магазину, кафе, цветочной лавке. В современных ЖК приходится долго кружить вокруг объекта с закрытой территорией, искать место, где лучше остановиться, чтобы оказаться в необходимой точке.
Конечно, есть у квартальной застройки и минусы. К примеру, если речь идет о микрорайоне, то школы в них часто находятся внутри безопасной закрытой от автомобилей территории, и ребенку не нужно переходить улиц, чтобы попасть в учебное заведение. Вместе с тем, когда в городе небольшие улочки с обилием светофоров и пешеходных переходов, автомобилисты не получают возможности разогнаться. Во многих европейских городах действует ограничение по скорости в таких кварталах: ехать можно не более 20-30 км/час.
Плотность населения и дворовая инфраструктура
Несмотря на то что плотность квартальной застройки выше, плотность населения при этом не увеличивается: как правило, количество квартир на один квадратный километр получается примерно таким же, как в современных новостройках. Вместе с тем повышается комфорт проживания. Таким образом, для застройщиков при прочих равных показателях может быть одинаково выгодно строить как далеко стоящие друг от друга многоэтажки, так и расположенные кварталами 5-7-этажки.
Защитники микрорайонов утверждают, что в них больше зелени. И действительно, если сравнить свободную площадь современных ЖК и кварталов в центре города, становится очевидно, что в новых комплексах больше возможностей разбить парк или сквер. Вот только делают ли это современные девелоперы? Далеко не всегда. Обычно, большая часть территорий банально простаивает и не используется (или начинает превращаться в стихийную парковку). Маленькое по площади пространство гораздо проще озеленить, достаточно лишь правильно подойти к этому вопросу с точки зрения ландшафтного дизайна. К тому же, в небольших дворах люди чаще ухаживают за растениями и цветами: они знают соседей в лицо и больше воспринимают место как нечто «свое, личное». Благодаря этому около дома получаются не безликие пустыри, а уютные дворы, где приятно провести время как на прогулке с ребенком, так и за общением с соседями. Если двор длиннее 50 метров по одной из сторон, он уже перестает быть приватным: человек в таком пространстве не чувствует себя защищенным. Во всяком случае, именно такого мнения придерживаются современные психологи и урбанисты.
Коммерческая деятельность
Специалисты отмечают, что квартальная застройка более благоволит мелкому бизнесу. Такая среда более понятна для представителей коммерческой инфраструктуры, так как с ней проще взаимодействовать. Человек, прогуливаясь по тротуару (даже если сам он живет в принципиально другом районе), может зайти в любую кофейню или магазин. В больших ЖК на первых этажах тоже открывают магазины и кафе, однако в большинстве случаев подход к ним неудобен именно из-за больших расстояний и отсутствию достойной навигации. Когда дома расположены вдоль улицы, объекты коммерции гораздо более естественным образом дополняют среду. Именно поэтому в наших современных комплексах так мало интересных заведений: как правило, открывают только самое необходимое, что точно «выстрелит». Более сложные проекты предприниматели опасаются реализовывать, выбирая для них более центрально-расположенные районы.
В чем основные трудности?
Самая большая проблема, с которой сталкиваются девелоперы, которые задумываются о переходе на квартальный принцип застройки районов – это всевозможные запреты, СНиПы и СанПиНы, которые предъявляют строгие требования к необходимому уровню инсоляции, ширине пожарных проездов, удаленности домов от дорог на 20 и более метров (а если речь о детсадах, то они должны быть «утоплены» вглубь квартала еще дальше). Создать в соответствии с этими сложными требованиями жилой комплекс квартальной застройки поистине трудно – это одна из причин, почему застройщики пока не пользуются данным методом. Тем не менее, в Москве уже начались «подвижки» в сторону строительства кварталов – недавно это упомянул главный архитектор Москвы, Сергей Кузнецов. Когда о данной практике начнут всерьез говорить в Петербурге, неизвестно. Однако, ясно одно – такой подход изменил бы новое градостроительство в корне.