Источник: Domostroyrf.ru
Со 2 июля была продлена государственная программа льготно ипотеки. Теперь максимальная ставка по кредиту составит 7%, а максимальная сумма займа — 3 млн рублей. Однако многие эксперты считают, что эта мера, которая вводились как антикризисная, себя уже изжила. Спрос уже иссяк, а платежеспособность населения стремительно снижается.
ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галины Пивоваровой, что ждет рынок недвижимости Ростова-на-Дону и области в связи с продлением льготной ипотеки, когда массово начнут продавать залоговые квартиры и почему застройщики не спешат запускать новые жилые проекты.
В России продлили программу льготной ипотеки. Что ждет рынок недвижимости Ростова после 1 июля?
— Практически ничего не изменится. Продление программы не приведет к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках, который мы наблюдали в третьем и четвертом кварталах прошлого года. Не приведет оно и к резкому падению.
Если сравнивать с аналогичным периодом 2019 года, то тогда старт программы являлся антикризисной мерой на фоне пандемии и ограничительных мер. И во втором квартале все-таки произошел провал по продажам.
Конечно, за это время цены на жилье выросли. В июне 2021 года средняя цена за «квадрат» в Ростове составила 76,9 тыс. рублей. Еще полтора года назад в центре города можно было купить на стадии строительства «квадрат» за 65 тыс. рублей. Вот так выросла цена за это время. На это повлиял целый комплекс причин — это и переход застройщиков на эскроу-счета, и резкое подорожание строительных материалов, и так далее. Я считаю, что рост закономерен. Приведу пример. В первом квартале 2020 года в Ростовской области было зарегистрировано 4261 ДДУ. Из них 1,5 тысячи договоров с использованием эскроу-счетов. А в первом квартале 2021 года было зарегистрировано 4833 договора, из них с эскроу-счетам — уже 3641 сделка. То есть в два с лишним раза увеличилось число договоров с эскроу. Думаю, что в будущем все ДДУ будут заключаться только по этой схеме.
А госпрограмма как раз и помогла сохранить спрос на фоне негатива. Но к лету этого года он практически исчерпан. Думаю, высокие показатели конца прошлого года мы уже не увидим. И вот почему: во-первых, произошел рост цены одного квадратного метра, а во-вторых, спрос не подтвержден платежеспособностью населения.
Я думаю, что повышение лимита по ставке до 7% по обновленной программе льготной ипотеки будет субсидировано дополнительно не только банками, но и застройщиками. Особенно это касается менее ликвидных проектов — ЖК с расположением, которые не соотносится с ценовой политикой, либо квартиры с большой площадью и непродуманной планировкой. Сейчас покупатели стали более разборчивыми в выборе жилья. Они хотят за свои и кредитные деньги получить оптимальный вариант.
Но, тем не менее, квартир продается больше, чем, например, в 2019 году. Кто же их покупает?
— Я вижу, что в Ростове и так строится много жилья, но нужно ли его столько городу? Если люди покупают квартиры ради последующей сдачи в аренду, то в городе нет дефицита предложений. Раньше строили жилье рядом с производствами, точками притяжения, но у нас не появляется новых заводов. Раньше развивался район рядом с заводами «Ростсельмаш» и «Роствертол», «Электроаппарат». Где вообще сейчас работают все покупатели квартир в новостройках? Есть немало клиентов, состоятельных людей, которые скупают квартиры в инвестиционных целях, так как других понятных механизмов приумножения накоплений нет. Конечно, я не говорю про игру на бирже, так как там очень большие риски, а ставки по депозитам ниже годовой инфляции. Сейчас чаще всего клиенты покупают квартиру, делают там ремонт, а после выставляют на продажу по более высокой цене. Таких объектов становится все больше на рынке.
Но эти «депозитные квартиры» все-таки будут продавать?
— Конечно. Недавно ко мне обратился клиент, который как раз имеет несколько квартир в состоянии стройварианта. Он попросил их продать, так как ему стало невыгодно оплачивать коммунальные платежи за пустующие объекты. И это довольно состоятельный клиент. Думаю, у нас скоро появится очень много новых предложений на вторичном рынке за счет залоговых квартир. Это те самые объекты, которые были куплены с помощью ипотеки, но владельцы не смогли расплачиваться по счетам. У нас сейчас не лучшее время для экономики. Многие бизнесы закрываются, а платежеспособность снижается. Это подтверждает тот факт, что за последнее время банки фиксируют рост обращений за потребительскими кредитами: люди берут ссуды, чтобы гасить свои ипотеки. Это тот самый ипотечный пузырь.
Кстати, глава Центрального банка России Эльвира Набиуллина заявила, что льготная ипотека должна быть антикризисной мерой на какой-то определенный период. Сейчас этот пузырь за счет продления льготной ипотеки продолжает растягиваться, и в какой-то момент он лопнет.
Что происходит с рынком вторичного жилья?
— Цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном, но они тоже выросли. Есть клиенты, которые решили приостановить продажу из-за того, что не понимают, что произойдет в стране осенью. Слишком много всего происходит или будет происходить: тут и коронавирус, и выборы в Госдуму…
В этом году в Ростовской области планируется ввести порядка 2,6 млн кв. м жилья. Но пока этот план выполнен лишь где-то на треть. Успеют ли построить такой объем за полгода?
— Но это же запланировано государством, а не частным бизнесом. Наш президент сказал, что надо столько построить. Но частный бизнес думает о том, кто у них будет покупать жилье. Строить жилье всегда нужно, но бизнесу важно продать, а не построить.
А что вообще происходит с запуском новых проектов в сфере жилой недвижимости?
— Сейчас мы не видим открытия новых. Любое жилищное строительство — это коммерческий проект. В данный момент очень много рисков для застройщиков, и не каждый к нему готов.
Частная компания должна получить свою маржинальную прибыль, а поэтому ему нужно продавать по тем ценам, которые позволят ее получить. Но сейчас, при проектном финансировании, банки рекомендуют застройщику, какие цены ставить на квартиры. Но на эти ценники надо найти еще и покупателей. Если есть опасения по поводу ликвидности объектов на рынке, то застройщик решит придержать проект до лучших времен.
И это я говорю о Ростове, а в других городах области ситуация еще намного хуже, ведь там нет такого количества платежеспособных покупателей. Вероятно, стоимость земельного участка там и будет ниже, но рисков все равно больше. Поэтому Ростов остается привлекательным для застройщиков, если сравнивать с другими городами региона.
Недавно власти города выдали разрешение на подготовку проектов межевания и планировки территорий на левом берегу Дона и старого аэропорта. А когда в перспективе ждать непосредственного строительства новых жилых комплексов?
— Тут проблема в инфраструктуре. Ее на тех участках нет. Нужно сначала дождаться, когда федеральные и региональные власти вложат средства в создание канализации, водопровода и других сетей, а потом уже говорить о застройке. Что касается аэропорта, лет 10 назад от компании Виктора Вексельберга «Ренова» приезжали представители. Я с ними лично общалась по поводу развития сферы жилой недвижимости в Ростове. То есть у них был 10 лет назад интерес к нашему городу. Сейчас они получили разрешение на межевание и планировку. Но по какой цене они собираются продавать квартиры там? Это еще очень отдаленная перспектива.