Источник: Бюллетень недвижимости
Рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пошел под сокращение. Пополнение новыми проектами идет в основном за счет крупных застройщиков. BN.ru разбирался, в какие локации девелоперы переносят свою активность и где будет самый большой выбор квартир.
ПЯТЕРКА АКТИВНЫХ
Переход на эскроу обернулся тем, что рынок вошел в режим постепенного сокращения предложения. По данным аналитиков BN.ru, в минувшем году застройщики вывели в продажу около 3,5 млн кв. м нового жилья (в Петербурге за год падение на 22%, в Ленобласти – на 46%). Премьеры стали редкостью и в основном представляют собой крохотные дома бизнес-класса. Обновление рынка идет за счет очередей и корпусов в ранее запущенных проектах. Пятерка самых активных на новые стройки районов изменилась и выглядит следующим образом.
Первую строчку в прошлом году занял Приморский район с отрывом от всех остальных. Этот престижный район всегда был в фаворитах у девелоперов, но теперь стал у них просто нарасхват – в минувшем году здесь вывели в продажу под миллион новых квадратов жилья, то есть 25% всех новых строек мегаполиса. На втором месте Выборгский, который вдвое нарастил свою долю в пополнении рынка – до 13%.
Бывший лидер массовых поставок дешевого жилья – Всеволожский район Ленобласти – скатился с первого места на третье. Хотя всего пять лет назад в предместьях (Кудрово, Мурино, Янино, Бугры) застройщики выводили новых квартир в продажу больше, чем во всем Петербурге. Теперь от былых масштабов осталось 10% и 360 тыс. квадратов в год – уровень некоторых городских спальников.
В пятерку лидеров традиционно входит Московский район, который давно держит планку в 10% за счет старых и новых проектов редевелопмента на Средней Рогатке. А вот Красногвардейский район в лидеры вырвался впервые (рост доли за три года с 3,4 до 9,8%).
Два района сбавили обороты, хотя раньше стабильно держались в пятерке. Это Красносельский (8,2%), где объемы вывода все равно остаются довольно внушительными за счет старых проектов-миллионников. А вот в Невском новых строек в работу стали запускать чуть не вдвое меньше (снижение с 10,8% до 6,8%).
«В Приморском районе новые объекты, как правило, возводятся на относительно подготовленных участках, что обеспечивает высокие темпы строительства и вывода объектов в продажу. А вот, к примеру, в Московском и Невском районах немало проектов редевелопмента, которые реализуются несколько сложнее и дольше», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой – Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По его мнению, в условиях проектного финансирования будут особо востребованы земельные участки, которые обеспечивают быстрый старт и высокую скорость реализации проекта.
Роль остальных районов в деле пополнения рынка минимальна – 1–3%. К примеру, уменьшилась активность застройщиков в Василеостровском районе (3,1%), хотя проектный потенциал строек на намывных территориях остается значительным.
ПРИМОРСКИЕ МИЛЛИОННИКИ
Два северных района сгенерировали в минувшем году почти 40% всех новых поступлений на рынок мегаполиса. К примеру, в ноябре половина из 8 тыс. квартир, выведенных в продажу, пришлась на Приморский и Выборгский районы, в декабре новый ассортимент квартир выдал только Выборгский.
Редкие крупные стартапы в основном приходят на север. В феврале «Арсенал-Недвижимость» начала строительство ЖК Modum на 1,6 тыс. квартир в Каменке, на Глухарской улице. Этот же застройщик чуть ранее начал реализацию ЖК «Ариосто» на 2 тыс. квартир. По соседству компания Veren Group получила разрешение на строительство ЖК «Veren Next шуваловский». ГК «Полис Групп» заявляет сразу о нескольких новых проектах на севере. В частности, начнет новую стройку на Глухарской улице, по соседству со своим ЖК «Полис на Комендантском» на 6,5 тыс. квартир, который будет достраиваться еще пару лет. Также о планах освоения Приморского района под маркой «Светлый мир» заявил Seven Suns Development.
Другие застройщики озаботились чуть раньше – за последние год-два здесь стартовало сразу несколько объектов на 2–3 тыс. квартир. Среди них – ЖК New Time («РСТИ»), ЖК «FoRest Аквилон» («Аквилон Инвест»), ЖК «Заповедный парк» («Группа ЛСР»). В разных локациях есть немало и незавершенных масштабных проектов на 4–9 тыс. квартир – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), ЖК «Приморский квартал» («Мегалит-Охта Групп»), ЖК Ultra City («Северный город»), ЖК «Юнтолово» («Главстрой-СПб») и др. Среди них самый гигантский – миллионник ЖК «Чистое небо» от Setl Group (32 тыс. квартир), где в этом году стартуют продажи в 11-й очереди.
Эксперты отмечают, что главным поставщиком новостроек мегаполиса будет Каменка: здесь остаются десятки, если не сотни, неосвоенных девелоперами гектаров. «Преимущества северных районов – наличие большого земельного банка под комплексное развитие территории, присутствие крупных девелоперов и большой процент освоения. Приморский и Выборгский районы обладают достаточным потенциалом для удержания лидирующих позиций», – говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Приморский прирастает стройками также за счет редевелопмента территорий вокруг «Черной речки». Здесь уже строят крупные жилые кварталы Группа ЦДС, «РСТИ» и другие игроки. В ближайшее время со своими проектами к ним присоединяются компании «Базис СПб», ГК «ФСК» и Группа «Эталон».
КОНЦЕНТРАЦИЯ УСИЛИЙ
В Выборгском районе основной объем предложения на протяжении десяти лет обеспечивал один застройщик со своим мегапроектом «Северная долина», рассчитанным на 2,7 млн кв. м. «На протяжении еще лет пяти этот район будет генерировать достаточно много предложений, но далее все будет зависеть от новых пятен», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.
Но все быстро меняется, и сюда активно подтягиваются другие девелоперы. Setl Group уже реализует четыре крупных проекта и увеличивает объемы строительства за счет освоения бывших территорий завода «Светлана» – ЖК «Панорама Парк Сосновка» (1,7 тыс. квартир) и ЖК SvetlanaPark (2,2 тыс. квартир). В Выборгском остались и крупные долгоиграющие проекты – ЖК «Парголово» от компании «Дальпитерстрой» (6 тыс. квартир) и ЖК «Лондон-Парк» от «Л1» (5 тыс. квартир). А под парами еще несколько премьер – у ФСК «Лидер», ГК «ПИК», «Строительного треста», СК «Темп» и других игроков. Самые масштабные планы у Группы ЦДС, которая планирует в Парголово начать строительство нового микрорайона на 300 тыс. кв. м.
BN.ru недавно уже писал, каких еще премьер ждать покупателям в 2020 году. Их будет мало: всплеск остался позади, в 2018-м, когда все торопились запустить стройки в преддверье реформы. Теперь новые большие проекты – удел лидеров рынка. В минувшем году основные поступления Приморскому району обеспечили несколько крупных игроков. В Выборгском районе свыше 70% нового предложения сгенерировали две компании – Setl Group и «Главстрой-СПб». Рывок в Красногвардейском сделан лишь за счет двух проектов «Группы ЛСР». В Красносельском по-прежнему доминирует Setl Group.
Усилиями крупных застройщиков запасы нового предложения квартир не иссякнут. Дефицит рынку не грозит, но вот разнообразие точно станет меньше.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Сейчас Приморский и Выборгский районы совокупно занимают 37% предложения в Санкт-Петербурге. В ближайшее время оба района будут удерживать позиции лидеров. Но больше половины предложения вряд ли будет консолидировано в двух этих районах. При этом значительным проектным потенциалом обладают территории в Каменке и в Парголово.
В Московском районе наибольшим потенциалом обладают удаленные локации, однако пока наиболее активно развивается строительство на Средней Рогатке. В Невском районе сосредоточено достаточное количество участков под возможный редевелопмент. Ожидается, что предложение в этих двух районах останется на текущем уровне.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Приморский район еще лет пять – восемь будет держать достаточно уверенное положение за счет того, что активно развивается район Каменки. От улицы Королева до ЗСД здесь планируется возвести миллионы квадратных метров. Существует несколько причин популярности. Мы объясняем это тем, что север города ближе к престижному Курортному району и к Карельскому перешейку, где очень красивая природа, леса. Также в северных районах более развитая инфраструктура и транспортная доступность.
Московский район также всегда был интересен. Сейчас новые осваиваемые пятна находятся в районе Дунайского проспекта и дальше. В этом районе еще имеется потенциал для нового строительства.
Редевелопмент Невского района объясняется тем, что промышленные предприятия на правом берегу Невы сменили локацию. На левом берегу, возможно, в дальнейшем также появятся новые проекты.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой – Санкт-Петербург»:
– Приморский и Выборгский районы традиционно пользуются высоким спросом у покупателей. Здесь хорошо развита инфраструктура, достаточно большое количество зеленых зон, парков. В Приморском районе появился Лахта-центр, который уже становится драйвером развития территории, планируется строительство новых станций метро, что является немаловажным фактором для роста потенциала локаций.
Сегодня спрос продолжает смещаться из области в город, где лучше развита инфраструктура, особенно транспортная. Многие покупатели предпочитают городскую прописку областной. В то же время начинает работу «Сельская ипотека» с льготной ставкой, которая может несколько перераспределить спрос в пользу небольших поселений, в том числе достаточно удаленных от Петербурга. Но в целом спрос будет продолжать концентрироваться в черте города.