Источник: Domofond.ru
На рынке жилой недвижимости поменяться можно не только квартирами, но и, к примеру, взамен жилья в многоквартирном доме получить частный дом за городом. Как это правильно сделать и на что обратить внимание, Domofond.ru рассказала юрист АСБ «Иутин, Белоусова и партнеры» Елизавета Мерцалова.
Если вы решили жить поближе к природе и сменить квартиру в городе на частный дом, можно поступить двумя способами:
— продать квартиру, а после этого приобрести дом. Этот вариант достаточно затянут по времени, так как предполагает две несвязанные между собой сделки купли-продажи. Также ситуация затянется, если при покупке планируется использовать кредитные средства;
— обменять квартиру на дом в рамках одной сделки – заключить договор мены. Такой договор описан в главе 31 ГК РФ.
Обмен недвижимости в описанном случае – более удобный вариант, так как позволяет произвести как отчуждение (квартира), так и приобретение (дом) недвижимости в рамках одной сделки. Основная сложность здесь заключается в том, что вам необходимо найти устраивающий вас по всем параметрам загородный дом, владелец которого желает приобрести квартиру. А его, в свою очередь, должно полностью устраивать то имущество, которое принадлежит вам.
Когда подходящие объекты недвижимости найдены, и стороны готовы совершить обмен, необходимо произвести:
— оценку недвижимости. Это желательный пункт, причем для всех сторон сделки. Понимание точного размера стоимости недвижимости позволит сторонам определиться, будет ли обмен равноценным или потребуется доплата;
— проверку дома. Речь именно про дом, так как важных нюансов в такой проверке будет на порядок больше, чем при проверке квартиры.
Обратить внимание следует на:
– техническое состояние дома. Осмотр частного дома перед приобретением – обязательный момент. Никогда нельзя покупать недвижимость, ориентируюсь только на фотографии/видео и заверения продавца. Правильнее всего проводить осмотр несколько раз, в разное время суток, при разных погодных условиях. Наиболее предпочтительный вариант – пригласить на осмотр специалиста (инженера, опытного строителя);
– документы на земельный участок под домом. В обязательном порядке необходимо проверить права собственника на него, категорию земель, его вид использования и возможные ограничения: как общие для недвижимости (обременения, запреты, аресты), так и специальные именно для земель. Так, участок может находиться на территории, где строительство запрещено или существенно ограничено – например, в пределах санитарно-защитной, водоохранной или заповедной зоны. В таком случае вы рискуете приобрести незаконную постройку, которая с большой степенью вероятности будет снесена по решению муниципалитета или же ее будет сложно и достаточно дорого узаконить.
Если вы планируете постоянно проживать в приобретенном доме, нужно иметь в виду, что построить жилой дом и впоследствии зарегистрироваться в нем можно только на участке под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство или на садовом участке.
Наличие описанных рисков можно проверить, используя данные из ЕГРН (основные характеристики, переход права собственности, обременения и запреты), публичной кадастровой карты (соответствие фактических и зарегистрированных границ, качество межевания), градостроительного плана земельного участка, правил землепользования и застройки и генерального плана конкретного муниципалитета (зоны с особыми условиями использования земель, охранные зоны);
– документы на дом. Во-первых, необходимо проверить, оформлен ли дом надлежащим образом (иногда постройка дома скрывается, и собственник по документам продает только пустой земельный участок) и законна ли постройка (даже если на участке допускается строительство). Так, построенный дом может не соответствовать допустимым нормам строительства (расстояния до других объектов, этажность).
Для проверки запросите у собственника и внимательно изучите кадастровый паспорт строения и земельного участка, технический паспорт дома с поэтажным планом и технический паспорт домовладения.
Нужно будет провести юридическую проверку документов и собственника. Начните с основных – паспорта собственника, свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и участок (если участок приобретен, а дом построен после 2016 г., нужна выписка из ЕГРН) и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство или разрешение на ввод в эксплуатацию дома и т.д.). Делается это для того, чтобы удостовериться в праве собственника дома им распоряжаться.
Не лишним будет запросить в Росреестре информацию по истории перехода прав на дом и участок, чтобы проверить отсутствие спорных моментов вроде очень частых перепродаж или продажи до истечения 3 лет с момента вступления в наследство.
Если дом оформлен настоящим собственником, как жилой, стоит уточнить информацию о проживающих и зарегистрированных в нем людях, а также о том, когда они будут сняты с регистрации. В жилом доме, скорее всего, должны быть проведены коммуникации, поэтому также запросите договоры на подключение к коммуникациям и сведения об оплате услуг по этим договорам (в идеале – справки от собственника об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам).
Дополнительная проверка
Если с техническим состоянием дома и всеми документами все в порядке, будет не лишним обратить внимание на такие моменты, как:
— инфраструктура местности, где построен дом (магазины, больницы, аптеки)
— время в пути до мест работы/учебы на личном и общественном транспорте
— отношения с ближайшими соседями и иную важную информацию. Бывает, что над домом часто пролетают самолеты, из-за чего вас может беспокоить постоянный шум. Также недалеко от участка может быть расположена свалка.
Такие сведения можно получить, пообщавшись с соседями или посредством поиска в интернете. Так, про экологическую ситуацию вам «расскажут» сервисы с экологическими картами и специализированные форумы.
Особенности договора мены
После того, как вы все проверили, нужно заключать договор мены. На этом этапе стоит помнить про ряд его особенностей:
1. в договоре необходимо максимально полно описать предметы сделки: указать все характеристики как квартиры, так и жилого дома, участка, на котором он расположен и вспомогательных строений на участке (если они тоже отчуждаются);
2. если сделка не предполагает обмен долями недвижимости, она не требует обязательного нотариального удостоверения – вы можете заключить договор мены в простой письменной форме. Однако, несмотря на это, все же рекомендуется обратиться к нотариусу – так, нотариусы обязательно проводят проверку дееспособности сторон, что всегда не лишне;
3. переход права собственности на объекты недвижимого имущества по договору мены (квартира и дом) подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Причем при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у одной стороны договора с момента государственной регистрации ее прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной;
4. в договоре необходимо прописать не только стоимость каждого объекта недвижимости (дома и квартиры), но и сумму доплаты для одной из сторон (если такая доплата сторонами предусмотрена). Это обусловлено тем, что по общему правилу обмен считается равноценным, даже если цена недвижимости для каждого объекта указана разная, за исключением случая прямого указания в договоре на неравноценность обмена и необходимость доплаты;
5. отчуждение любого здания, в том числе жилого дома, должно быть произведено вместе с земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования, что также необходимо отразить в договоре;
6. для проведения сделки каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение супруга;
7. к договору мены не применяются положения статьи 395 ГК РФ. Если вы передали свою квартиру второй стороне, а тот человек тянет с передачей дома, вы не можете потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (в размере стоимости квартиры). Проценты можно истребовать только в случае просрочки передачи суммы доплаты, предусмотренной договором.
Налоговые нюансы
Если вами был совершен неравноценный обмен (одна из сторон производила доплату), вторая сторона будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от стоимости такой доплаты.
Кроме того, помните: при обмене жилья можно получить имущественный вычет. При обмене жилых помещений каждая из сторон признается продавцом своего имущества и одновременно покупателем имущества, получаемого по обмену. При приобретении жилой недвижимости по договору мены сумма расходов на ее приобретение определяется, исходя из стоимости переданного имущества и суммы доплаты, если обмениваемые объекты неравноценны.