Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » По обмену: как сменить «старую» квартиру на «новую»

По обмену: как сменить «старую» квартиру на «новую»

Источник: Domofond.ru

Источник фотографии

Вместе с ростом числа новых жилых комплексов в российских городах многие задумываются о возможности переехать из старого жилищного фонда в новостройки. Однако не все знают, как можно обменять вторичную жилплощадь на квартиру в новом доме. О том, как это сделать правильно, Domofond.ru рассказал коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик.

Большинство квартир в новостройках покупаются в ипотеку, и, как правило, потенциальные покупатели не имеют суммы, необходимой для первоначального взноса по жилищному кредиту. Но у многих есть жилье на «вторичке», продав которое они рассчитывают решить эту проблему. Часто в данной ситуации возникают некоторые сложности, связанные с необходимостью быстро продать имеющееся имущество и найти крышу над головой на период совершения купли-продажи. В этом случае на помощь приходят сделки по обмену недвижимости.

Варианты «обмена»

Перед людьми, желающими обменять старую квартиру на новую, открываются три пути. Можно воспользоваться:

1. Договором мены, который заключается между физическими лицами. Распространена ситуация, когда люди получают квартиру в новом доме, но по каким-то причинам хотят переехать в жилье на вторичном рынке (планируют получить доплату за новостройку, не устраивает район, хотят жилье большей площади и проч.).

В договоре мены указываются условия, на которых приобретается новая недвижимость с одновременной передачей прав собственности на старую. Также, если обмен не предполагает доплаты от одной из сторон, там не будет фигурировать никаких денежных переводов.

2. Trade-in. По аналогии с программами, действующими при покупке автомобилей и бытовой техники, человек может передать старую квартиру застройщику или другому юридическому лицу с определенным дисконтом — обычно он составляет 10–15% от рыночной стоимости жилья. Затем застройщик реализует жилплощадь независимо от бывшего собственника. Взамен же человек получает скидку от застройщика при покупке квартиры в новостройке и более быстрый выход на сделку.

Как правило, компании, которые предлагают своим клиентам программу trade-in, проводят первичную оценку жилья. Если оценщик понимает, что даже с большим дисконтом от рыночной стоимости квартиру будет трудно продать в случае ее неликвидности (под это правило подпадают лоты с окнами на мусорку, требующие больших вложений, старым ремонтом и т. д.), такому клиенту в этой услуге может быть отказано.
Также практика показывает, что оценщики негативно относятся к неузаконенным перепланировкам и сделкам с обремененными квартирами.

3. Риелторской продажей. Этот вариант подразумевает заключение застройщиком или другим юридическим лицом (риелтором или застройщиком, выполняющим задачи риелтора) договора на реализацию старой квартиры, включая поиск покупателя и сопровождение ее продажи. Преимущество этого способа в том, что застройщик фиксирует стоимость новой, покупаемой у него, квартиры на срок реализации старого жилья клиента, что позволяет клиенту не потерять деньги за счет роста цен на новостройки.

Процент дисконта, с которым продается «вторичная» квартира, гораздо ниже (порядка 3–5%), чем в классическом trade-in. Для клиента это означает более выгодную продажу его недвижимости и возможность сделать более высокий первый взнос при покупке новостройки в ипотеку.

Недостатки

К недостаткам trade-in можно отнести большой дисконт, в который покупающая организация закладывает свои риски при дальнейшей реализации квартиры. В то же время ключевой минус программы риелторской продажи заключается в более длительных сроках и итоговой стоимости продажи старого жилья. В отличие от выкупа в рамках trade-in, при подобных сделках цена продаваемой квартиры может измениться, если обратное не предусмотрено условиями договора.

Что касается договора мены, сделка практически идентична купле-продаже жилья (единственное отличие — в качестве встречного предоставления: одна сторона передает другой не деньги, а права на объект недвижимости). Поэтому риски тоже схожи: возможны существенные недостатки обмениваемого имущества, наличие прав третьих лиц на данное жилье (нанимателя или залогодержателя) и т. д. Все это нужно проверять.

Подводные камни

Покупателю необходимо помнить, что при проведении любых сделок, связанных с жилой недвижимостью, можно стать жертвой недобросовестных компаний. При «обмене» старой квартиры на новую важно учитывать форму договора. Так, приобретение жилья в новостройке всегда должно соответствовать 214-ФЗ — недвижимость должна покупаться по договору долевого участия. При этом, если идет речь о новых проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 г. (кроме тех, которые соответствовали требованиям к работе с компенсационным фондом), размещение денежных средств обязательно должно быть на эскроу-счетах.

Стоит обращать особое внимание на условия оплаты, сроки и условия расторжения договора в случае, если Вы решите отказаться от оказываемых услуг или в случае их ненадлежащего исполнения. Также важно помнить, что обмен квартиры подразумевает проведение двух сделок сразу.

Встречаются ситуации, когда компания предлагает клиенту свои услуги по продаже старой квартиры по завышенной цене, а жилье в новостройке покупается с отсрочкой платежа. От человека требуется лишь оплатить аванс за новую квартиру. В результате старое жилье компания реализует не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек же в этой ситуации вынужден искать деньги для того, чтобы перекрыть разницу в стоимости. В противном случае он может потерять внесенный аванс за жилье в новостройке.

Такие случаи могут возникать как по вине застройщика, так и по вине клиента. Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре должны быть прописаны условия возврата квартиры, если застройщик не смог выкупить ее или продать по нужной цене. В то же время клиентам стоит трезво рассматривать подобные предложения, адекватно оценивать стоимость продаваемой квартиры, учитывая текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*