Источник: Magenta.today
Эти два способа оплаты придуманы, чтобы покупателю жилья можно было не отдавать всю сумму сразу. Но часто клиент риелтора сразу обращается к ипотеке, не оценив все плюсы рассрочки. Мы попросили экспертов рассказать, кому больше подойдет рассрочка, кому ипотека.
Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК
Что выбрать рассрочку или ипотеку? В этом вопросе ключевую роль играет то, под какой процент человеку доступна ипотека. Сейчас многие застройщики предлагают субсидии, и в этом случае эффективная ставка составит 4 или 5% на весь срок сделки. При этом можно свои собственные денежные средства инвестировать в безрисковые активы, например, в облигации федерального займа со ставкой 7%. Плюс получать налоговый вычет (при оформлении ИИС) и налоговый вычет с уплаченных процентов.
Рассрочку имеет смысл брать, если у вас плохая кредитная история или высокий процент по ипотеке с существенной переплатой. Кроме того, доступность этого инструмента зависит от финансового положения. Рассрочка не дается на 20 лет, платеж в любом случае будет довольно высоким. Если ты не сможешь гарантированно эту задолженность перед застройщиком закрывать, то не стоит тратить на это силы.
Наши клиенты, даже если могут позволить себе приобрести квартиру за полную стоимость, все равно зачастую используют ипотеку. Инвестируют свои средства под более высокий процент и в итоге на этом зарабатывают.
Перед тем, как выбрать, чем воспользоваться, рассрочкой или ипотекой, — нужно сравнить свои затраты по проценту за ипотеку и свои возможности по инвестированию этих средств.
Наталия Кузнецова, генеральный директор БОН ТОН, Москва
Рассрочка для определенной части покупателей является альтернативой ипотеке. Доля таких клиентов составляет не более 10–15%. Все дело в жестких условиях оплаты: большой первоначальный взнос (от 30 до 60% стоимости квартиры, срок выплат от 6 до 18 месяцев). Условия могут немного корректироваться в зависимости от срока сдачи, стадии строительной готовности проекта. Иногда застройщик может согласовать выплату рассрочки и после ввода объекта в эксплуатацию на несколько месяцев.
Обычно к рассрочке обращаются по нескольким причинам: плохая кредитная история, но доходы позволяют платить по рассрочке, наличие поступлений от бизнеса, сложные сделки по продаже вторичного жилья. Как правило, рассрочка больше востребована в проектах бизнес- и премиум-классов, в силу более высокого дохода у целевой аудитории. Также она может быть востребована как для покупки квартиры, так и апартаментов.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Условия рассрочки зависят только от политики компании, застройщика или продавца, которая ввела этот вид платежей. Если ипотека по условиям для девелопера приравнивается к единовременному платежу — и в том, и в другом случае продавец получает всю сумму сразу, — то в случае с рассрочкой поступления части денег приходится ждать около года. Такая ситуация застройщику менее выгодна, ведь цена на квартиру фиксируется в момент заключения договора, а квадратные метры с течением времени имеют свойство дорожать.
Поэтому при ипотеке или единовременном платеже компании часто предоставляют клиентам скидки. В «Балтийской жемчужине», например, до 10% от стоимости при покупке квартир в некоторых жилых кварталах. А вот за длительную рассрочку покупателям приходится иногда даже доплачивать небольшой процент, чтобы компенсировать инфляционные риски. Поэтому рассрочка пока по условиям не может быть сопоставима ипотеке.
Рассрочку имеет смысл брать, если на руках уже есть сумма, равная первому взносу за квартиру или домовладение, и в ближайшее время ожидается поступление оставшейся части долга, например, после продажи имеющейся квартиры. При оформлении рассрочки не имеет значения возраст покупателя, нет обязательного страхового взноса. Поскольку банк не является прямым посредником при оформлении подобных сделок, то договоренности застройщика с покупателем могут быть более гибкими.
В «Балтийской жемчужине» нет жестких условий покупки недвижимости в рассрочку. К каждому клиенту мы подходим индивидуально — анализируем возможности и подбираем наиболее приемлемый для него вариант сделки. У нас в штате есть опытный ипотечный специалист, а для проведения сложных сделок мы привлекаем аккредитованных агентов. После введения сервиса трейд-ин покупать недвижимость в рассрочку в микрорайоне стало проще. Все заботы по продаже имеющейся недвижимости берет на себя компания.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Рассрочка подходит тем покупателям, у которых накоплены средства для приобретения недвижимости, или они появились после продажи предыдущего жилья,. И, как часто бывает, им не хватает небольшой суммы для совершения сделки. Также этот способ оплаты могут рассмотреть те, кто понимает, в какие сроки и какой объем денег будет у него в наличии (бонусы, продажа квартир, наследство) и могут покрыть этой суммой стоимость новой квартиры.
И, конечно же, еще одна категория клиентов — это люди, которым по каким-либо причинам невозможно взять ипотечный кредит (юридические лица, индивидуальные предприниматели, самозанятые). Банки относят эту категорию к менее надежным заемщикам, к ним предъявляют специальные требования и довольно часто отказывают в ипотеке.
Наиболее оптимальный вариант для клиента — иметь в наличии сумму от 50% стоимости квартиры для первоначального взноса. Часто застройщики дают рассрочку при взносе от 30%. Есть варианты, когда первый взнос еще ниже, но погасить остаток необходимо крупными платежами до момента завершения строительства объекта.
У каждого покупателя индивидуальное понимание по поступлению средств, поэтому он выбирает наиболее подходящий для себя вариант (размер первого взноса, период рассрочки, ее стоимость, срок ввода ЖК и т. п.). В приоритете, конечно, длительные рассрочки сроком на 7–8 лет. Но это скорее редкость, 0% первый взнос — такие предложения тоже встречаются на рынке.
Квартира в рассрочку всегда получается дороже, чем при 100% оплате, и не всех это устраивает.
По программам рассрочек можно приобрести любые виды недвижимости на первичном рынке. Чем дороже ценовой сегмент, тем выше доля рассрочки в общей структуре сделок застройщика. Например, этот вид оплаты традиционно популярен в сегменте «бизнес», поскольку клиенты умеют считать деньги и не хотят переплачивать по кредиту.
Так, по итогам 2020 года в нашем проекте бизнес-класса «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте доля таких сделок составляет 18% в общем объеме. На «вторичке» эта схема оплаты используется редко, а если и предлагается, то на очень ограниченный период. Физлицам на вторичном рынке покупка квартиры в рассрочку не интересна.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Сегодня рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и ближайшей Ленобласти преобладают ипотечные договоры, их доля занимает порядка 85% в структуре сделок. В нашей компании этот показатель доходит до 90%, чуть более 10% договоров заключается на условиях 100% оплаты или по программе длительной рассрочки.
Как мы видим, рассрочка значительно уступает по популярности ипотеке, однако есть случаи, в которых именно она становится наиболее удобным способом оплаты. К примеру, если клиент продает старую квартиру, чтобы купить новую. Сбережений, как правило, хватает на первый взнос, а остаток выплачивается уже после реализации старого жилья.
Рассрочка также подойдет бизнесменам, которые не хотят выводить деньги из оборота, или тем, кто имеет вклад в банке и не хочет терять проценты из-за досрочного снятия средств. Также этот вид оплаты рассматривают клиенты со сложной кредитной историей, которым было отказано в оформлении ипотеки.
Покупателям, у которых недостаточно денег, чтобы погасить остаток долга до сдачи комплекса в эксплуатацию, больше подходит ипотека.
Как правило, рассрочка оформляется намного быстрее, чем ипотека, поскольку клиенту не нужно тратить время на обращение в банк и одобрение ипотечного кредита. Приобретаемая в рассрочку квартира будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока заемщик не выплатит полную стоимость объекта.
С этим связаны риски. В случае банкротства застройщика компания, которой передадут недостроенный объект, может предложить дольщикам, не до конца выплатившим сумму по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по новой цене. Если недвижимость покупается по ипотечной программе, она является собственностью заемщика, но находится в залоге у банка.
Выбор программы рассрочки зависит от конкретной ситуации покупателя — каким будет первоначальный взнос, на какой период он хочет взять рассрочку, в какой срок он рассчитывает получить квартиру и т. п. Конечно, наиболее выгодным вариантом будет беспроцентная рассрочка на длительный период с минимальным первым взносом. Но такие предложения застройщики не делают, у каждой рассрочки есть своя стоимость.
Так, наша компания делает незначительное удорожание (каждый месяц на остаток начисляется удорожание 0,3% комиссии). Но оно не превышает ставку по ипотеке, а нередко даже ниже ее за счет отсутствия необходимости оплачивать дополнительные страховки и другие расходы, связанные с оформлением кредита.
В ГК «Ленстройтрест» действуют различные программы рассрочки. Самая длительная — рассрочка сроком на 8 лет. Также есть возможность приобрести квартиры в готовых домах с рассрочкой на 4 месяца по цене 100% оплаты. Сейчас мы предлагаем интересную программу «20/20», где 20% — это первоначальный взнос, и далее клиент вносит по 20 000 рублей в месяц, остаток — через 11 месяцев. Такая рассрочка удобно тем, кто приобретает новое жилье за счет продажи своей недвижимости, либо планирует закрыть ее ипотекой в будущем (накапливает стаж, улучшает кредитную историю, ждет более выгодных ставок).
Сегодня по программам рассрочки можно приобрести недвижимость в трех проектах компании — голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина» в историческом пригороде.
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
Выбор — ипотека или рассрочка — чаще всего зависит от финансовых возможностей покупателя и целей покупки. Так, к примеру, инвесторы чаще всего выбирают рассрочки, как и владельцы бизнеса. А вот покупка квартиры для себя обычно приводит в банк за ипотечным кредитом, особенно когда спрос простимулирован государственными субсидиями (как это было с льготной и семейной ипотекой).
С покупкой недвижимости в ипотеку все ясно — есть договор с застройщиком, есть с банком, есть стоимость квартиры и стоимость кредита. Чаще всего рассрочки от застройщиков беспроцентные, однако стоимость выше, чем при 100% оплате или ипотеке. Но цена сразу зафиксирована в договоре, и итоговые затраты на покупку не изменятся за счет процентов (как например, при ипотеке). Рассрочка — наиболее подходящий вариант для собственников бизнеса.
На рынке мало встречается такой продукт, как процентная рассрочка. Чаще всего, такие условия действуют при рассрочке, которая предоставляется после ввода объекта в эксплуатацию. В большей степени застройщики позиционируют рассрочки как беспроцентные, что не совсем так. Ведь при расчете покупки в рассрочку берется базовая стоимость квартиры, которая, в свою очередь, может быть выше цены при 100% оплате на 5–20% (в зависимости от класса недвижимости и политики ценообразования застройщика). Так что все равно это завуалированные проценты. В основном при расчете будущей стоимости в рассрочку девелоперы ориентируются на ставку депозита.
В Hansa Group есть несколько программ рассрочек. Первая действует по принципу «50/50», со вторым взносом до момента завершения восстановительных работ в клубном доме «Аура» (это проект бизнес-класса, предусматривающий реновацию пятиэтажного дома 1955 года постройки). Вторая — рассрочка «40/30/30», где 40% первоначальный взнос, еще 30% выплачиваются равными платежами в течение двух лет, оставшиеся 30% можно внести на завершающем этапе восстановительных работ на объекте. Это может быть единовременный платеж или оплата с использованием ипотечного кредитования.
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп»
Рассрочка подходит тем, кто обладает внушительной суммой, но по какой-то причине не готов ее сразу полностью вносить. Покупатель, например, ожидает крупную выплату или премию, которую сможет использовать для жилья, а выгодную цену или понравившуюся планировку хочет закрепить за собой прямо сейчас. В этом случае, брать ипотеку не имеет смысла, выгоднее взять квартиру именно в рассрочку.
Не все могут позволить себе воспользоваться программой рассрочки по ряду причин. Первый взнос зачастую выше ипотечного, а оставшаяся сумма, даже разделенная на части, тоже остается довольно внушительной по сравнению с ежемесячным платежами по кредиту.
Чаще всего квартиры в рассрочку приобретают бизнесмены. В их распоряжении находятся довольно большие суммы денег, но в то же время, они не хотят выводить их из бизнеса сразу. Рассрочка — это относительно кратковременный период больших выплат.
Суммы выплат намного выше, чем при ипотеке. Но при этом рассрочка, особенно кратковременная, может быть беспроцентной. Также не стоит забывать, что на остаток по рассрочке всегда можно взять ипотеку. Многие строительные компании предлагают такие комбинированные варианты.
В рассрочку можно приобрести любое жилье, если строительная компания предусматривает у себя такую программу. В ЖК «Приморский квартал» мы предлагаем разные виды рассрочек:
— долгосрочная беспроцентная рассрочка,
— долгосрочная процентная рассрочка с первоначальным взносом не менее 15%,
— платежный план «Годовая рассрочка без промежуточных платежей» с первоначальным взносом от 20% до 40% в зависимости от лота.
Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»
Для всякой цели есть более и менее удобные пути ее достижения, а каждый инструмент подходит для решения конкретных задач. И ипотека, и рассрочка имеют свои очевидные плюсы и минусы в зависимости от конкретных условий и обстоятельств.
Очевидный «плюс» ипотеки в меньшей сумме, которую покупателю надо иметь сразу. Если первоначальный взнос по ипотеке составляет минимум 20% от суммы сделки, то при рассрочке требуется единовременно оплатить до половины стоимости жилья.
Вторым очевидным преимуществом «ипотеки» является растянутость во времени. Если ипотеку можно гасить от 5 до 30 лет, то рассрочка предоставляется обычно на 2,5–3 года максимум. Кроме того, для покупателей недвижимости в рассрочку оптимальной, как правило, является первоначальная оплата стоимости квартиры на уровне 30–50%. На уплату оставшейся части продавец представляет обычно от 3 до 12 месяцев рассрочки. И в этом плюс рассрочки. Ведь покупателю не придется много переплачивать по процентам за кредит и годами находиться в долговой кабале у банка.
Другим важным преимуществом рассрочки перед ипотекой является возможность заключить сделку без передачи застройщику подробной информации о своем имуществе и доходах, а также документов, подтверждающих наличие стабильного дохода. Чтобы оформить покупку в рассрочку, часто достаточно одного паспорта. Опять же при продаже в рассрочку продавец обычно не слишком придирчиво относится к кредитному рейтингу и финансовой истории покупателя. Кроме того, покупателю не приходится оформлять дорогостоящую страховку жизни и здоровья. Однако жирным «минусом» рассрочки является большой размер ежемесячного платежа, превышающего стандартный размер суммы погашения ипотеки в 2–3 раза.
К рассрочке, по моему опыту, обычно прибегают те, у кого уже есть от половины до ¾ необходимой суммы для покупки недвижимости, а остальную часть они готовы довнести в короткий срок, не привлекая банки. Поэтому в рассрочку продается преимущественно жилье бизнес-, элит- и премиум-классов.
К рассрочке, впрочем, часто прибегают и лица с подпорченной кредитной историей, которые не могут получить ипотеку. А также люди с высоким реальным заработком, но небольшим официальным доходом (самозанятые, предприниматели, получающие зарплату в конвертах или лица с доходами от не совсем легальной деятельности).
Среди покупателей недвижимости эконом- и комфорт-класса продажа в рассрочку не очень популярна. У обычных людей со средними доходами, во-первых, как правило, нет в наличии суммы, равной половине стоимости квартиры, а во-вторых, обычная семья не в состоянии ежемесячно изымать из бюджета более 100 тыс. рублей. Так что покупка жилья в рассрочку является скорее инструментом для весьма состоятельных граждан.
Станислав Галкин, директор ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Хотелось бы отметить, что рассрочка как инструмент для приобретения жилья чаще всего используется при покупке новостроек, и куда реже — для приобретения квартиры на вторичном рынке.
Объясняется это довольно просто. При рассрочке всегда существует риск того, что покупатель по каким-то причинам не сможет рассчитаться с продавцом за покупку. Застройщик, предлагая рассрочку, может уменьшить свои риски за счет большого объема предложения, на фоне которого несколько неплатежеспособных клиентов не смогут существенно повлиять на финансовое состояние компании. В случае со вторичкой, когда у продавца есть только одна квартира, подобная ситуация может оказаться для него критической.
Кому больше подойдет рассрочка
Рассрочка идеально подойдет в ситуации, когда планируется обмен своей старой квартиры на жилье в строящемся доме. В таком случае, застройщик может предложить беспроцентную рассрочку на весь срок строительства, по окончании которого покупатель продаст свою старую квартиру и этими деньгами рассчитается с застройщиком.
Ещё рассрочка подойдёт покупателям, который не хотят связываться с ипотекой или, по каким-то причинам, не имеют возможности оформить ее.
Как выбрать рассрочку
Рассрочка выбирается исходя из финансового положения покупателя. Если у него стабильный доход, тогда имеет смысл выбрать вариант оплаты ежемесячно равными долями. Есть еще вариант рассрочки, когда долг гасится по истечении определенного периода времени одной крупной суммой. Такой вариант подойдет тем, кто, например, планирует продать другую квартиру и погасить этими деньгами долг.
От какой суммы имеет смысл думать о рассрочке, а не о ипотеке
Всё зависит от дохода покупателя. Чем выше доход, тем большую сумму в рассрочку он может себе позволить. При этом нужно понимать, что ипотека комфортнее в гашении, так как оформляется на длительный срок, поэтому ежемесячные платежи будут небольшие по сравнению с рассрочкой. Рассрочка же оформляется на короткий срок, как правило это 1–3 года, из-за чего платежи будут существенно выше и могут оказаться неподъемными для покупателя.
Соответственно, при невысоком уровне дохода имеет смысл выбрать ипотеку. Если же доход высокий или ожидается поступление крупной суммы денег, которой будет достаточно для гашения долга, можно выбрать рассрочку.
Какие виды жилья можно купить в рассрочку
В рассрочку можно купить любые виды жилья, как на этапе строительства, так и на вторичном рынке. Главное, чтобы продавец был согласен на такие условия оплаты. Из личного опыта скажу, что чаще всего по рассрочке выкупаются квартиры у застройщика, а также дорогостоящие объекты на рынке загородной недвижимости.