Источник: Бюллетень недвижимости
Один из главных итогов ушедшего 2021 года – цены на петербургские новостройки стабильно стали опережать показатели вторичного рынка. Краткие эпизоды такой ситуации наблюдались и ранее, но через некоторое время всё возвращалось на круги своя. Как будет на этот раз?
Рост средней цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за минувший год составил 15,83% . Цифра впечатляющая, если не принимать во внимание другой факт: первичка подскочила на 25,78%.
Средние цены предложения на конец декабря 2021 г
— вторичный рынок – 173 720 руб. за кв.м
— первичный рынок – 185 150 руб. за кв. м
ОСОБЕННОСТИ НОВОГО ПЕТЕРБУРГСКОГО РЫНКА
Обычно считалось, что новостройки дороже там, где их мало и им нет альтернативы. Но в Петербурге, извините, последние лет 15 вводят по 3-4 млн кв. м, значит, одной только новой вторички должно быть немерено, ни о каком дефиците речи идти не может. Что же за парадоксы?
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, насчитал чуть ли не с десяток факторов, приведших к нынешнему положению вещей.
«Уже в начале года, – отмечает он, – первичка обогнала вторичку по всем параметрам: и по цене, и по числу новых объектов, и по объемам продаж». Фактор номер один – развитый рынок новостроек, второй – коронавирус, третий – нестабильность котировки рубля, четвертый – введение нового налога на депозиты, пятый – льготная ипотека, несмотря на то что с 1 июля она практически закончилась для Москвы и Санкт-Петербурга. Шестое – негативные ожидания населения в среднесрочной перспективе. И еще – закончилась земля на городских территориях. Если раньше стоимость участка составляла 2–5% от себестоимости, сегодня – уже до 30%.
Ориентир для покупателя сегодня не стоимость жилья, а размер ежемесячного платежа по ипотеке. Условно, с минимальным взносом при стоимости квартиры в 6 млн руб. на вторичке это были 45 тыс. руб., а на первичке 35 тыс.
ЕЩЕ СТАТИСТИКА
И снова обращаемся к данным Центра оценки и аналитики BN.ru. Есть довольно красноречивые цифры.
В частности, более 30% предложения приходится на квартиры со стоимостью квадратного метра свыше 190 тыс. руб., причем за год их доля возросла в два раза. А вот доля квартир, где квадрат стоит меньше 100 тыс. руб., в течение минувшего года уменьшилась более чем в десять раз! Сейчас их всего 0,44%.
В структуре предложения по типам домов тоже есть заметные изменения: новая панель увеличила свое представительство с 12,25 до 22,15% – в основном за счет кирпично-монолитных домов и старой панели.
Студии и однокомнатные квартиры по-прежнему в топе предложений (34,65%), не утратили своих позиций двушки (28,58%), практически на прошлогоднем уровне остались трешки (27,61%).
Как ни странно, за 2021 год больше всего прибавили четырехкомнатные квартиры – стоимость квадратного метра в них увеличилась на 18,73%. Понятно, что это цена предложения. Однако традиционно активнее дорожает метр в малогабаритном жилье. А тут на втором месте по динамике – двушки (плюс 18,44%), потом идут трешки (плюс 17,53%), и только на 14,54% выросли цены квадрата в студиях и однушках. В общем, как говорил Глеб Жеглов, «запишем в загадки». Хотя правдоподобной может выглядеть версия, что малогабарит так сильно рванул в 2020-м, что потом просто сбавил ход и к нему подтянулись остальные участники забега.
ЗАГОРОДНЫЙ НЮАНС
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, не столь категоричен в отношении причин взлета первички. «Мне не до конца понятно, – говорит он, – почему это произошло. Зачем люди покупают новую квартиру в Кировске за 110 тыс. руб. за квадрат, если за те же деньги можно приобрести хрущевку в Петербурге. Да, была льготная ипотека по 6% годовых на новостройки, а на вторичке можно было одобриться за 7,4%».
Конечно, отмечает эксперт, качество новостроек сегодня довольно высоко. «А на вторичке многие дома и внешне, и внутренне выглядят часто не очень презентабельно, – говорит Дмитрий Щегельский. – Но при этом в двух остановках от станции метро „Проспект Ветеранов“ можно купить трешку за 7–7,5 млн в „корабле“. В доме серии 600.11 – за 9 млн».
Если по итогам 2020 года много говорилось о перетоке спроса с первички на вторичку, то в 2021-м – на загород. Коронавирус, возможность погулять на своем участке без маски и QR-кода и так далее… В любом случае удорожание древесины и металла в какой-то степени было связано и с резким ростом интереса к загородному строительству. Это факт, так сказать, медицинский.
Дмитрий Рубин приводит такой пример. Двухкомнатную квартиру в 2018 году можно было продать за 7 млн руб., а купить вместо нее трешку – за 9 млн. Сегодня даже на первичке трехкомнатная стоит уже 12 млн. А в 15 км от города можно купить за 1 млн небольшой земельный участок и построить дом за 5–7 млн. Тогда это было 20 тыс. руб. за квадрат, сегодня 35 тыс.
«Я бы не сказал, что народ валом валит за город, – парирует Дмитрий Щегельский. – Многие просто не готовы к такой жизни».
И наконец, известно, что Петербург достаточно давно вышел на первое место в России по притоку иногородних, обогнав Москву.
Люди из регионов считают, что вторичка – это «руины», они к этому привыкли, они так видят. Никаких предпочтений в петербургских адресах у них нет. А жить в новом доме – хочется. Тем более что эскроу-счета вселили в покупателя уверенность, что он не станет обманутым дольщиком.
В общем, гандикап как-то объясним. Однако все мы помним, что уже были периоды, когда первичка обгоняла вторичку, а потом всё возвращалось на круги своя.
И, собственно говоря, статистика, как бы ее ни ругали, свидетельствует: количество сделок на вторичном рынке Санкт-Петербурга, несмотря на гигантские объемы нового строительства, с годами стабильно растет. Скажем, в 1996-м было зарегистрировано 49 063 сделки, в 2020-м – 120 136. В 2021 году, судя по итогам трех кварталов, число не уменьшилось. Так что вторичка свое берет и отступать не собирается.