Источник: Бюллетень недвижимости
Весь 2020 год цены на недвижимость бодро шли вверх. Некоторые владельцы вторички даже снимали квартиры с продажи в ожидании ценового пика. Сегодня эксперты рынка уверены: тренд меняется – дальше либо спуск вниз, либо длительная стагнация.
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены выросли на 17,48%, или 22 311 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 149,97 тыс. руб. за кв. м.
Если посмотреть на цены жилой недвижимости за последние 15-20 лет, можно заметить, что стоимость квадратного метра к концу 2020 года поставила абсолютный рекорд, однако темпы прироста рекордными не стали (см. таблицу ниже). График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке.
Самый резкий взлет квартирные ценники демонстрировали в 2006 году. По оценкам аналитиков, с 2001 по 2003 год они увеличивалась плавно, с ноября 2003-го рост ускорился, а по итогам 2006 года составил 100–120%. Читаем материалы тех времен: «Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья». Ничего не напоминает? Что называют главными факторами, спровоцировавшими рост цен в 2020 году? Правильно, появление дешевой ипотеки и сокращение объемов предложения на первичке.
А чем закончился тот небывалый рост цен на недвижимость? Падением стоимости жилья в 2008 году и дальнейшей стагнацией. И к докризисным показателям рынок возвращался около десяти лет: в сентябре 2008-го средняя цена предложения на вторичке была зафиксирована в размере 107,9 тыс. руб. за кв. м. И потом эту цифру мы увидели в отчетах аналитиков только весной 2018 года.
Мы, конечно, не утверждаем, что сегодня-завтра рынок будет развиваться по точно такому же сценарию: слишком много других факторов в игре. Но продавцам квартир, которые задрали ценники или отложили продажу в надежде выгадать побольше денег, стоит призадуматься. Очень велика вероятность падениия спроса и начала стагнации уже в этом году, особенно если господдержка ипотеки будет прекращена.
Изменение средней цены предложения
Год
Стоимость кв. м на конец года
Изменение за год, %
Изменение за год, тыс. руб./кв. м
2006
68 115
97,04
33 545
2007
79 789
17,14
11 674
2008
100 762
26,29
20 973
2009
81 072
-19,54
-19 690
2010
82 289
1,50
1 217
2011
88 268
7,27
5 979
2012
95 127
7,77
6 859
2013
96 023
0,94
896
2014
103 023
7,29
7 000
2015
102 952
-0,07
-71
2016
105 990
3,00
3 038
2017
107 388
1,30
1 399
2018
114 047
6,20
6 659
2019
127 662
11,90
13 615
2020
149 973
17,48
22 311
ЦЕНЫ ПО ТИПУ КВАРТИР
Средние цены предложения по типу квартир
Тип
Единица измерения цены
Декабрь 2019
Декабрь 2020
Изменение за год
Студии и 1ккв
Тыс. руб.
5 052
5 693
Руб./кв. м
133 990
160 793
20,00%
2ккв
Тыс. руб.
8 126
9 311
Руб./кв. м
127 473
150 128
17,77%
3ккв
Тыс. руб.
11 794
12 510
Руб./кв. м
126 330
140 098
10,90%
4ккв
Тыс. руб.
16 873
16 692
Руб./кв. м
125 646
139 632
11,13%
Цены на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации и типа жилья. Так, за год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные самый активный рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%), а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трехкомнатные Василеостровского прибавили 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.
Самый дорогой квадратный метр к концу года показали Петроградский и Василеостровский районы. Средние цены – 213,77 тыс. руб и 172,11 тыс. руб. за кв. м.
Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Кировском районах Петербурга. Квадрат жилья в Красносельском стоит в среднем 127,23 тыс. руб. и 129,62 тыс. руб. в Кировском.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
КОММЕНТИРУЮТ ЭКСПЕРТЫ-ПРАКТИКИ
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– На вторичке среднегородские цены выросли на 15%. Были годы, когда цены на недвижимость росли и более солидно. К примеру, в 2006 году цены в долларах выросли на 100%. В 2008 году цены в рублях выросли на 20% (это уже с учетом падения к концу года).
В 2020 году оправдывать рост цен принято следующими событиями: господдержка ипотеки на первичном рыке, снижение доходности депозитных вкладов, девальвация рубля.
Цены выросли на всю недвижимость. На старую вторичку чуть меньше (примерно на 10%), на новую вторичку – больше (в среднем на 20%). Дорожало практически всё.
Востребованность районов предлагаю определять стоимостью недвижимости, в них расположенной. Люди хотят жить там, где лучше, и соответственно готовы за это платить. Картина хороших мест для проживания с годами не меняется. Первым по востребованности является Петроградский район, затем идут Василеостровский, Центральный и Московский районы.
Большая часть сделок проходит в районе 6 млн руб.
В 2021 году господдержка ипотеки, скорее всего, не будет продлена по некоторым причинам. Первая – недвижимость выросла в цене, то есть не выполнена задача сделать жилье доступнее за счет господдержки. Вторая – плохая экономическая ситуация. Бюджетные деньги в нашем государстве любят беречь.
Спрос на недвижимость удовлетворен с лихвой. Недвижимость в 2020 году купили даже те, кто планировал это сделать в 21–22 годах. Это значит, что нас ждет падение спроса, которое как минимум стабилизирует цены на недвижимость.
История развития рынка жилой недвижимости Петербурга показывает, что за подобным всплеском спроса идет длительная стабилизация от полугода до полутора лет или даже корректировка цен вниз на 2–5%.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– По нашим оценкам, стоимость квадратного метра за год – с декабря 2019-го по декабрь 2020 года – выросла на 20,69%. Так, если в последний месяц 2019 года средняя стоимость квадрата в Петербурге была на уровне 125,6 тыс. руб., то к декабрю 2020-го средняя цена выросла до отметки в 158,4 тыс. руб.
Основными причинами роста можно назвать ажиотажный спрос на недвижимость. Этот тренд появился на основании нестабильности отечественной валюты, которая обесценилась по отношению к доллару США примерно на 20%, а также на исторически низких ипотечных ставках. Отметим, что даже базовые ставки на вторичку были очень привлекательны для клиентов.
Новая вторичка – один из самых привлекательных сегментов рынка для покупателей. Эти объекты более качественны, чем старые дома, располагаются в обжитых районах, как правило, рядом со станциями метро. Конечно, такие объекты экспонируются по более высоким ценам, чем квартиры в домах советской постройки. В связи с этим цены на такие объекты росли активнее, чем на старую панель, брежневки и т. д.
Одним из наиболее востребованных районов у покупателей является Василеостровский. Здесь продаются объекты всех форматов: от стандарта до премиума. Транспортная ситуация района значительно улучшилась за последние годы. Здесь свою роль сыграли Центральный участок ЗСД, который был введен в конце 2016 года, мост Бетанкура, второй выход со станции «Спортивная», набережная Макарова.
Валерий Виноградов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО:
– На вторичном рынке за 2020 цены выросли на 12–17%. Рост цен связан с несколькими факторами: отложенный спрос после карантина, рост доллара и евро, выборы президента США.
Всё подорожало. Новая вторичка на 10–18%. Старая вторичка на 5–12%. Все районы Санкт-Петербурга, независимо от локации, выросли в цене. Сделки с недвижимостью активно проходили во всех сегментах. То есть наблюдался всплеск активности со стороны покупателя и рост цен везде: в сегменте дешевых квартир (за 3–5 млн), в комфорт-классе (за 7–15 млн) и в классе премиум (50–500 млн).
Прогноз-2021: цены остановятся, ипотека останется, спрос снизится.