Источник: Бюллетень недвижимости
С 1 августа порядка 30% строительных требований переведены в разряд рекомендаций. BN.ru выяснил, зачем это было сделано и каковы могут быть последствия для рынка и покупателей.
ГИЛЬОТИНА И РАЗНОС
Российское строительство регламентировано огромным количеством различных нормативов и требований. Все они призваны защищать простых людей от недобросовестных застройщиков и некачественных проектов. Не то чтобы это мешает некоторым жадным либо криворуким компаниям сдавать дома с дефектами, но всё же держит ситуацию под контролем.
И вот вдруг месяц назад правительство утверждает новый «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором перечень обязательных строительных требований сокращен почти на треть!
Общественность всколыхнулась. Зачем это нужно, ведь качество современного жилья и так оставляет желать лучшего? Неужели строители получат очередные плюшки, а покупатели – головную боль?
Разберемся по порядку. Что касается того, зачем понадобилось сокращать список нормативов, то здесь всё просто. Объявленная в стране административная реформа («регуляторная гильотина») изрядно подстегнула чиновников. Секвестировать лишние требования Минстрой начал еще год назад, сейчас же этот процесс был просто доведен до логического завершения.
Ускоряющим фактором для принятия нового постановления стал разнос, устроенный Владимиром Путиным в мае текущего года. Президент возмутился, что больницы для зараженных коронавирусом строят слишком медленно, и приказал чиновникам срочно «зачистить всякие СНиПы-хрипы». Что и было сделано: из 10 тысяч обязательных требований осталось 7 тысяч.
СУТЬ С ПРИМЕРАМИ
Заработавшая на днях новация сводится к двум основным моментам: объявлены устаревшими ряд ранее принятых документов, в частности, постановления правительства № 1033 (2010), № 1521 (2014) и № 1307 (2018); утвержден новый перечень стандартов и правил, обеспечивающих безопасность объектов.
Хотя число непреложных требований и сократили, структуру перечня оставили прежней – это 74 свода правил (СП) и 4 государственных стандарта (ГОСТ). На новые редакции заменили 29 из 78 документов.
Не тронули в перечне те нормы, которые напрямую обеспечивают безопасность людей и являются основополагающими инженерными положениями, – например, как возвести мост, чтобы он не рухнул. Исключили требования, которые являются либо дублирующими, либо неэффективными.
Правила подкреплены нормами базового для отрасли технического регламента 2009 года. При этом новый документ не распространяется на проекты, начатые до его вступления в силу. То есть застройщикам и проектировщикам не нужно проходить повторную госэкспертизу.
В Федеральном центре нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве привели примеры снятия избыточных требований.
Так, из СНиПа «Тепловые сети» (2012) исключен абзац, где говорится, что «пересечение тепловыми сетями станционных сооружений метрополитена не допускается». Раньше участки теплосетей спокойно прокладывали над станциями подземки, сейчас эта практика возвращается. В СНиПе «Защита строительных конструкций от коррозии» (2017) смягчены требования, препятствующие применению современных материалов и покрытий.
Изменения коснулись и проектирования зданий школ. Теперь можно уменьшать размеры земельных участков в расчете на одного ученика на 40% (раньше – максимум на 20%). В районах сложившейся застройки допустимо проектировать пятиэтажки с помещениями для 7–11-х классов на верхних этажах, а залы не возбраняется располагать на третьих этажах (можно было не выше второго).
Упрощены нормы строительства зданий и сооружений «с повышенным уровнем ответственности» (типа магистральных трубопроводов и нефтяных резервуаров) и прочих мегасложных сооружений: теперь здесь не требуется научно-техническое сопровождение при проектировании и изготовлении конструкций.
Помимо этого, изменились стандарты комплексного развития территорий. Теперь допустимы разные варианты размещения площадок в кварталах и микрорайонах, упрощено определение дистанции до автостоянок, уточнено назначение расстояний между объектами застройки ИЖС. Есть и другие послабления, перечислять которые можно долго.
КАЧЕСТВЕННЫЕ РИСКИ
В целом, кажется, нет ничего страшного. Убрали лишнее, смягчили жесткое… Или всё-таки появились реальные риски снижения качества будущего жилья?
Чиновники заверяют, что ни в коем разе. Что новый перечень позволит «в полной мере соблюсти положения основополагающего технического регламента о безопасности зданий и сооружений». А значит, покупатели могут спать спокойно.
Застройщики пока эту тему комментируют неохотно. Дескать, инициатива и ее последствия пока недостаточно ясны, потому и про качество говорить рано. При этом они согласны, что необходимость в пересмотре ГОСТов и СНиПов давно назрела.
«Многие требования и нормативы действительно сильно устарели. Сейчас в строительстве используют BIM-проектирование, практикуют инновационные отделочные и строительные материалы, применяют современные фасадные решения», – отмечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев.
Однако, занимаясь этим важным делом (а чиновники обещали и дальше прорабатывать перечень), нужно зреть в корень и тщательно выявлять, что убрать как атавизм, а что оставить как крайне необходимое.
«Если же пустить всё на самотек, велик риск недобросовестного строительства, появления многочисленных „человейников“ с большим количеством нарушений. Например, в шумо- и гидроизоляции, инсоляции помещений и других аспектах», – развивает свою мысль эксперт.
СИЛА ИНЕРЦИИ
Власти утверждают, что устранение устаревших регламентов позволит не только «разбюрократизировать» отрасль, но и сократить сроки строительства. А заодно удешевить сам процесс. По подсчетам Всероссийского центра национальной строительной политики, сроки возведения объектов снизятся на 20%, а затраты – примерно на 15%.
Профессионалы рынка высказываются по этому поводу опять же осторожно. И подчеркивают, что ждать быстрых результатов не стоит.
«Строительная отрасль довольно инертна – от стадии проектирования до момента ввода дома в эксплуатацию проходит два-три года. Следовательно, на практике оценить эффективность перевода обязательных требований в разряд рекомендательных можно будет только через несколько лет», – комментирует руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
По словам управляющего директора группы «Самолет» Алексея Козлова, потребуется дальнейшая серьезная работа в этом направлении, чтобы покупатели недвижимости и участники отрасли ощутили «измеримый эффект» экономии ресурсов и сокращения сроков проектирования и строительства. Отдачу от новации можно будет увидеть на примере текущих проектов в среднесрочной перспективе.
Как упоминалось, правительство намерено продолжить работу по сокращению обязательных требований и снижению нагрузки на девелоперов со стороны надзорных органов. Премьер-министр заверил, что оставшиеся ГОСТы и СНиПы тоже переведут на «облегченку» и сделают более комфортными для строительства. Поживем – увидим.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»:
– Пока не совсем понятно, как отмена дублирующих требований и норм может повлиять на сроки строительства и сделать процесс более эффективным. Чтобы жилье стало более доступным, нужны другие действия со стороны властей: снизить себестоимость стройматериалов, смягчить административные барьеры, ввести налоговые льготы и отменить социальные обязательства для застройщиков, чтобы государство взяло на себя возведение школ и детских садов.
Еще одна проблема, требующая решения, – это длительные сроки согласования документации в госорганах. С момента первого обращения застройщика к властям до получения РНС проходит около двух лет, что сильно тормозит возведение ЖК. Желательно сократить этот процесс хотя бы до года.
Если придерживаться выполнения данных механизмов, то себестоимость строительства может снизиться на 3–5%, а уровень цен – на 5–10%.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»:
– Исходя из постановления, всё, что сейчас уже запроектировано, будет продолжать возводиться по старым проектам с обязательным применением всех СНиПов и регламентов.
Более того, на данную реформу накладывается специфика изменений 2018–19 годов в области долевого строительства, которые привели к перенасыщению рынка проектами с уже полученными разрешениями на строительство. В таких условиях массовый переход на облегченные требования будет происходить постепенно и займет пять – семь лет.