Источник: Бюллетень недвижимости
Далеко не во всех современных проектах можно купить квартиру на первом этаже. Многие застройщики отводят такие помещения исключительно под коммерцию. Между тем подобным жильем покупатели стабильно интересуются, и на это есть веские причины.
ТОВАР И КУПЕЦ
Фраза «Первый и последний не предлагать» давно неактуальна. Сегодня чаще говорят, что на каждый товар найдется свой купец. Так и с квартирами на первых этажах – определенным категориям граждан они очень даже интересны.
«Как правило, это те покупатели, кому важен легкий доступ в квартиру, – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК „Полис Групп“ Ольга Ульянова. – В их числе – люди с ограниченными возможностями, пенсионеры, семьи с маленькими детьми. Есть и такие клиенты, которые вполне мобильны, но по личным причинам или убеждениям выбирают именно первый этаж».
Квартиры на первых этажах новостроек сегмента масс-маркет выбирают люди, свободные от стереотипов, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Сложившиеся представления о том, что первые этажи менее безопасны, в современных проектах выглядят устаревшими.
«В нашем проекте, к примеру, все кварталы имеют многоуровневую систему доступа в закрытые дворы и снабжены подземными паркингами, – отмечает эксперт. – Жилье на первом этаже с открытыми террасами на побережье пользуется спросом у ценителей загородного образа жизни с сохранением городского комфорта. Близость к воде и природе создает ощущение жизни на курорте».
ПРИЯТНАЯ ЭКОНОМИЯ
Еще одна группа любителей первого этажа – это люди, желающие потратить на приобретение жилья как можно меньше денег.
«Наибольшим спросом у покупателей жилья эконом- и комфорт-класса пользуются квартиры на средних этажах, соответственно, стоимость таких объектов несколько выше, – комментирует управляющий партнер ГК Active (входят АН „Штаб квартир“ и „Арендафон“) Яков Волков. – Первые этажи покупают в основном те, кто пытаются сэкономить. Нередко это бывают последние оставшиеся квартиры в доме. Квадратный метр в таких вариантах обычно дешевле на 5–15 тыс. руб.».
В ГК «Полис Групп» утверждают, что дисконт за покупку квартиры на первом этаже в среднем составляет 4–5 тыс. руб. за квадрат. В «Балтийской жемчужине», даже в престижном квартале Duderhof Club, на такие объекты дают скидку до 15% с сохранением всех действующих акций, в том числе «Паркинг в подарок».
В зависимости от проекта дисконт может быть еще заметнее. Так, в Группе RBI (входят компании RBI и «Северный город») сообщили, что на покупке первого этажа можно сэкономить 20–30%.
Некоторые девелоперы не скидывают цену на первые этажи, но предлагают бонусы. Такие, например, как терраса (ЖК «Светлый мир „Я-Романтик…“»), небольшая территория при входе (ЖК «Премьер Палас») или палисадник (ЖК Yolkki Village).
На вторичном рынке этих преимуществ нет, поэтому цены на подобные объекты просто немного ниже. По данным ГК Active, в массовом сегменте первые этажи на 8–10% дешевле средних этажей и на 3–5% дешевле последних.
ОТ МИНУСА…
Экономия – это, конечно, замечательно. Но не получится ли, что скупой платит дважды? Ведь квартиры на первом этаже, как известно, небезупречны. С помощью экспертов мы выделили их главные недостатки.
— Низкий уровень безопасности. Сюда проще проникнуть злоумышленникам, из-за чего нередко приходится закрывать окна решетками или устанавливать сигнализацию.
— Отсутствие балкона или лоджии (в большинстве проектов). Нет возможности подышать воздухом, высушить белье, разместить вещи, которым нет места в квартире.
— Шум как внутри дома, так и с прилегающей территории. Постоянно напоминать жильцу о том, что он живет внизу, будут звонок домофона, хлопанье входной двери, шум от работы лифта. Стоит открыть форточку, как одолевают новые неудобства: разговоры прохожих, лай собак, автомобильные гудки.
— Неприятные запахи. Жильцы нижнего этажа нередко вынуждены вдыхать выхлопные газы. Порой до них доносятся «ароматы» из мусоропровода или подвала (оттуда, кстати, могут явиться и незваные гости – насекомые и грызуны).
— Недостаточное освещение. В квартире на первом этаже часто меньше света из-за зеленых насаждений либо окружающих построек.
— Невыгодное вложение. Такие квартиры не подходят для инвесторов, ведь перепродать их сложнее, чем жилье на средних этажах. А после запрета на размещение хостелов в жилых домах сдавать такое жилье посуточно тоже непросто.
Из личного опыта (а я уже пятый год живу на первом этаже в доме 137-й серии) добавлю еще несколько моментов. В квартире довольно прохладно, так как под ней находится нежилой подвал. Не очень приятно, что прохожие могут без труда полюбопытствовать, что происходит в квартире, приходится постоянно зашторивать окна. Ну и, конечно, о хорошем виде можно только мечтать: в лучшем случае вы будете созерцать кусочек двора, а в худшем – кузов «Газели», которая припарковалась прямо под домом и закрыла пол-окна.
…К ПЛЮСУ
Многие из недостатков квартир на первых этажах компенсируются преимуществами. Главный плюс – более низкую стоимость – мы уже отметили. Что еще может привлечь покупателей?
— Выгодные площади. В ряде проектов квартиры на первых этажах планируют большей площади, чем аналогичные по стояку. Происходит это из-за отсутствия необходимости устанавливать короб вентиляционной шахты (достаточно отверстия в шахту), которая начинается со второго этажа.
— Свое «хозяйство». В бизнес-классе жильцам первого этажа зачастую достается палисадник или терраса. Также некоторые застройщики устраивают отдельный вход с улицы, что чрезвычайно удобно.
— Свобода поведения. Жильцы могут не напрягаться по поводу того, что мешают шумом соседям снизу. Можно танцевать на вечеринках и передвигать мебель ночью.
— Независимость от лифта. Жители первых этажей не пользуются лифтом, стало быть, все проблемы, связанные с подъемником, их совершенно не волнуют. Кроме того, не стоит переживать, поместится ли в лифт заказанная мебель или тяжелая бытовая техника (да и стоимость доставки на нижний этаж всегда дешевле).
— Комфорт и панорама. Как уже упоминалось, на первых этажах больше шума и меньше приватности из-за обзора с улицы. Однако уровень комфорта зависит от конкретного объекта.
«Например, в ЖК Ultra City и EcoCity дворы закрытые, машин в них нет – то есть уровень шума низкий, а безопасность, наоборот, на высоте, – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Дворы зеленые, в Ultra City есть фруктовый сад, где весной и летом цветут вишни и яблони, – так что отличный вид из окон для жителей нижних этажей гарантирован».
Отмечу плюсы и от себя. Жизнь на первом этаже постепенно дает удивительное ощущение: остальной дом ты как будто перестаешь замечать, словно живешь отдельно. С соседями пересекаешься по минимуму и, выйдя из квартиры, быстро оказываешься на улице (что особенно удобно, если ты ездишь на велосипеде или катаешь коляску с ребенком).
На нижнем этаже, как правило, хороший напор воды. Но самым приятным для нашей семьи стала законная возможность перенести мокрую зону. После небольших манипуляций 10-метровая кухня стала кладовкой, а 20-метровая комната – кухней-гостиной. Такие европеределки возможны только на первом этаже! А еще можно сделать лаз в подвал и хранить там картошку. Шутка.
КОММЕРЦИЯ НЕ ДЛЯ ВСЕХ
Есть у первых этажей и еще один бонус. Правда, воспользоваться им можно далеко не во всех проектах, да и не каждый собственник захочет заморачиваться. Речь идет о возможности перевести жилье в коммерческое помещение, чтобы впоследствии перепродать дороже.
«Для этого дом должен отвечать ряду условий. Важно, чтобы расположение квартиры было выгодным для ведения коммерческой деятельности, ведь часто такое помещение берут под магазин или парикмахерскую», – делится заместитель председателя комитета по риэлторской деятельности и профессиональным стандартам Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Денис Малыхин.
Те покупатели, которые с самого начала нацелились на покупку квартиры на первом этаже под коммерцию, рассматривают только зоны с высокой проходимостью, просчитывая варианты, где такой объект может принести прибыль.
«Сейчас есть тенденция, когда покупатели планируют использовать квартиры на первых этажах как свой офис в квартире, а не переводить их в нежилой фонд, – комментирует Яков Волков из ГК Active. – Это связано с тем, что на одном из этапов перевода в такую форму недвижимости требуется согласие всех собственников жилых помещений, а в многоквартирных домах новой постройки это достаточно сложный процесс».
Иногда, добавляет эксперт, клиенты арендуют квартиры на первых этажах под офис с проживанием. Одну из комнат в этом случае используют как рабочий кабинет, а кухню и остальные метры – непосредственно для жизни. Это нечто похожее на «бизнес-квартиру».
Однако стоит понимать, что перевод из жилого фонда в нежилой не всегда возможен в рамках законодательства. И даже при удачном раскладе собственнику придется потратить немало времени и денег. Поэтому если у вас нет соответствующего опыта, то лучше это дело делегировать профильным организациям.
СЕЙЧАС И В ПЕРСПЕКТИВЕ
Итак, купить жилье на первом этаже можно как для собственного проживания, так и для бизнеса (последний вариант, как мы договорились, возможен не всегда). Такого жилья предостаточно на вторичке и немало в новостройках.
Количество квартир на первых этажах зависит от класса жилого квартала, концепции, высотности и локации. Вот как, например, подходят к этому в «Балтийской жемчужине». В высотных кварталах комфорт-класса девелопер размещает на первых этажах в основном торговые и офисные помещения. Иначе дело обстоит с малоэтажными домами более высокого класса на побережье. Так, в ЖК бизнес-класса Duderhof Club на берегу Дудергофского канала располагаются двухэтажные дуплексы с участками, а в глубине квартала – малоэтажные корпуса с квартирами в том числе на первых этажах.
В ЖК «Жемчужный берег» на первых этажах высотных корпусов класса комфорт-плюс находятся коммерческие помещения. В этом же квартале на первых этажах малоэтажных домов премиум-класса располагаются ситихаусы с террасами и выходом к Матисову каналу.
Группа RBI в элитных домах на первых этажах, как правило, устраивает магазины, салоны красоты, отделения банков и другие объекты инфраструктуры. А вот в текущих проектах комфорт-класса девелопер запланировал 8 одно- и двухкомнатных квартир на первом этаже в первой очереди ЖК Ultra City и 42 – в малоэтажном поселке EcoCity. Почти все из них уже раскуплены, отмечают в компании.
ГК «Полис Групп» на первых этажах по большей части проектирует коммерческие помещения. Однако есть и квартиры – в проектах застройщика они занимают порядка 15–20% от общего объема помещений на первом этаже.
Что касается перспектив, то эксперты предрекают следующее. В ЖК эконом- и комфорт-класса количество квартир на первых этажах продолжит сокращаться. Однако в сегментах высокого класса, особенно в проектах рядом с водой или парками, на нижнем этаже сохранятся эксклюзивные форматы жилья для ценителей комфортной жизни в малоэтажных кварталах.
И, опять же, от себя. Времена меняются, стереотипы уходят, и первые этажи перестают быть стоп-фактором для покупателя. Этот формат жилья покупатели рассматривают вполне осознанно, с учетом своих желаний и возможностей.