Источник: IRN.RU
Жилье в небоскребах обычно считается престижным и премиальным. Но дело не только в высоте как таковой – обычно небоскребы строятся в дорогих районах, да и сами проекты относятся к высокому классу. В обычных высотных домах верхние этажи тоже дороже из-за видовых характеристик, при том что сам проект может быть недорогим.
Где начинается небоскреб
Для начала стоит разобраться, какие дома можно считать высотными и с какого уровня здание можно причислить к небоскребам. Четкого определения не существует. В СНИПах есть классификация зданий по высоте, согласно которой новостройки высотой до 50, 75 и 100 м относятся, соответственно, к I, II и III категориям многоэтажных зданий.
По словам заместителя директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, высотными домами принято считать здания выше 75 м, то есть более 25 этажей. Небоскребами обычно называют дома выше 150 м (в частности, по американской классификации), что соответствует 50 и более этажам. Правда, в России нередко к небоскребам причисляют более низкие здания – от 100 метров (см. «Москва все еще растет ввысь»).
Выше – дороже
Практически во всех многоэтажках цена возрастает с увеличением этажа. «Есть проекты, где квартиры дорожают равномерно, есть – где удорожание идет по блокам (например, до 5-го этажа одна цена, до 10-го – другая, начиная с 20-го – цена еще выше и т.д.). Разница в цене между квартирами на нижних и на высоких этажах в рамках одного комплекса может достигать 20% (все зависит от этажности дома, его класса)», — говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Нередко она даже больше. «Разница между первым жилым этажом и вторым будет около 5%. Каждый последующий этаж добавляет к стоимости примерно 1%. Таким образом, разница между нижним и верхним этажом в здании высотой 25-30 этажей может составлять около 30%», — отмечает Валерий Кочетков.
В небоскребах разница в ценах может быть больше, поскольку верхние этажи обычно отводят под самые дорогие форматы. «В верхней части здания принято размещать крупногабаритные лоты с панорамным остеклением, на несколько сторон, с возможностью зонирования и организации детской, мастер-спальни. Как правило, это не только 3-4-комнатные квартиры, но и двухуровневые варианты и пентхаусы», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Дополнительно увеличить разницу может политика продаж: «Пул квартир на высоких этажах поступает в продажу на заключительном этапе строительства, когда остальной объем уже продан. Стоимость этих лотов, естественно, выше, это связано и со стадией, и с наличием видовых характеристик».
Небоскребы обычно в принципе дороже окружающей застройки, даже если речь о квартирах на средних этажах. «Небоскребы и обычные дома могут находиться в одной локации, но они не принадлежат одному классу, — утверждает Валерий Кочетков. — В обычных домах, как правило, все этажи жилые (или все кроме первого, в таком случае на нем размещаются объекты инфраструктуры). Высотные здания и небоскребы очень многофункциональны. В них обязательно есть подземный паркинг, в стилобатной части размещаются мегамоллы, часть нижних этажей могут занимать офисы».
В массовом сегменте жилье в обычных высотных домах может быть, наоборот, дешевле. «Как правило, чем меньше этажей, тем дороже квадратный метр в здании, ведь стоимость земли при прочих равных одинакова под любыми постройками. Чем выше плотность застройки, тем ниже может быть рыночная цена помещений в нем», — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Но в рамках одного здания разница в цене между нижними и верхними этажами сохраняется.
Недостатки «починили»
Главное преимущество квартир на верхних этажах высоток – видовые характеристики (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: где искать видовые квартиры»). При этом хорошие виды необязательно начинаются только на очень высоких этажах. «Часто это зависит от окружающего ландшафта. Скажем, если комплекс окружен пятиэтажками и взрослыми деревьями, то видовые квартиры начинаются с 6-7-го этажа, а если в плотно застроенном районе брежневской эпохи или в промзоне – с 15-го этажа и выше», — говорит Мария Литинецкая.
Помимо видового, играет роль и «шумовой» фактор. «Их выбирают, если комплекс строится вблизи магистрали и есть желание снизить шумовой фон», — считает Наталия Кузнецова.
Недостатки у верхних этажей высоток тоже есть. Правда, девелоперы стараются их нивелировать за счет применения современных технических решений, поэтому недоверие к высоким этажам объясняется скорее стереотипами. «Сложности в основном являются мифами ушедшей эпохи: это протечки крыши, слабый напор водоснабжения, шум лифтов, возможность проникновения посторонних в квартиру через крышу, риски повышенной опасности в случае пожара и т.д., — отмечает Валерий Кочетков. — Однако все это скорее актуально для старого жилищного фонда, но никак не для современных новостроек, у которых есть техэтаж, защищающий от протечек и незаконного проникновения, а система водоснабжения устроена таким образом, что вода подается сверху, одинаково для всех жильцов. К тому же в новых ЖК предусмотрена шумоизоляция лифтового оборудования, а системы пожаротушения обустроены на всех этажах».
Правда, есть и объективные опасения. «Основные страхи покупок на высоких этажах связаны с риском отключения лифтов. Кроме того, наверху очень сильный ветер, поэтому окна в небоскребах не открываются (максимум – в режиме проветривания)», — предупреждает Наталия Купцова.
Любят повыше
В последнее время покупателей удалось убедить в безопасности высоких этажей, поэтому они популярны. «Квартирами на верхних этажах интересуется треть потенциальных покупателей, — утверждает Валерий Кочетков. — При этом желающих купить жилье на последних этажах с каждым годом становится все больше: мы оцениваем эту динамику в 5% за счет увеличения доли молодых покупателей, не разделяющих устаревшие мифы о таких квартирах. Чаще всего недвижимость на верхних этажах приобретают люди в возрасте 30-35 лет с достатком выше среднего».
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что наибольшим спросом квартиры на верхних этажах высоток пользуются в высоких ценовых сегментах: «В комфортклассе клиенты больше ориентированы на доступность бюджета и при прочих равных предпочтут квартиру на более низком этаже, но сэкономят средства, скажем, на проведение ремонта или выберут жилье попросторнее. В бизнес- и премиум-классе, наоборот, есть «покупатели-охотники» за видовыми квартирами. Их привлекает прежде всего сам формат проекта, поэтому либо они покупают квартиру с отличными видом, либо они не покупают ничего».
Где купить квартиру повыше?
Первая ассоциация, которая приходит на ум при разговоре о московских небоскребах, – ММДЦ «Москва-Сити». Это уже сформировавшийся район небоскребов, где цену определяет не только «начинка» конкретного дома, но и сам статус жизни в «Сити». Можно также посмотреть проекты, которые примыкают непосредственно к деловому центру, но стоят дешевле. Например, в ЖК Headliner двухкомнатная квартира на 51-м этаже площадью 67 кв. м продается за 24,3 млн рублей.
Но не только этим ограничивается ассортимент небоскребов и высоток Москвы. Например, в ЖК D1 рядом со станцией метро «Дмитровская» 3 корпуса, два из которых по 58 этажей. Сейчас купить трехкомнатную квартиру площадью почти 87 кв. м на 54-м этаже можно за 21,4 млн рублей, что вполне бюджетно для небоскреба.
Известной московской высоткой является ЖК «Триколор» (56 этажей). Правда, в продаже остались только лоты до 30-го этажа – например, очень просторная двушки площадью 109 кв. м за 20,8 млн рублей.
Если нет цели жить прямо под облаками, можно выбрать высотку пониже – от 25 этажей. Среди таких проектов есть культовые здания – например, «дома-книжки» на Новом Арбате. Один из них сейчас реконструируют в премиальный комплекс The Book. Цены в нем стартуют от 29,2 млн рублей за 53 кв.м.
Максимальная высота Prime Park рядом с метро «Динамо» составляет 40 этажей. Здесь стоимость квартир начинается от 13,2 млн рублей. В «Фили Сити» (недалеко от «Москва-Сити») двухкомнатную квартиру на 41-м этаже можно купить за 16 млн рублей.
Все упомянутые проекты
Таблица
Проект
Расположение
ГК
Цена за квартиру
Триколор
Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. ВДНХ
3 кв. 2015 г.
от 12 124 000 руб.
Жилой квартал D1
Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская
1 кв. 2021 г.
от 10 500 000 руб.
Headliner
Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха
3 кв. 2022 г.
от 11 317 600 руб.
Фили Сити
Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили
1 кв. 2020 г.
от 12 695 540 руб.
The Book
Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Александровский сад
4 кв. 2019 г.
от 21 855 400 руб.
PRIME PARK
Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Аэропорт
3 кв. 2021 г.
от 13 266 000 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva Towers
Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная
4 кв. 2020 г.
от 21 109 900 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.