Источник: Интерфакс-Недвижимость
Обычно спокойные для рынка недвижимости летние месяцы в этом году стали очень «горячими» из-за снижения ипотечных ставок в большинстве крупных банков. И если первая волна снижения ставок в начале лета подогрела интерес к ипотечному продукту, то после августовского снижения рынок замер в ожидании. Стоит ли откладывать покупку квартиры по ипотеке в ожидании лучших ставок, «Интерфаксу» рассказали эксперты рынка.
Не откладывай в долгий ящик
Практически все игроки рынка недвижимости считают, что не стоит ждать с приобретением жилья, только ради снижения ипотечных ставок.
«Наши клиенты понимают, что лучше сейчас взять ипотеку и зафиксировать текущие условия, а затем (при расширении семьи, получении материнского капитала и проч.) сделать рефинансирование или улучшить условия кредитования с помощью различных инструментов, которых сегодня, кстати, достаточно много», — отмечает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Солидарен с мнением коллеги и директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов: «Ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок не стоит, я бы посоветовал приобретать квартиры именно сейчас. При дальнейшем снижении ипотечной ставки, покупатель всегда может рефинансировать кредит, а в связи с переходом рынка недвижимости на проектное финансирование и эскроу-счета, стоимость квартир показывает только положительную динамику, поэтому ждать снижения ставок точно не стоит».
Руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева также отмечает еще один объективный факт в пользу того, что ждать не нужно – удорожание материалов для ремонта, мебели и т.д.
«Кроме того, собственная квартира – это отсутствие риска того, что придет арендатор и пересмотрит условия аренды или вовсе решит перестать ее сдавать. Также можно отметить, что в ряде случаев стоимость аренды сопоставима с ипотечным взносом и в этом смысле аренда не всегда является более выгодным вариантом», — считает она.
Не рекомендует ждать погоды у моря и управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, который отмечает, что с началом нового делового сезона, а также в связи с продолжающимся переходом на эскроу-счета, цены на недвижимость могут вырасти, что нивелирует снижение процентной ставки.
«Не стоит забывать и про рост строительной готовности объектов в стадии реализации. В ликвидных проектах стоимость квадратного метра пересматривается ежемесячно, поэтому, если найден подходящий вариант, откладывать покупку в надежде на дальнейшее снижение ипотечных ставок не всегда имеет смысл», – говорит он.
Согласен с точкой зрения коллег заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов, который также не рекомендует откладывать решение жилищного вопроса.
«Спрос на комфортное и современное жилье всегда пользуется спросом независимо от ожиданий дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Сейчас по мере снижения ставок на новые кредиты снижется ставка и на рефинансирование. Это дает возможность для заемщиков снизить ставку по действующему кредиту до текущего уровня», — говорит эксперт.
«Нужно всегда пользоваться моментом – если ставки сокращаются, то нужно брать запланированный кредит. Если же сокращение стоимости кредита продолжится, то заемщик имеет право рефинансировать кредит», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По ее мнению, с учетом динамики цен на жилье откладывать ипотеку в долгий ящик также не следует.
Председатель Абсолют банка Татьяна Ушкова отмечает еще один нюанс сегодняшней ситуации: «Как правило, снижение ставок по ипотеке оживляет рынок, количество сделок увеличивается — мы это видим уже сейчас по нашей статистике: несмотря на то, что в летние месяцы, как правило, происходит сезонный спад. Рост спроса обычно приводит к тому, что количество интересных предложений по цене и качеству на рынке недвижимости сокращается».
Эксперт также отмечает, что рефинансирование как продукт остался в продуктовой линейке большинства банков и клиенты могут им воспользоваться.
«Мы рекомендуем оформлять новый кредит на погашение старого в тех случаях, когда выигрыш в ставке составит не менее 1,5%. Необходимо учитывать, что при проведении сделки у клиента возникают сопутствующие расходы — получение справок от первичного банка-кредитора, оформление нотариальных доверенностей, страхование, заказ договора оценки и прочее. Если экономия на на процентах будет существенной, то эти расходы быстро окупятся, при снижении ставки на 0,5 п.п. выгода будет неочевидной», — говорит Ушкова.
На рынке ипотечного кредитования без плохих перемен
Со снижением ставок по ипотечных кредитам также связан еще один миф, речь идет об образовании ипотечного пузыря. Эксперты предлагают не волноваться.
«Средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам января 9,88% (по всей России). Примерно на тех же условиях можно получить ипотеку и сегодня. К тому же уровень долговой нагрузки по ипотеке составляет примерно 7% от ВВП, тогда как в европейских странах это значение в 2-3 раза выше. Это значит, что на рынке есть еще нереализованный потенциал для роста выдачи ипотеки», — считает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин считает, что все разговоры о том, что сокращение ставок может привести к образованию «пузыря», не имеют реальных оснований.
«На рынке были и более низкие ставки год назад. Хотя это вызвало взрывной рост спроса, никаких негативных последствий, скажем, повышения доли просроченных кредитов, не произошло», — считает эксперт.
Солидарен с коллегой и Андрей Колочинский из «ВекторСтройФинанс»: «Тренд на снижение ставок не должен пугать, риска ипотечного пузыря в нашей стране не существует — просроченная задолженность в сфере ипотечного кредитования остается на очень низком уровне (менее 2%) и не представляет угрозы сектору. Напротив, действия кредитных организаций являются демонстрацией выполнения поручения президента найти способ снизить ставки до 8%».
По словам Ушковой из Абсолют банка, банковская система уже переживала подобное ралли ставок в 2017-2018 гг. В принципе, большинство игроков адаптировались к подобным переменам на рынке. Основная проблема — это контроль процентного риска при быстром снижении процентных доходов и при наличии дорогих пассивов. Большинство ипотечных банков изначально учли этот риск и в период роста ставок не привлекали средства с рынка на длительный срок по высоким ставкам.
«Мы ожидаем, что по итогам года рынок может вырасти на 15%. Во второй половине года — традиционный рост спроса на ипотеку, а в этом году он еще и будет поддержан снижением ставок. При этом мы ожидаем, что тренд на снижение ставок продолжится. До конца года среднерыночная ставка может снизится еще на 0,25 и зафиксироваться на отметке примерно в 9,65-9,75%. Снижению среднерыночного уровня будет также способствовать популяризация программы «Детская ипотека», ставки по ней продолжают снижаться, а количество сделок стремительно растет», — говорит она.
В сохранении тренда на снижении ипотечных ставок уверены и в пресс-службе банка ВТБ: «В среднесрочной перспективе и по мере достижения таргетов по инфляции мы видим хорошие возможности плавного снижения ставок».