Источник: Новострой-М
По данным рейтинга «Индекс лучшей жизни», обеспеченность жильем в России по-прежнему очень низкая – около 25 кв. м на человека. Решая квартирный вопрос, россияне каждый год покупают миллионы квадратных метров в новостройках. Однако, избавившись от одной проблемы, можно получить много других – несколько лет назад урбанисты заговорили о превращении новых районов в гетто. Как выбрать жилой комплекс и не разочароваться в покупке, разбирался Новострой-М.
Новостройка новостройке рознь
Новые жилые комплексы привлекательны по многим параметрам – дома выглядят современно, все вокруг новое, включая дороги, детские сады, школы. Квартиры в таких домах преимущественно покупаются, а не предоставляются бесплатно государством, значит, окружение будет в целом благополучное. Это платежеспособные люди, часто молодые семьи.
Однако чтобы район стал комфортным для жизни, однородной социальной среды мало. Годы активного и часто бессистемного строительства наглядно показали – если проект застройки не был хорошо продуман, через несколько лет она начнет приходить в упадок.
Сказанное относится к массовому недорогому жилью – эконом- и комфорт-класса, прежде всего к проектам комплексного освоения территории. Если такие ЖК имеют проблемы с транспортной доступностью и социальными объектами, то они постепенно будут превращаться в гетто.
Блогеры-урбанисты выделяют несколько стадий превращения нового жилого района в неблагополучную резервацию.
— Вначале покупатели разочаровываются в недвижимости, которую приобрели. Приходит осознание, что в районе некомфортно жить – из-за пробок сложно выехать на работу в центр, не хватает минимально необходимой инфраструктуры. Нет своих пунктов полиции, пожарной части, скорой помощи.
— Постепенно из локации уезжают самые успешные жители. Свои квартиры они сдают – аренда в таких районах недорогая, что привлекает людей, которые могут устроиться только на малооплачиваемую работу. Часто это приезжие на заработки мигранты.
— Далее начинает закрываться бизнес, который был рассчитан на платежеспособные слои населения, востребованы дешевые магазины и алкомаркеты. Уровень жизни падает, как и цены на недвижимость. На последней стадии застройка полностью приходит в упадок и становится максимально криминогенной.
Стоит отметить, что все эти этапы может пройти жилой комплекс не только в далеком и труднодоступном районе, но и вполне городской проект. В Московском регионе один из самых проблемных вопросов – экологический, поэтому если рядом с ЖК есть промзона, мусоросжигательный завод и большая свалка, наиболее благополучные жители постепенно начнут уезжать и из таких мест.
Выбираем жилой комплекс с умом
После того как мы разобрали причины образования гетто-районов, можно сделать вывод, что хорошая новостройка – это та, в которой комфортно жить. Поэтому при выборе жилого комплекса надо досконально изучить проект и обратить внимание на несколько важных факторов.
— Во-первых, транспортная доступность или возможные планы по развитию транспортной сети в районе (открытие новых станций метро, расширение и строительство магистралей и т. д.). Жилые комплексы, расположенные на удалении от центра, удобны только при наличии хороших подъездных путей, магистралей, ж/д станций и станций метро.
— Второй момент – концепция проекта. Квартальная застройка и комплексный подход к освоению территории со строительством всей необходимой инфраструктуры сделают жизнь первых новоселов комфортной, даже если по соседству продолжается строительство.
Детские сады, школы, магазины и предприятия сферы услуг должны присутствовать в проекте по умолчанию – либо это свои объекты, если локация не отличается развитой инфраструктурой, либо ЖК возводится в обжитом районе со множеством социалки.
— И, наконец, экологический фактор. Озелененный двор, наличие рядом лесных массивов, парков, рек с набережными сильно повысят качество жизни – вам не надо будет куда-то ехать, чтобы просто прогуляться и отдохнуть.
Дополнительной точкой притяжения может стать торгово-развлекательный комплекс на территории ЖК, где, если нет желания добираться в центр, можно найти необходимые товары и услуги.
Застройщики также могут запланировать какие-то нестандартные решения, которые сделают жилые комплексы еще более удобными и функциональными. Новострой-М опросил строительные компании и узнал, что еще может предложить современная новостройка класса «комфорт» кроме детских садов, школ, паркинга и магазинов у дома.
Досуговые центры, бизнес по-соседски и ставка на спорт
Чтобы избавиться от эффекта «человейника», который возникает, когда в многоэтажные дома заселяется много посторонних друг другу людей, застройщики стараются их познакомить, объединить на основе каких-либо занятий.
Этому способствуют, например, такие общественные места, как соседский клуб. Так, в ЖК «Кварталы 21/19» от компании «ВекторСтройФинанс» в бесплатном досуговом центре можно встретиться с соседями, провести время с детьми или записать ребенка на занятия по шахматам и рисованию.
Предусмотрены в новостройке и дополнительные активности на открытом воздухе – в кварталах регулярно проходят тренировки по футболу для детей. В дальнейших планах – организация тренировок в спортивной зоне с тренажерами с участием профессионального тренера.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», отметил, что помимо конкретных действий, призванных объединить жителей, важно поддерживать с ними коммуникацию и вести открытую информационную политику – быстро сообщать о новостях комплекса, отвечать на вопросы, реагировать на просьбы. Для этого был создан телеграм-канал, куда каждый может прислать свои вопросы и пожелания.
Группа компаний «Самолет» также выработала несколько приемов, которые позволяют обеспечить высокий уровень комфорта проживания. Как рассказал коммерческий директор компании Дмитрий Волков, предпочтение отдается концепции «микро-кварталов»: корпуса образуют закрытые дворы, которые благоустраиваются для отдыха и досуга жителей именно этих домов.
Инфраструктурные объекты выносятся за пределы микро-кварталов и формируют кластеры, центры притяжения районов. Это уводит транспортные и людские потоки от жилой зоны, обеспечивает тишину и безопасность для жителей.
Дополнительную безопасность создает концепция «Благополучный квартал», как, например, на территории проекта «Спутник». На въезде в подземный паркинг предусмотрено размещение системы автоматического распознавания номера автомашины. В квартале организован круглосуточный интеллектуальный мониторинг: сигналы о происшествиях посылаются онлайн на пульт охраны.
В корпусах квартала предусмотрены помещения для встреч и общения жителей: спортивный центр, коворкинг и пространство для проведения детских праздников. Планируется, что использование помещений будет для жителей бесплатным. Воспользоваться любым из них можно через бронь с помощью мобильного приложения.
В миниполисах от компании «Сити-XXI век» реализуется программа «Бизнес по-соседски». По словам Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити-XXI век», она направлена на поддержку и развитие частного предпринимательства и самозанятости среди жителей.
Каждый имеет возможность открыть собственное направление – как в качестве хобби, так и в целях развития малого бизнеса. Жителям будет предоставлено приоритетное право и льготные условия аренды помещения коммерческого назначения. Такие помещения расположатся на первых этажах жилых корпусов и торгово-гаражного комплекса.
В миниполисах для обеспечения безопасности также предусмотрены дворы без машин и разделение автомобильных, пешеходных и велосипедных потоков. Все шумные активности – спортивные и детские площадки, в том числе площадки для выгула собак – вынесены за пределы тихих дворовых пространств.
Компания «Донстрой» в своих проектах комфорт-класса предусмотрела очень необычные решения. Так, в ЖК «Огни» запроектирован эко-двор с зеленой рекреационной зоной: большая поляна с зеленым лабиринтом, аптекарские огороды, декоративные и плодовые сады, тактильные эко-тропы с покрытиями из коры дерева, крупной и мелкой гальки, шишки, мха.
На территории «Огней» застройщик установит детскую площадку площадью около 400 кв. м с крупным игровым комплексом-лабиринтом. Спортивная зона займет почти 300 кв. м, в ней разместятся теннисные столы, уличные тренажеры и турники, а также площадка для игры в баскетбол.
Через весь двор пройдет широкая центральная аллея с деревянным теневым навесом длиной около 50 метров. Аллея соединит жилые корпуса со зданием паркинга, за которым расположится площадка для выгула собак с барьерами, горками и балансирами.
В ЖК «Символ» будет сделано масштабное озеленение – здесь появится новый городской парк, который займет 40% территории комплекса. Парк «Зеленая река» протянется на 2 километра, в его обустройстве примут участие специалисты Российского государственного аграрного университета имени К. А. Тимирязева. Помимо озеленения запланировано современное благоустройство – скейт-парки, роллердромы, велосипедные маршруты, спортивные площадки и другие общественные зоны.
В проекте Fresh будет сформирована ландшафтная среда, которая совместит в себе рекреационные, образовательные и развлекательные функции. Жители смогут заниматься спортом, играть в настольные игры, отдыхать в гамаках, устраивать барбекю, проводить общедомовые праздники, не выходя за пределы своего жилого комплекса. В каждом ЖК – собственная охраняемая территория с системой контроля доступа и видеонаблюдения.
Тематические мероприятия как отдельное направление работы с жителями выделяются и группой компаний «Инград». Особой популярностью пользуются развлекательные программы на открытом воздухе. Самый востребованный праздник среди жильцов – День соседей, его цель познакомить и объединить «старых» и «новых» жителей. Также «Инград» отмечает с жителями Новый год, Масленицу, День Победы, День защиты детей, День святого Валентина, организует субботники и многое другое.
Идею общего внутридворового пространства застройщик решил реализовать и в ЖК «Преображение». Это будет место для встреч и общения с соседями – в центре квартала создадут общественную площадь, на которой можно отпраздновать с соседями Новый Год и другие праздники.
Компания разработала и внедряет концепцию «Фабрика детства» (ЖК «Одинград»), в рамках которой для каждой возрастной группы предусмотрена своя площадка, что позволяет играть без риска маленьким и в то же время не ограничивать потребностей более старших. Кроме того, для детей адаптируются лифты, навигация и безопасность, во входной группе – оборудуются специальные санузлы и т. д.
Микрорайон «Красногорский», который реализует «НДВ-Супермаркет недвижимости», также ориентирован на молодые семьи с детьми. Все дома объединяет большой парк «Дружба» со спортивными и детскими площадками. Парк пустеет только ночью, здесь всегда много мам с колясками и детьми постарше, мужчины играют в баскетбол, футбол, спортом занимаются целыми семьями.
Есть детские и спортивные площадки и во дворах. На территории ЖК работает охрана, ведется круглосуточное видеонаблюдение, доступ автомобилям запрещен.
Таким образом, превращение в гетто вряд ли грозит семейным комплексам вблизи парков, водоемов, с закрытой территорией, где многие жители знают другу друга, общаются, организуют совместные прогулки, пикники, занимаются спортом, отмечают праздники и сообща, вместе с управляющей, компанией решают проблемы комплекса, – резюмируют эксперты «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Многоэтажка не приговор
Последнее время нередко можно услышать, что многоэтажные дома плохи сами по себе, так как способствуют появлению гетто, а самыми комфортными для жизни являются средне- и малоэтажные комплексы. Однако в данном случае урбанисты переносят на застройку проблемы социума – засилье мигрантов и других неблагополучных граждан, безответственность властей и бездействие полиции.
В мире есть много примеров одноэтажных трущоб и престижной высотной недвижимости, причем это не отдельные многоэтажки, а целые районы, как, например, в Сингапуре. Поэтому, выбирая жилье, надо ориентироваться прежде всего на стиль жизни, который предлагает конкретная новостройка – время бездумной покупки квадратных метров уже прошло.