Источник: IRN.RU
В последние годы государство и суды изменили законодательство и правовое положение жилищно-строительных кооперативов. Новеллы уменьшили степень риска участников кооперативного движения и увеличили прозрачность работы ЖСК. Однако они так и не решили проблем, стоящих перед этим видом жилищного строительства.
Три вида строительных кооперативов
В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ[1], ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.
Членами ЖСК, созданных в соответствии с законом № 161-ФЗ, являются чиновники, работники госпредприятий и научных организаций, военнослужащие, сотрудники полиции, ученые, учителя, педагогические работники, медики, работники культуры и другие категории граждан.[2] Государство и ведомства опекают эти кооперативы. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.[3]
Кооперативы дольщиков создаются в ходе банкротства застройщиков. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ. Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации.[4]
Государство усилило контроль за ЖСК и ограничило строительство кооперативов, не подпадающих под закон № 161-ФЗ
С 2015 года законодатель усилил надзор за жилищно-строительными кооперативами. Власть обязала их раскрывать информацию о документах и работе (ст.123.1 ЖК РФ) и установила контроль со стороны уполномоченных органов (ст.123.2 ЖК РФ). Кроме того, закон № 236-ФЗ запретил кооперативам, не подпадающим под закон № 161-ФЗ, одновременно возводить более одного дома, имеющего больше трёх этажей.[5]
Для борьбы с двойными продажами и серыми схемами государство ввело в 2015 году административную ответственность за неисполнение ЖСК обязанности по ведению реестра пайщиков (ст.14.28.1 КоАП РФ). Штраф за нарушение для должностных лиц составляет от 5 до 15 тысяч рублей. Сам кооператив наказывается штрафом на сумму от 20 до 100 тысяч рублей. Дополнительно в 2016 году власти обязали жилищно-строительные кооперативы фиксировать в ЕИСЖС сведения, аналогичные тем, что вносят в систему застройщики, занимающиеся долевым строительством (ст.23.3 закона № 214 — ФЗ). Эта новелла повысила прозрачность ЖСК. Они открывают личный кабинет на ЕИСЖС, через который взаимодействуют с государственными органами: получают документы, предписания и направляют отчетность.
В 2018 году законодатель внёс в закон о несостоятельности № 127-ФЗ статью 201.15-4 о банкротстве жилищно-строительных кооперативов. Эта норма ввела солидарную субсидиарную ответственность руководства, членов правления и контрольно-ревизионного органа ЖСК. Если в ходе банкротства выяснится, что у кооператива не хватает средств для погашения задолженности пайщикам, то суд обяжет руководство ЖСК погасить долги за счет личного имущества и доходов.
Суды стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами долевого участия
Еще недавно недобросовестные строители обходили закон 214-ФЗ и не оформляли ДДУ. С помощью третьих лиц девелоперы создавали ЖСК. Последние аккумулировали паи, а затем заключали со строителями инвестиционные контракты.
Учитывая данный факт, президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».
В результате суды массово (при наличии оснований) стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами ДДУ (например, Решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2- 715/2019 от 27.02.2019 г).
Суды обязали ЖСК оформлять все документы, предусмотренные законом № 214-ФЗ, прежде чем привлекать деньги пайщиков
Закон 214-ФЗ (ст. 3) запрещает застройщикам привлекать деньги до получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и оформления прав на землю. Однако кооперативы привлекали средства, не опубликовав проектную декларацию и не получив разрешение на строительство. Так продолжалось до 2014 года, когда Верховный суд признал, что прежде чем аккумулировать средства, ЖСК обязан оформить права на землю, получить разрешение на строительство и опубликовать декларацию (постановление ВС РФ по делу №А32-29173/2013 от 14.11.2014 г). Позиция судов по этому вопросу еще больше минимизировала риски пайщиков.
Стандартные риски участия в ЖСК
Современное кооперативное строительство не предполагает использование счетов эскроу и получения компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков. Поэтому, гипотетически, пайщики могут потерять деньги и не получить квартиры при банкротстве ЖСК. Кроме того, кооперативам присущи и некоторые другие риски.
Девелоперы, привлекающие средства по ДДУ, отвечают за срыв сроков окончания строительства и передачи помещения. Однако закон не устанавливает подобной ответственности для ЖСК. Ведь пайщик — это не покупатель, а член кооператива. И он обладает правом голоса на собрании. Следовательно, кооператор несет долю ответственности за срыв сроков и недостатки. Поэтому есть реальная опасность затягивания строительства и передачи квартиры участнику. Кроме того, договор о внесении паевого взноса не регистрируется в Росреестре. И здесь возникает возможность двойных продаж.
Наряду с этим существует риск удорожания строительства. Устав кооператива, как правило, предполагает внесение дополнительных взносов для покрытия убытков, уточнение стоимости пая исходя из понесенных затрат, введение дополнительных взносов и платежей, а также увеличение размера членских взносов. Так что окончательная цена помещения может в разы отличаться от первоначальной.
Ну, и наконец, при банкротстве ЖСК пайщики не вправе претендовать на погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства и создания нового кооператива (ст.201.15 — 4 закона № 127 — ФЗ). Им остается надеяться только на распродажу имущества и привлечение к субсидиарной ответственности руководителей ЖСК.
Минимизация рисков в зависимости от вида кооператива
Риски, связанные с участием в ЖСК, нивелируются в зависимости от вида кооператива. Самые минимальные присущи кооперативу дольщиков. ЖСК получает землю и объект для завершения строительства, а также привлекает деньги Фонда защиты прав дольщиков. Создание кооператива возможно, только если при достройке здания все участники получат помещения. В противном случае арбитраж не передаст землю и объект ЖСК. Поэтому, если в ходе банкротства застройщика вскроется факт двойных продаж, кто-то из участников строительства должен согласиться на компенсацию Фонда и отказаться от квартиры. Таким образом, исключается риск споров, вытекающих из двойных продаж (ст.201.10 закона о несостоятельности). Кроме того, этим кооперативам не надо беспокоиться об отсутствии разрешений и проектной документации. Всё уже есть.
Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом 161-ФЗ, также минимизирует риски участников. Эти ЖСК действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков (ст.16.5 закона № 161-ФЗ). Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам.
Наряду с этим кооператив вправе заключить договор подряда на возведение дома только с тем застройщиком, который соответствует требованиям закона в части опыта строительства подобных зданий, а также имеет все разрешения и допуски. Пункт 26.1 статьи 16.5 дает право органам госвласти субъекта РФ содействовать ЖСК в проведении инженерных изысканий, подготовке документации, подборе подрядчика и так далее. В российских условиях это означает, что деятельность кооператива полностью подпадает под контроль государства. Это снижает риски мошенничества. А пункт 27 статьи 16.5 несколько (но не полностью) нивелирует риск больших дополнительных затрат со стороны пайщиков. Он указывает, что стоимость строительства и всех сопутствующих работ не может превышать сумму паевых взносов участников.
И, наконец, независимые ЖСК. Они действуют в соответствии с ЖК РФ и законом о потребкооперации, не ограничены требованиями закона № 161-ФЗ и не имеют особых преимуществ, предоставленных вышеуказанным кооперативам. С другой стороны, обязанность раскрывать информацию в ЕИСЖС, административная и субсидиарная ответственность руководства, ограничение этажности строительства, а также новая позиция судов защищают участников и этих ЖСК.
Выводы
Новеллы о ЖСК, принятые государством в 2015 — 2018 годах, и позиция высших судов уменьшили количество обманутых пайщиков. В тоже время они снизили интерес граждан и девелоперов к жилищно-строительным кооперативам. И пусть кооперативное строительство предполагает более низкую стоимость жилья и возможность участвовать в принятии решений, оно не гарантирует 100% сохранность средств участников. Здесь нет счетов эскроу или выплат из компенсационного фонда. А субсидиарная ответственность в случае банкротства отпугивает инициативных граждан от создания ЖСК.
В свою очередь и строительные компании также не испытывают энтузиазма по поводу ЖСК. Так, достройкой здания, принадлежащего ЖСК участников долевого строительства, занимаются НКО Фонда по защите прав дольщиков или Фонды субъектов РФ. А кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ, привлекают застройщиков, отвечающих установленным требованиям. Независимым от власти компаниям трудно и невозможно пробиться на этот рынок. Остаются обычные ЖСК. Но ограничение по этажности делает их подряды невыгодными для крупных и устойчивых девелоперов.
В результате по состоянию на 24.09.2019 года на ЕИСЖС зарегистрировано только 5 ЖСК. А согласно сведениям, опубликованным ресурсом «Дом.рф», в 2017 году в России было организовано всего 30 кооперативов. Большинство из них создано в соответствии с законом № 161-ФЗ. Зато на стадии банкротства, по данным Федресурса, находятся сразу 43 ЖСК.
Так что если государство стремится развивать кооперативное строительство, оно должно его стимулировать.
Шагом в этом направлении стал проект Минэкономразвития о внесении изменений в ЖК РФ, закон о государственной регистрации недвижимости, в закон об ипотеке и в другие нормативные акты РФ. Он опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Разработчики закона планируют распространить на ЖСК требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства. Они предлагают обязать кооперативы открывать только один расчетный счёт в уполномоченном банке с условием, что операции по нему будут проходить в соответствии с законом № 214-ФЗ. Подобные требования исключат возможные махинации с деньгами пайщиков и поставят операции ЖСК под контроль уполномоченных банков. Это минимизирует риски рядовых кооператоров.
Кроме того, законопроект содержит статьи, определяющие подробный порядок принятия и исключения граждан из ЖСК, а также внесение сведений об этом в ЕГРЮЛ. Но самые важные новеллы планируется внести в законы об ипотеке и государственной регистрации недвижимости. Новые статьи предусматривают возможность передачи пая в залог и оформление ипотеки. К этой форме залога станут применяться стандартные положения об ипотеке недвижимости. А после того, как ЖСК построит дом и пайщик оформит право собственности на квартиру в Росреестре, помещение автоматически окажется в залоге у кредитора. В случае принятия закона эти нормы очень помогут членам кооперативов, которые не имеют средств на дополнительные взносы и платежи.
Однако даже такие изменения не решат всех проблем. ЖСК останется добровольным объединением пайщиков, ведущих строительство на свой страх и риск. Следовательно, существует опасность потерять деньги без возможности получить компенсацию. С этой точки зрения строительство в рамках кооператива безнадежно проигрывает участию в долевом строительстве. Поэтому государству следует принять дополнительные меры в этой сфере.
Можно, например, установить обязательные отчисления в компенсационный фонд со стороны ЖСК и убрать ограничения по этажности. Эти меры будут гарантировать возврат денег пайщикам в случае банкротства, и кооперативное строительство в РФ снова оживится. В противном случае на рынке останутся только кооперативы бывших дольщиков да ЖСК, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ.
[1] Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. [2] Постановление правительства РФ № 108 от 09.02.2012 года. [3] Постановление правительства РФ № 558 от 06.06.2012 года. [4] Закон № 3085 — 1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в РФ». [5] Федеральный закон № 236 — ФЗ от 13.07.2015 г.Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции