Источник: Квартирные истории
В последнее время проходит много судебных процессов, связанных с квартирными аферами. И среди участников процессов очень часто фигурирует Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (правопреемник Департамент городского имущества г.Москвы). Люди покупают квартиры, а потом выясняется, что они мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. О том, как такое происходит и можно ли «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.
— Скажите, что предшествовало организации данного Центра? Наверное, это не было спонтанным решением?
— Конечно же, нет. Прежде чем организовать Центр защиты жилья и жилищных прав я сама попала в ситуацию, когда Департамент подал иск об истребовании квартиры и выселении меня и несовершеннолетнего сына из квартиры. Я была третьим приобретателем. Не знала и не могла знать о действиях предыдущих собственников.
— И как это случилось?
— Все до банальности просто. По поддельным документам приватизировали квартиру. Департамент волю свою проявил – являлся стороной договора социального найма и договора передачи, сдал документы на регистрацию сделки в Росреестр, имел возможность проверить соответствие действительности представленных ему документов, не проявил должной осмотрительности, а потом вдруг опомнился и решил квартиру через несколько лет в судебном порядке отобрать у меня — добросовестного приобретателя. Жилье было единственное. Кстати, первое решение суда было положительным. И вот, чтобы департамент дальше не оспаривал решение районного суда, чиновник этого ведомства потребовал с меня взятку. Его, конечно, осудили, но, похоже, что Департамент затаил на меня обиду и решил отомстить.
— То есть оспорил решение суда первой инстанции?
— Да, хотя уже все сроки были пропущены. Но им удалось восстановить их и подать на обжалование положительного решения. И Мосгорсуд дело вернул в первую инстанцию, который уже принял угодное Департаменту решение: квартиру истребовать, жильцов выселить. У меня даже пытались отнять ребенка, он же бомж, мол, государство о нем позаботится.
— И вы возмутились такой несправедливости?
— Безусловно. Я не согласилась с таким беззаконием, прошла все судебные инстанции на национальном уровне и подала жалобу в Европейский Суд по правам человека (ЕСПЧ), который и принял положительное решение. Далее Верховный Суд РФ отменил решение и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.
— Быстро удалось добиться решения Европейского Суда?
— У меня — да. Наверное, просто хорошо была написана жалоба в ЕСПЧ. Я отправила туда 15 кг. У них просто волосы встали дыбом….. Мое решение «Гладышева против России» было первым по таким делам.
— Светлана Михайловна, а Европейский Суд все дела решает в пользу добросовестного покупателя?
— Здесь все зависит от того, как написана жалоба. Если профессионально, то да. Хотя и здесь бывают сложные моменты, но это уже в другом интервью расскажу. На данный момент Европейским Судом принято более 60 решений в пользу граждан России по данной категории дел. В каждом решении дается ссылка на дело «Гладышева против России».
— Наши суды подчиняются решению ЕСПЧ?
— Да. Защита прав собственности — это не политический вопрос. Подается заявление по новым обстоятельствам на основании ст. 392 ГПК РФ в районный суд. И он, как правило, пересматривает дело и выносит решение: в иске департаменту отказать.
— Все ли районные суды решают с учетом мнения самого высшего суда?
— Есть районные суды, которые говорят, что решение Европейского Суда не является основанием для пересмотра и иногда не пересматривают дело. Как правило, Мосгорсуд отменяет такие определения, одновременно отменяя само решение по истребованию и выселению семьи. Иногда Департамент подает частную жалобу в Мосгорсуд и обжалует отмену решения по новым обстоятельствам и им отказывают. Практически всегда Департамент обжалует и само решение, которое выносится в пользу добросовестного приобретателя.
— Они тоже не сдаются?
— Да. Отрабатывают свой регламент. Кстати, в последнее время заметно поменялось поведение чиновников, которые являются представителями Департамента в суде. Если раньше они с пеной у рта кричали, что вы недобросовестные покупатели и априори мы отнимем квартиру, то сейчас говорят примерно тоже самое, но в более мягкой форме. Мол, что да, вы недобросовестные, потому как должны бы были догадаться не только, каков перед вами продавец, но и поставить под сомнение все совершеные сделки по данной квартире, в том числе, где и участвовал сам Департамент или нотариус или было судебное решение. К сожалению, сейчас суды всегда признают граждан недобросовестными приобретателями под предлогом того, что «не проявили должную осторожность и осмотрительность», но при этом они не расписывают, какую осмотрительность и осторожность нужно было предпринять. Это говорит о том, что гражданин при покупке недвижимости должен усомниться, например, в судебном акте или не доверять нотариусу или Департаменту, который подписал договор соцнайма и договор приватизации. Выходит, что также нужно усомниться и в действиях Росреестра, который зарегистрировал все сделки по переходу прав собственности. Судами полностью игнорируется факт государственной регистрации права собственности на жилое помещение и не дается оценка действиям публичного собственника в лице уполномоченных органов.
— Ну, это как-то из другой оперы….
— Мало того, на сайте Департамента есть информация, как проверить добросовестность продавца. И один из способов — это зайти на фейсбук и проверить, есть ли там продавец. Если его там нет, то он поддельный. Нормально? А вот на каком сайте проверить, что Департаментом были подписаны договоры в том числе и по приватизации по поддельным документам, а иногда и с мертвыми людьми — такой информации нет. Или как проверить, что нотариус выдал свидетельство на наследство по поддельным документам?
— Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.
— Вот именно. Есть дело Абрамовой. Она купила квартиру, которая в собственности была более 3 лет, взяла ипотеку. И в чем она виновата? После смерти собственника квартира стояла долго пустой и никто ее судьбой не интересовался. Мошенники похитили ее и несколько раз перепродали. А где был Департамент, который обязан вовремя выявлять выморочные квартиры и оформлять их в собственность города и далее передавать очередникам и нуждающимся?
— Но департамент – это конкретные лица. Их потом как-то наказывают?
— Я об этом не слышала. Вернее, есть приговоры на чиновников, но, несмотря на это, квартиру у граждан все равно отбирают. Хочу привести один пример из Московской области. Добросовестный приобретатель Филимонов купил квартиру в г.Чехове с использованием военной ипотеки. Ранее эта квартира была оформлена по договору социального найма с очередником, далее приватизирована и продана по договору купли-продажи. В 2014 году условно были осуждены должностные лица Администрации г. Чехова за мошенничество с муниципальными квартирами с лжеочередниками. Всего было похищено 5 квартир на сумму 19 млн. рублей. Вина сотрудников Администрации г.Чехов установлена, сама Администрация города признана потерпевшим по уголовному делу, и они обратились в суд к Филимонову – добросовестному приобретателю — с иском об истребовании квартиры и выселении его семьи с грудным ребенком на улицу. Администрация отказалась предъявлять иск к мошенникам – должностным лицам Администрации города, которые похитили у них квартиры. Решение по гражданскому делу было в пользу Администрации. Чудом Филимонов нашел мой телефон и обратился к нам за помощью, и мы стали ему помогать. Подняли его тему в СМИ, сняли несколько сюжетов, написали жалобу в Европейский Суд. Итог — Президиум Московского областного суда встала на сторону гражданина.
Еще один пример, но другого характера. Это громкое дело Ростелекома. У Департамента похитили несколько квартир. Департамент признан потерпевшим. Мошенникам дали реальные сроки и после этого Департамент стал подавать иски к добросовестным приобретателям. Все решения были в пользу Департамента – истребовать квартиры и выселить граждан. Ранее по одной из квартир Департамент все же подал иск к мошеннику и возместил ущерб за похищенную квартиру в размере 6,5 млн. рублей, но скрыл этот факт и истребовал квартиру у добросовестного приобретателя, за которую уже возместил ущерб с мошенника. Цитата из судебного определения: «Из материалов дела следует, что на момент обращения истца в суд с данным иском была возмещена стоимость спорной квартиры в размере 6 500 000 рублей Кузнецовым К.В., что подтверждается платежным поручением от 11.03.2014 года, а также определением Головинского районного суда г.Москвы от 14 марта 2014 года, денежные средства получены истцом. Таким образом, ДГИ г. Москвы получил квартиру в соответствии с решением Черемушкинского районного суд от 06.05.2014 г., и денежные средства за нее».
Как ни странно, но нам удалось отменить незаконное решение через 5 лет и только благодаря Постановлению Конституционного Суда РФ №16-П от 22.06.2017 г. по жалобе А.Н.Дубовца.
— Согласитесь, что самая большая опасность для покупателя – попасть на выморочную квартиру. Понять это трудно, а бороться с правительством Москвы сложно. Можно ли узнать, что квартира, которую человек покупает, не попадет в разряд выморочных, и город на нее не будет претендовать?
— К сожалению, проверить юридическую чистоту квартиры до конца просто невозможно. Кроме того, раз государство зарегистрировало право собственности, нет арестов на квартиру, то какие у меня могут быть сомнения. Я же не могу не доверять государственному органу!
Но оказывается, что я ошибалась. На деле выходит, что наше государство мало того, что отбирает у покупателей квартиры, так еще и перекладывает всю вину на последнего добросовестного покупателя. Мы должны проявить осмотрительность и осторожность. Наверное, надо нанять детектива и все проверять, но и он не всегда поможет.
— Но как проверить Департамент?
— Вот именно. Если он все подписал и выдал документ, если сделки прошли государственную регистрацию. И как же тут проявлять осмотрительность? Что письмо в Департамент писать и спрашивать, вот вы подписали договор, а подтвердите, что этот человек очередник, а подтвердите, что вы с живым гражданином подписывали документы, и паспорт у него не поддельный, и жена настоящая и т.д. Вам кто-то на такое письмо ответит? Думаю, что ответа вы не получите.
Если было выявлено, что паспорт поддельный, то вы должны задать тот же вопрос правоохранительным органам: на момент сделки паспорт не был поддельным, он принадлежал именно тому человеку, фото не было переклеено, а этот гражданин вообще на тот момент жив ли был? И опять вам никто не ответит на это. И у нотариуса вы не спросите, не узнаете судьбу судебного акта — вы никто по данному делу. А многие решения отсутствуют на официальных сайтах судов. А потом нас с вами обвиняют в неосмотрительности….
— У вас многолетний опыт работы. Как все же квартиры попадают в разряд выморочных. Я слышал, что вокруг этого немало разного рода махинаций, в которых даже участвуют порой и чиновники. Это так?
— Бывает и так. Есть такое предположение, что нередко наводки мошенникам на бесхозную квартиру дают участковые, паспортные столы, ЗАГСы, те государственные органы, у которых такая информация есть. И это представители государства! И нечистоплотные чиновники Департамента нередко пользуются этой информацией в своих целях. К примеру, возьмем дело Дубовца. В 1994 г. собственник квартиры скончался, и к моменту смерти у него не было наследников, ни по закону, ни по завещанию. Через 13 лет в 2007 г. нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по поддельным документам и оформлено право собственности. Затем несколько перепродаж и последний приобретатель Александр Дубовец. Через 20 лет, в 2014 году, Департамент подал иск к Дубовец об истребовании и выселении его и его семьи из квартиры. А куда все эти годы смотрел Департамент?
Или пострадавший Игорь Логинов. Он купил кооперативную квартиру. Председатель своевременно сообщил в Департамент, что хозяин квартиры умер и она свободна. Ему ответили, что они все знают и оформят данную квартиру на Москву. Но вскоре на данную квартиру было оформлено завещание и квартира продается. Когда она еще раз поменяла хозяина, то чиновники Департамента опомнились и…пошли в суд к многодетному Логинову.
— А что срок исковой давности не действует?
— На это Департамент говорит, что мы не пропустили сроки, мы узнали о хищении квартиры только сейчас. Это просто смешно. Не знать они не могли. В большинстве случаев в течение нескольких лет юридической судьбой жилого помещения никто не интересуется, несмотря на не только установленную законодательством возможность, но и обязанность.
— Скажите, а ваша работа не ограничивается только Москвой?
— Да, мы помогаем жителям всей России, которые попали в лапы квартирных мошенников. К примеру, в Туле мошенники перепродали квартиру. Судья вместо того, чтобы вернуть квартиру добросовестному приобретателю, выносит вот такое частное определение: «из-за действий администрации г. Тулы, которые вовремя не оформили данную квартиру, я вынуждена отнять квартиру у добросовестного приобретателя». Это как? Получается, что судья в судебном акте подтверждает бездействие представителей государства в лице Администрации г. Тулы, что привело к выбытию квартиры мошенническим путем из муниципального фонда. Хотя при своевременном исполнении, возложенных на Администрацию должностных обязанностей, подобных ситуаций возможно было бы избежать. А то получается, что суд вынужден исправить ошибку госоргана за счет добросовестного приобретателя.
— И чем закончилось?
— Пересмотрели дело в Верховном Суде РФ. Оно вернулось вновь в Тулу, где его пришлось пересматривать в апелляционной инстанции, но уже в пользу добросовестного приобретателя. Так судьи нас чуть не съели. Никак не хотели выносить решение в пользу граждан. На людей смотрели как на преступников. Но пришлось…. Потому как одновременно с жалобой в Верховный Суд РФ была подана жалоба и в Конституционный Суд РФ, поэтому и он следил за событиями по данному делу.
— Можно ли обезопасить себя, если покупать через крупное агентство недвижимости или через нотариуса?
— Нет. Агентства недвижимости тоже не могут до конца проверить юридическую чистоту квартиры, у них нет таких полномочий. Можно сделать вид крутого агента, но….
К сожалению, есть и нечистоплотные нотариусы, которые помогают мошенникам. По некоторым из нотариусов есть и приговоры судов. Но в большинстве случаев следствие уходит от детальной проверки нотариусов.
— А может тогда стоит застраховать титул квартиры. Это поможет?
— Не помню, чтобы страховая компания выплачивала полную сумму. Если по ипотеке, то страхуют только взятый кредит. Кроме того, не могут же люди по 15-20 лет платить страховку. Очень накладно! Страховать можно, когда Департамент, нотариус, суды и Росреестр будут отвечать за свои действия. Но тогда и страховать сделку может не потребуется.
— Хотелось бы поговорить о документах, которые выдают официальные учреждения. Не верить им мы не можем. Но эти документы бывают не всегда, мягко говоря, правдивыми. К примеру, если вы сдаете в Росреестр какую-либо выписку, то они на подлинность ее не проверяют, но и ответственности за это не несут. Вы общаетесь с депутатами. Почему они не примут закон об ответственности госоргана? Если чиновник недосмотрел, то пусть тогда ведомство отвечает, а не бедный покупатель.
— Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года №16- П/2017 по жалобе А.Н. Дубовца является основанием для внесения изменений в законодательство. Почему они не хотят защитить собственность граждан, не знаю, но догадываюсь. Я работаю с депутатами и Городской Думы и Государственной Думы. Не раз я лично и наша организация поднимала эту тему на круглых столах. Мы всегда приглашали представителей Государственной Думы РФ, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, Уполномоченного по правам человека в городе Москве, Генеральной прокуратуры РФ, Министерства юстиции РФ, Министерства иностранных дел РФ, Росреестра. В 2015 году на Пленарном заседании Общественной палаты РФ Александр Ильич Музыкантский по добросовестным приобретателям задал вопрос Президенту РФ. Президент РФ ответил, что если виноваты органы власти, то нельзя отнимать у человека жилье. Как видите, ничего не поменялось. Как выносили суды решения в пользу городских властей, так и выносят.
— Наверное, нужен закон, который бы четко предписывал защиту добросовестных приобретателей
— Да. Такой законопроект находится в Государственной Думе уже 2 года, но он еще даже и не рассматривался на заседании Комитета ГД. На самом деле есть самый простой и правильный вариант, который позволяет не вносить изменения в закон, нужно просто прекратить порочную судебную практику и применять Конституцию РФ и Конвенцию в интересах граждан РФ.
— Что, на ваш взгляд, нужно делать покупателям квартир, чтоб суд признал их добросовестными? Достаточно ли доказательств, что он покупал через агентство недвижимости? К примеру, покажет распечатку истории квартиры, которую ему в компании дали.
— Вы и не должны доказывать свою добросовестность, конечно, если только в судебном процессе с очевидностью не выявлено, что вы знали, либо должны были знать об отсутствии у продавца права распоряжаться данной квартирой. Сейчас истец Департамент доказывает вашу недобросовестность.
Аргументов у Департамента мало, и они уже не воспринимаются. Всего их три – это короткие сделки, маленькая сумма по договору купли-продажи и должны были усомнится в предыдущих сделках. Напомню, что нет четких критериев добросовестного приобретателя. Вернее, они есть — добросовестный покупатель тот, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Вам необходимо в возражениях на иск показать историю покупки, доказать, что вы обращались в агентство недвижимости, осматривали квартиру и разговаривали с соседями. Также нужно предоставить в суд подтверждающие документы (в том числе и расписки о выплате полной рыночной суммы за квартиру), что на момент приобретения ограничений и арестов на квартиру отсутствовали, что продавец имел право продавать и являлся собственником квартиры и сделки прошли государственную регистрацию.
Не удивляйтесь, если суд сделает вывод, что вы не приняли все меры к безопасности и не проявили должную осмотрительность и осторожность. Советую людям, не подавать встречный иск о признании их добросовестным, так как, принимая решение в пользу Департамента, во встречном иске будет отказано и фактически это означает, что вас не признали добросовестным приобретателем.
— Как бороться людям, которые попали в сложную ситуацию? Чтобы вы посоветовали покупателям.
— Идти до конца, отстаивать свои законные права и пройти грамотно все национальные инстанции в том числе и Верховный Суд РФ, далее обращаться в Европейский Суд по правам человека. Чтоб добиться правды нужны усилия и время. Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют. Поэтому всем, попавшим в лапы квартирных мошенников, советую: не опускайте руки, надо бороться! Обращайтесь в нашу организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав» (8916-233-23-24), и мы будем делать все возможное, чтобы защитить ваши права на купленную вами квартиру.