Источник: Новострой-М
Первое сетевое поколение или же поколение Y (миллениалы) сейчас является наиболее экономически активным во всех сферах современной жизни, в том числе и на рынке недвижимости. Какие квартиры предпочитают представители этого поколения, чем обусловлен их выбор и смогут ли они кардинально изменить рынок жилья – выяснял Новострой-М.
Кто такие миллениалы
Точных возрастных рамок для поколения «игрек» у социологов нет, поэтому временные границы для разных стран неодинаковы. В России к миллениалам в основном относят тех, кто родился в 1981–2000 годах. Таким образом, сейчас российскому поколению Y от 19 до 38 лет.
Что представляют из себя миллениалы? Это люди, которые взрослели или полностью сформировались в эпоху цифровых технологий. Детство старших его представителей пришлось на переломные для страны годы, что также сказалось на психологии – долгосрочное планирование им почти не свойственно.
Миллениалы любят городские развлечения, путешествия, поэтому им важна мобильность – доступность различных видов транспорта. По возможности они выбирают «свободные» профессии, без привязки к определенному офису и могут работать дома, в общественных местах или даже во время поездок по миру.
Если говорить о жилье, то миллениалам нравятся дома с нестандартной архитектурой и «умной» начинкой, с удобными общественными пространствами, а квартиры предпочтительнее с рациональными планировками и готовым ремонтом. Это преимущественно студии, «однушки» или небольшие «двушки» евроформата.
Так как поколение Y любит активный образ жизни и им важна близость к центру, они предпочитают жилье в центре, недалеко от центра или же как минимум с метро в шаговой доступности. Копить у миллениалов получается плохо, поэтому часто делается выбор в пользу арендного жилья, пусть это даже комната – но зато в эпицентре событий.
Но все это идеальный портрет миллениала. А как обстоит дело в реальности, какое жилье действительно покупают россияне поколения «игрек»? Новострой-М опросил экспертов в сфере недвижимости и узнал ответ на этот вопрос.
Самые активные покупатели – «старшие» миллениалы
Покупатели в возрасте до 40 лет проявляют высокую активность на рынке новостроек, их доля в настоящий момент превалирует. Как рассказала Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград», в проектах компании покупателей-миллениалов сегодня насчитывается более 50%.
Схожие цифры назвала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По данным компании, порядка 53% всех покупателей можно отнести к поколению Y.
Наибольшей группой внутри этой аудитории являются клиенты в возрасте 31-38 лет (40%). То есть, условно говоря, «младшие миллениалы» или те, кому сейчас меньше 30 лет, составляют меньшую часть от общего количества клиентов первичного рынка.
В «НДВ-Супермаркет Недвижимости» также отмечают невысокий процент самых молодых миллениалов – в проектах компании доля покупателей в возрасте до 25 лет не превышает 5%.
Мария Литинецкая поставила под сомнение пригодность поколенческой классификации клиентов для анализа покупателей рынка новостроек, ведь преобладание среди них людей среднего возраста (30-40 лет) – нормальная ситуация для рынка – так было 5, 10 и 15 лет назад.
Спрос действительно сконцентрирован на сравнительно небольших для своего типа квартирах, однако такая же тенденция прослеживается и в других возрастных группах. Поэтому нельзя сказать, что покупатели-миллениалы предъявляют какие-то специфические требования к жилью.
По информации компании «Метриум», чаще всего такие клиенты интересуются 2-комнатными квартирами площадью от 50 до 60 кв. метров в наиболее доступных с точки зрения удобства расположения жилых комплексах. Такой метраж, скорее всего, связан с вопросами планирования и расширения семьи.
В «НДВ-Супермаркет Недвижимости», по словам Сергея Коврова, руководителя отдела аналитики и консалтинга, клиенты в возрастной категории 26-35 лет в основном покупают квартиры более 45 кв. метров. Покупатели до 25 лет приобретают жилплощадь в среднем чуть больше 42 кв. метров.
Что касается класса приобретаемой недвижимости, то, по данным «Инград», в крупных подмосковных ЖК компании обозначенная категория покупателей составляет большинство – почти 60%. В столичных проектах комфорт-класса миллениалы совершают почти половину сделок, а в московском бизнес-классе она меньше, порядка 40%.
В элитном сегменте, по словам Ирины Лосевой, директора по продажам Insigma Group, доля покупателей-миллениалов крайне невысока: в большинстве случаев для молодого поколения недвижимость в объектах премиум- и deluxe-классов приобретается родителями. В данном случае задача концепции проекта – отвечать требованиям и молодой, и возрастной аудиторий.
Таким образом, «старшие» миллениалы хотя и выбирают компактные квартиры, однако это далеко не всегда крошечные студии и «однушки». Также это не обязательно жилье в центре Москвы – популярностью пользуются и доступные подмосковные проекты. Что касается самых молодых представителей поколения, массово на рынок они еще не вышли.
Влияние поколения Y на рынок
Высокотехнологичные дома с оригинальной архитектурой, апартаменты, студии и 1-, 2- комнатные квартиры рациональных планировок, разнообразные общественные пространства, инфраструктура на первых этажах, Wi-Fi на территории комплекса, велопарковки и т.д. – все это уже не редкость на рынке новостроек.
Однако, по мнению Марии Литинецкой, запрос на эти изменения вряд ли сделан именно миллениалами – скорее повлияло распространение определенных технологий и повышение конкуренции между застройщиками, а все перечисленные характеристики – минимально необходимые атрибуты современной новостройки, которые нужны почти всем покупателям независимо от их возраста.
Как пояснили в пресс-службе девелоперской компании Capital Group, четко обозначенных форматов недвижимости для миллениалов на сегодняшний день в Москве нет. Сегодня это поколение активно формирует потребительские тренды в FMCG (товары повседневного спроса), однако до их активного выхода на рынок недвижимости еще время есть.
Независимое поколение часто находится в поиске своего эталона недвижимости. Их ожиданиям, например, может соответствовать большая квартира в комфортном месте в сочетании с развитой инфраструктурой и сервисами и при этом доступная по цене.
Если миллениал решается на покупку – то, безусловно, выбирает лучшее. По крайней мере, он должен быть в этом уверен.
На рынок элитного жилья, по словам Ирины Лосевой, миллениалы начнут влиять в перспективе 5-7 лет, когда почти все обзаведутся семьями. Кстати, заданный ими тренд на арендное жилье также способствует развитию сервисной концепции в сегменте: предполагается, что с их стороны будут востребованы проекты, максимально насыщенные дополнительными услугами, а также предоставляющие возможность управления арендным жильем как инструментом инвестиций.
Однако стоит отметить, что многие из современных трендов рынка недвижимости уже отвечают образу жизни миллениалов. Никто не захочет покупать ненужные ему функции, за обслуживание которых потом придется ежемесячно платить управляющей компании.
Например, миллениалы, как правило, сторонники здорового образа жизни. Поэтому их заинтересуют беговые и велосипедные дорожки, площадки для занятия йогой, столы для пинг-понга, воркаут-комплексы, парки в пешей доступности.
Инфраструктура в новых проектах также отвечает требованиям времени. Это не только детские сады и школы, супермаркеты и аптеки, но и фермерские лавки, кофейни, барбершопы, фитнес- и комьюнити-центры, студии йоги и т.д. Хотя миллениалы не спешат обзаводиться семей, в конце концов и у них появляются дети, поэтому наличие хороших детских площадок также предпочтительно.
Не стоит забывать и о wow-эффекте. Миллениалы живут в открытом информационном пространстве, много путешествуют и видят лучшие образцы мировой архитектуры и благоустройства. Их кругозор весьма широк, и, чтобы привлечь такого покупателя, его нужно удивить.
Именно поэтому одной из тенденций на первичном рынке столичного жилья комфорт-класса стало улучшение качественных характеристик проектов. Девелоперы уделяют повышенное внимание благоустройству, архитектурному облику и оформлению общественных пространств.
Таким образом, влияние на рынок недвижимости оказала больше конкуренция между застройщиками, чем специфические требования миллениалов. Учитывая экономическую ситуацию, есть вероятность, что поколение Y в целом окажется даже более бедным, чем их родители, поэтому едва ли клиенты с малым бюджетом смогут задавать моду на рынке жилья.
Большее влияние на рынок может оказать следующее поколение – Z, так называемые «цифровые» люди, центелиалы. Как рассказала практикующий психолог Александра Зайденберг, они быстро ориентируются в огромных потоках информации, стараясь реализовать себя здесь и сейчас. Поэтому у них, в отличие от их родителей, будет повышенная потребность в комфортных общественных пространствах.
Это, в частности, коворкинги, которые сейчас активно развиваются. Они сменяют привычный уклад рабочего места, позволяя находиться в удобном офисном пространстве и при этом быть независимым от других. Поэтому перед застройщиками будет стоять задача организации рабочих пространств в рамках жилых комплексов и даже коттеджных поселков.
Спальные районы выживут
Удаленные жилые районы без метро не являются пределом мечтаний ни молодежи, ни в целом экономически активного населения. Плохая транспортная доступность снижает качество жизни – приходится делать пересадки с одного вида транспорта на другой или искать свободную машину каршеринга, что увеличивает время в пути и расходы.
Однако эксперты не считают, что в будущем новостройки в спальных районах ожидает массовый отток покупателей. Чаще всего при покупке недвижимости клиент все-таки голосует кошельком, а в новостройках, удаленных от метро, цена квадратного метра может быть на 10-15% ниже (в зависимости от класса), чем в домах, расположенных в пешей доступности от подземки.
По данным компании «Метриум», более 54% покупателей отмечают стоимость как главную характеристику при выборе новостройки в Москве. Нетрудно догадаться, что новые дома на окраине не будут терять популярность. Конечно, если благосостояние населения будет расти, а ипотека дешеветь, то начнется постепенная миграция в центр, но пока положение другое.
Как пояснила ситуацию Александра Зайденберг, несмотря на то что миллениалы отличаются неопределенным отношением к будущему, ситуация меняется, когда они создают семью. В этот момент в их жизнь приходит ощущение стабильности и будущее становится более определенным.
В итоге у миллениалов срабатывает их второе отличительное качество – поиск наилучших возможностей для себя и своей семьи. Они смогут пожертвовать такими критериями, как статус и престиж, выбрав безопасность, близость детского сада и школы и т.д.
Поэтому, когда возникает потребность в более просторном жилье, а бюджет при этом ограничен, рациональные покупатели, в том числе миллениалы, перемещаются в более удаленные районы города, а то и вовсе переезжают в города ближайшего Подмосковья, делая выбор в пользу полноценной 2- и 3-комнатной квартиры.
Таким образом, неоднородность в выборе жилья у миллениалов присутствует уже сейчас и обоснована вполне конкретными причинами. Что касается следующего поколения, активная жизнь в цифровом пространстве снизит до минимума зависимость от транспорта, поэтому центелиалам также будут интересны экономичные варианты в отдаленных от центра районах.