Источник: Вести.Недвижимость
ЦБ может ужесточить выдачу ипотеки. Речь идет о заемщиках, которые помимо жилищного кредита имеют и другие. Эксперты считают, что это может ударить по спросу и повысить ставки.
Данное решение в главном банке страны объясняют тем, что россияне все чаще помимо ипотеки берут и потребительские кредиты. По данным ЦБ, их количество увеличилось с 39% в начале 2015 года до 46% на 1 сентября 2019 года.
«Мы видим, что растет доля людей, которые берут ипотеку, но у которых уже есть задолженность по другим видам кредитов. И эта доля больше 40% уже», — сказала глава Центробанка России Эльвира Набиуллина в эфире телеканала «Россия 24».
В ближайшее время ЦБ планирует обсудить с банками введение надбавок по коэффициентам риска в зависимости от уровня долговой нагрузки (ПДН) заемщика.
Сейчас российские банки учитывают ПДН при выдаче потребительского кредита (от 10 тыс рублей). Если заемщик отдает на выплату старых кредитов свыше половины своего дохода, то при выдаче нового кредита будут установлены повышенные коэффициенты риска для банка. Чем выше коэффициент риска, тем невыгоднее это для банка. Подобную практику как раз предлагают распространить и на ипотеку. Повышенные коэффициенты риска уже действуют по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20%.
Избыточная мера
Проблема действительно есть – многие ипотечные заемщики в 2017-2018 годов брали потребительские кредиты на первоначальный взнос. Многие успевали еще взять кредиты на ремонт, а итоге закредитованность оказывалась высокой, отмечает аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев. Это связано с тем, что российские банки не всегда обмениваются информацией.
«Поэтому можно было оформить ипотеку в одном банке, а потребкредит — в другом. В итоге мы получили блестящий рост ипотеки и потребительских кредитов. Однако в правительстве посчитали, что это может обернуться серьезными проблемами – закредитованностью населения», — говорит эксперт.
Именно поэтому регулятор предлагает ввести данный механизм, что кажется разумным. Бороться с высокорискованными кредитами необходимо. К всех в памяти ипотечный кризис США, который спровоцировал мировой. Власти в данном случае стараются перестраховаться.
Младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина в свою очередь считает данную меру избыточной. По ее мнению, уже введенных регулятором ограничений при выдаче потребительских кредитов с высокими значениями ПДН и наиболее рискованной ипотеки с первоначальным взносом менее 20% является достаточным.
«Уже введенные меры по увеличению риск-весов по потребительским ссудам позволят ограничить концентрацию избыточной долговой нагрузки у заемщиков, которые наряду с выплатой ипотеки берут также необеспеченные кредиты», — отмечает Екатерина Щурихина.
В ВТБ считают действующие ограничения на ипотечном рынке достаточными. «Учитывая низкую долю расходов на платёж по ипотечному кредиту, низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России и высокое качество ипотечного портфеля на рынке, мы считаем действующие ограничительные меры ЦБ достаточными», — пояснили в пресс-службе ВТБ.
Кроме того, сам показатель долговой нагрузки (ПДН) в случае ипотеки не представляется показательным, добавляет главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Вопрос не в том, как платеж соотносится с доходом, а сколько остается у заемщика после оплаты кредита, отмечает он.
«Как правило, ипотечные заемщики берут потребительские кредиты на ремонт нового жилья. Мы регулярно видим, что человек взял ипотеку, а через какое-то время оформил потребительский кредит, а иногда – два и успешно выплачивает их. А после еще гасит ипотеку за шесть лет», — говорит главный аналитик Сбербанка.
Что касается потребительских кредитов на первоначальный взнос, то их доля, по данным самого ЦБ, небольшая, продолжает эксперт. Кроме того, если человек взял ипотечный кредит, а потом потребительский, то этот заем, по данным кредитных бюро, будет с минимальным уровнем дефолта. Люди, которые берут ипотеку, в целом более ответственные, они намного серьезнее планируют свои финансы, чем те, кто спонтанно купил телевизор или айфон.
Сами ипотечные кредиты являются обеспеченными, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Поэтому, по его мнению, повышение коэффициентов риска при высоких уровнях ПДН должно быть меньшим, чем для необеспеченного потребительского кредитования. «В целом банки при выдаче ипотечного кредита учитывают уровень долговой нагрузки заемщика, так как даже при наличии залогового обеспечения, не заинтересованы остаться с непрофильным активом на балансе в случае худшего сценария – дефолта заемщика», — говорит он.
Стоит отметить, что качество обслуживание ипотечных кредитов в России является одним из самых высоких. Так, доля просроченных займов составляет 0,9%.
Ударит по спросу, который и без того слабый
Введение дополнительных ограничений по заемщикам, которые имеют ипотечный и потребительский кредит, может привести к снижению ипотечного спроса и росту ставок для таких категорий клиентов, говорят эксперты. Тем более, что на ипотечном рынке и без того наблюдается охлаждение.
«Если надбавки по коэффициентам риска по ипотеке в зависимости от уровня долговой нагрузки будут введены, то это может привести к существенному повышению ставок для заемщиков, имеющих «серые» доходы, а также к снижению темпов роста ипотечного кредитования», — полагает Екатерина Щурихина.
Дальнейшее ужесточение кредитной политики в части ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования, также считают в ВТБ.
Главный вопрос как будет применяться новый механизм, отмечает Алексей Коренев. Если с анализом всех деталей, то вероятнее всего это рынку не навредит. По большому счету здесь нужно разбираться с каждым заемщиком отдельно. «Если будет применяться механический подход, то банкам станет невыгодно выдавать более рискованные кредиты, следовательно, сократиться объем выдач. У нас и без того ипотечное кредитование показало снижение», — добавляет эксперт.
Кроме того, по его словам, может возникнуть еще одна проблема с подтверждением доходов. Может оказаться, что в реальности человек может обслуживать кредит (у него есть дополнительный доход), а уровень долговой нагрузки у него плохой.
Михаил Матовников считает, что влияние на рынок при принятии новых требований будет несущественным. «Банки будут продолжать выдавать кредиты таким заемщикам. Возможно немного повысятся ставки для них или сократится предложение подобных кредитов, но серьезно охладить рынок эти меры не смогут», — говорит он.
В целом, по мнению главного аналитика Сбербанка, предпосылок к закредитованности населения и возникновению ипотечного пузыря нет. Во-первых, российский рынок ипотеки в три раза меньше, чем даже в восточноевропейских странах, не говоря уже о западной Европе или США. Во-вторых, для системного риска должно произойти обвальное падение цен на недвижимость на фоне перегрева рынка. В России цены, наоборот, уже почти десять лет стагнируют. Третий ключевой фактор риска – массовая безработица. У нас, наоборот, в ближайшие пять лет может возникнуть проблема дефицита рабочих рук на фоне сокращения работоспособного населения.
Кроме того, даже если у заемщика возникнут реальные проблемы по обслуживанию кредита, то есть инструменты, которые могут решить эту проблему. Это и программа реструктуризации ипотеки, и ипотечные каникулы. Любому банку выгоднее сохранить заемщика, дать ему возможность найти работу, заключает он.
Между тем выдача ипотечных кредитов в России снижается. За десять месяцев этого года россияне оформили жилищные кредиты на общую сумму 2,23 трлн рублей. Это почти на 6% меньше прошлогодних показателей. В количественном выражении сокращение еще более существенное. По итогам десяти месяцев банки выдали 1,008 жилищных кредитов, что на 14% ниже прошлого года.
Минэкономразвития отмечает слабый рост ипотеки в России. По прогнозам МЭР, с учетом снижения процентных ставок в следующем месяце динамика ипотечного кредитования «может вернуться на траекторию августа-сентября, однако в целом останется слабой».