Источник: IRN.RU
Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов отвечает на вопросы читателей IRN.RU
Уже почти полгода прошло со вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ о переходе на покупку новостроек через эскроу-счета. Большая часть проектов пока продается по старым правилам, но по мере их вымывания с рынка доля проектов, где уже работает схема эскроу, будет расти. О нюансах этой схемы рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции «Час X: как будет работать рынок новостроек после 1 июля?».
Сколько проектов уже перешли на эскроу и когда рынок полностью перейдет на эту схему?
В старых границах Москвы на долю эскроу в массовом сегменте приходится 20% предложения по итогам октября, в бизнес-классе – 16,4%. В Новой Москве доля предложения с эскроу составляет 12%. Полное вымывание с рынка старых проектов растянется на 3-4 года.
Имеет ли смысл стремиться покупать квартиру в проекте, который продается по эскроу? Насколько реально безопаснее новая схема?
Большая часть новостроек сохраняет текущий формат работы, поэтому на рынке представлены оба механизма. Привычная схема дешевле, но рискованнее, новая надежнее, но дороже. Каждый дольщик делает выбор, опираясь на свою ситуацию и приоритеты. От риска долгостроя эскроу не защищают, однако данный механизм позволяет минимизировать негативные последствия банкротства застройщика. Если проект станет долгостроем, то дольщик сможет воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. После того, как ДДУ будет расторгнут (в Росреестре), следующим шагом станет обращение в уполномоченный банк за получением средств, заблокированных на эскроу-счете. Сумма будет возвращена в течение 10 дней.
Как именно технически и на практике происходит процесс покупки по эскроу, есть ли дополнительные расходы?
Покупаете квартиру вы не по эскроу, а по ДДУ. Однако оплата этого ДДУ осуществляется при помощи эскроу-счета. Заключение договора счета эскроу является бесплатным. В законе установлен запрет на взимание банками какого-либо вознаграждения за ведение этого счета.
Последовательность следующая:
1. подписываете ДДУ с застройщиком;
2. регистрируете ДДУ в управлении Росреестра;
3. обращаетесь в уполномоченный банк (какой именно, указано в ДДУ) для открытия счета эскроу;
4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным.
Можно ли будет продать по переуступке квартиру, купленную через эскроу-счет?
Да, можно. Права на эскроу-счета перейдут к новому участнику долевого строительства после регистрации договора уступки. Схема продажи по уступке практически не отличается от существующей сейчас. Добавляется только одно действие – новый дольщик должен после регистрации договора уступки сообщить об этом факте уполномоченному банку.
Как можно использовать материнский капитал в случае открытия эскроу-счета?
Введение эскроу-счетов принципиально не поменяет механизм использования материнского капитала на улучшение жилищных условий. Для оплаты квартиры в рамках эскроу-счетов необходимо предоставить ПФР копию ДДУ, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств на эскроу-счет.
Пользуются ли проекты с эскроу большим спросом, чем обычные?
Как показывает опыт, спросом пользуются проекты, предлагающие оптимальное сочетание цены и качества. Новостройки с эскроу-счетами выше по себестоимости, поэтому такие ЖК потенциально дороже и по конечной цене. В ближайшие 2-3 года мы будем наблюдать интересное противостояние между более «дешевыми» старыми проектами и «дорогими» новыми.