Источник: Большой Каталог Недвижимости
Как уровень объекта влияет на цену и всегда ли верить словам застройщика о классе дома
По данным Объединенного реестра застройщиков, в Петербурге возводят более 14,2 млн кв. м нового жилья – это почти 800 корпусов. Каждый проект относится к какому-то классу: «стандарт», «комфорт», «бизнес» или «элит». Зачастую границы между ними размыты, а застройщики пытаются завысить уровень объекта. Портал BKN.RU обратился к директору департамента новостроек «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Сергею Белякову за разъяснением по вопросу о том, как же все-таки определить статус дома.
– Сегодня на рынке новостроек есть несколько основных классов жилья: «стандарт», «комфорт», «бизнес» и «элит». Границы между ними размыты, и застройщики активно этим пользуются, завышая класс своих проектов. Какие основные параметры можно выделить по каждому из классов?
– Попытаюсь объяснить «на пальцах». Объекты эконом-класса, который теперь называется «стандартом», – это просто дома, в которых можно жить: где есть лестницы, лифты, где сухо и тепло. В проектах комфорт-класса, помимо этого, появляется дополнительная опция в виде паркинга: подземного или пристроенного. Также в таких объектах есть огороженная территория, детские и спортивные площадки.
В домах, которые застройщик относит к бизнес-классу, помимо всего вышеперечисленного, появляются такие параметры как более престижная локация, увеличенные площади квартир, небольшое количество жилых помещений на этаже. Также повышается качество материалов, которые используются при отделке мест общего пользования. Лифты для подобных объектов приобретаются исключительно европейского производства, увеличивается количество парковочных мест.
Элитные проекты отличают очень престижная локация, консьерж с определенным набором услуг, среди которых возможность заказать такси, столик в ресторане и тому подобное. Кроме того, в проектах такого уровня серьезная охрана, увеличенная площадь квартир и парковочных мест.
– Сталкивались ли вы с намеренным завышением класса объекта застройщиком ради повышения ценника?
– Мы регулярно сталкиваемся с такими проектами. Подобных ситуаций много вблизи от станции метро «Удельная». Например, ряд жилых комплексов застройщики заявляют как бизнес-класс, однако фактически эти дома находятся на уровне «комфорта». Это можно определить в том числе по количеству мест в паркингах, по числу квартир на этаже, по белорусским лифтам и по ряду других параметров. Аналогичная ситуация наблюдается и по некоторым объектам, которые располагаются на Васильевском острове.
В Петербурге есть несколько застройщиков, которые регулярно завышают уровень своих объектов. Клиентам, которые обращаются в агентство недвижимости «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ», мы разъясняем такие моменты, для того чтобы наши покупатели обладали полной информацией о строительной компании и самом комплексе.
– Насколько качество домов, по вашему опыту, различается в зависимости от класса? Можно ли сказать, что корпуса класса «стандарт» менее качественны и долговечны, чем дома бизнес-класса и выше?
– Фактически каркас зданий в большинстве случаев одинаков. Всегда, конечно, бывают исключения. Разница между классами состоит в деталях. Так, например, в высокобюджетных проектах появляются плавающие полы, которые повышают звукоизоляцию, применяются уникальные или более оригинальные планировочные решения. Во многом именно особенность объекта влияет на стоимость. Так, замечу, что чем оригинальнее объект, тем более сложная техника нужна, более подготовленные строители, более дорогие материалы.
– Чем руководствуются застройщики, когда определяют класс жилья, которое выводят в продажу?
– На мой взгляд, в этом вопросе больше маркетинга, а границы между классами размыты. При этом есть все-таки обязательные параметры. Самым главным, пожалуй, является местоположение жилого комплекса. Вторую строчку в этом рейтинге занимает окружение дома, которое во многом зависит от первого фактора.
– Можете назвать основные факторы, которые влияют на выбор покупателей?
– Сегодня люди стали больше обращать внимание на планировку. Раньше она давалась клиентам в виде квадратика, где схематично демонстрировались помещения, – сейчас застройщики отрисовывают квартиры вместе с мебелью. Благодаря этому человек понимает, где и что он может поставить. Также запрос есть на большие кухни и относительно небольшие жилые комнаты. Еще недавно все было наоборот – людей интересовали комнаты по 12-14 метров и небольшие кухни – около 8 «квадратов».
Кроме того, переход на эскроу-счета нивелирует значимость известности застройщика. Сейчас все больше клиентов интересует не вопрос, достроят или нет, а то, каким будет качество проекта.
Отдельно отмечу, что больше внимания клиенты уделяют архитектурным решениям проекта.
– Как можно оценить локацию, где возводится проект? На какие параметры стоит обратить внимание?
– Всем своим клиентам мы рекомендуем ориентироваться не на расстояние, а на время. Районы Петербурга по-разному обеспечены дорожной инфраструктурой. Так, например, доехать до исторического центра из Сестрорецка можно быстрее, чем с юго-запада города.
Второй вопрос, на который должен ответить покупатель новой квартиры: что мне нужно для жизни? Так, если в семье есть дети, то, безусловно, наличие детских садов и школ – очень важный параметр. Если же жилье приобретается для пожилого человека, то важна доступность медучреждений, например, поликлиники. Так же, как и в случае с дорогами, социальная и медицинская инфраструктура доступна по-разному в зависимости от района.
– Что можно назвать главными составляющими комфортного проживания? Какими характеристиками покупатель может пожертвовать без ущерба для комфортного проживания?
– Это очень индивидуально. Например, функция видеонаблюдения за двором из квартиры будет очень востребована у семей с детьми, благодаря такой возможности родители смогут контролировать своих чад. Но при этом одиноким людям такой функционал не нужен. Аналогичная ситуация с паркингом. Так, людям, принципиально передвигающимся на велосипедах, он не нужен, и переплата за него будет пустой тратой денег.
В связи с этим могу сказать, что клиенты, обращающиеся к нам в агентство, находятся в более выигрышной ситуации, чем те, которые самостоятельно ходят по строительным компаниям. Так, риэлторы «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» выясняют истинные потребности клиента и на их основе обращают внимание покупателя на наиболее подходящие проекты.
– За последние несколько лет в Петербурге сформировались новые локации, где активно ведется жилое строительство. Среди них можно выделить Среднюю Рогатку, Октябрьскую набережную и северную часть Приморского района. В чем вы видите привлекательность этих территорий?
– Преимущество первых двух локаций состоит в том, что они имеют вблизи сложившуюся социальную инфраструктуру. Здесь поблизости хорошие школы, детские сады, торговые центры и неплохая транспортная доступность. За скобками здесь Комендантский проспект.
При этом отмечу, что такие территории выгодны застройщикам. Стоимость самого пятна по сравнению с территориями в зоне «прикадья» выше, но цена освоения ниже. Здесь более низкая стоимость подключения к коммуникациям. Если к отдаленным территориям нужно тянуть сети, то на таких территориях можно быстро подключиться.
– Какие локации в ближайшее время станут наиболее востребованными?
– Продолжится развитие Приморского района в сторону КАД. Также определенный потенциал есть в Красносельском районе – по проспекту Ветеранов. Особенностью этой локации является ограниченная высотность проектов. Кроме того, будет развиваться локация Шушар в сторону от кольцевой. Есть строительная активность в Сертолово, которая, правда, ограничена транспортной доступностью.
– Зависит ли стоимость содержания дома от класса объекта?
– Безусловно. Чем класс объекта выше, тем траты жителей выше. Во-первых, уровень объекта в том числе определяется метражом квартир, а за более просторные квартиры платить необходимо больше. Во-вторых, более высокий класс объекта отражается на местах общего пользования. Например, в одном из домов на Петроградской стороне есть собственный бассейн и комната отдыха. В связи с этим плата за коммунальные услуги составляет около 25 тыс. рублей, плюс счетчики.
Отмечу, что в высокобюджетных домах покупателям критически важно знать, сколько они будут платить за «коммуналку». В проектах массового сегмента клиенты обычно этим не интересуются.