Источник: IRN.RU
Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Мар 20 Фев 20
Индекс стоимости жилья, Р/м2 181 836 +0,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 508 -11,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 260 -13,3%
В начале марта случилось резкое ослабление рубля, что по традиции активизировало спрос на столичную недвижимость. В основном со стороны инвесторов и ипотечников — первые спешили вложить в квадратные метры стремительно обесценивающуюся валюту, вторых стимулировали опасения роста ипотечных ставок (см. «Обвал рубля немного взбодрил рынок»). Однако на этот раз ситуация на рынке очень далека от того, что творилось в конце 2014 г. – никаких очередей за квартирами, а цены за месяц прибавили только полпроцента.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась в рублях на 0,5% до 181 800 руб. в среднем. Даже в феврале темпы роста цен были выше – тогда метр подорожал на 0,7% в месячном выражении. А в ноябре 2014 г. на фоне девальвации национальной валюты цены на квартиры в Москве выросли сразу на 4,2%. То есть об ажиотаже в стиле предыдущего кризиса пока речи не идет.
Что касается долларовых цен на жилье, то из-за ослабления рубля за месяц они упали почти на 12% до $2 500 за «квадрат». Но в целом можно констатировать, что цены на московскую недвижимость окончательно «отвязались» от доллара. Даже в высокобюджетных сегментах. Если в периоды ослабления рубля и в 2014-м, и в 2008 гг., не говоря уже о 1998-м, дорогая недвижимость по темпам роста рублевых цен значительно опережала типовую в связи с тем, что владельцы высокобюджетного жилья пытались индексировать стоимость метра по доллару, то сейчас ничего подобного не наблюдается. Если индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в марте увеличился на 0,9%, то дорогого – только на 0,1%.
Вообще, ни один дорогой сегмент не показал в марте выраженного преимущества. Современный монолит-кирпич подорожал на 0,7%, что чуть выше рынка, но почти такую же динамику продемонстрировала современная панель (+0,6%). При этом в лидерах рынка по типам жилья оказались квартиры в типовых кирпичных домах и сталинках, прибавившие в цене 0,9%.
Похожая картина складывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. Дорогие многокомнатные квартиры подешевели на 0,3%, тогда как наиболее популярные форматы – однушки и двушки – за месяц подорожали на 0,6% и 0,7% соответственно. В топе рейтинга по географии – демократичный Северо-Восточный округ. Жилье в престижных Западном и Центральном округах подорожало сильнее, чем рынок в среднем, но Северо-Западный и Юго-Западный округа, застроенные дорогим бизнес-классом, по итогам месяца ушли в минус.
Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 281 +0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 158 315 +0,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 171 830 +0,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 168 819 0,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 198 359 +0,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 201 444 +0,7%
Все панельные и блочные дома 162 142 +0,6%
Все монолитные и кирпичные дома 189 541 +0,6%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20
Однокомнатные квартиры 178 892 +0,6%
Двухкомнатные квартиры 180 767 +0,7%
Трехкомнатные квартиры 173 800 +0,5%
Многокомнатные квартиры 185 592 -0,3%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20
Центральный округ 320 055 +1,2%
Северный округ 178 722 +1,2%
Северо-Восточный округ 161 268 +1,4%
Восточный округ 166 813 +0,8%
Юго-Восточный округ 151 717 0,0%
Южный округ 161 766 +0,8%
Юго-Западный округ 206 534 -0,2%
Западный округ 198 484 +1,3%
Северо-Западный округ 184 422 -0,2%
Все районы за МКАД 136 913 +0,2%
«Дорогое» и «дешёвое» жильё (www.irn.ru) РУБ Мар 20 Фев 20
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир 302 139 +0,1%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир 131 689 +0,9%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому» 2,29 -0,8%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Мар 20 Фев 20
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,6 %/мес. 0,0%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,9 б.деп. +0,1 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Рынок недвижимости пока достаточно сдержанно отреагировал на существенное ослабление рубля. Во всяком случае, если сравнивать нынешнюю ситуацию с предыдущими кризисами. Одна из причин относительного спокойствия – снижение доходов населения. Люди стали беднее, чем в 2014 г., и у них банально нет денег на ажиотажные покупки. Напомним, реальные располагаемые доходы населения по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как пять лет назад. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. И, конечно, нельзя не упомянуть коронавирус: страх заразить себя и близких, потерять доход из-за ухудшения экономической ситуации в результате пандемии, естественно, негативно влияет на уровень покупательской активности. А учитывая, что с 30 марта в столице вводится жесткий карантин с принудительной всеобщей самоизоляцией, эта активность может упасть почти до нуля.
В общем, все ждали «черных лебедей» в 2019 г., но кризис всегда приходит неожиданно – см. «Черные лебеди» все-таки прилетели».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.