Источник: HomesOverseas.ru
Из-за мирового карантина у потенциальных покупателей зарубежной недвижимости все чаще возникают вопросы – будут ли снижаться цены на жилье в текущих условиях или нет, насколько сильным может быть это изменение, от кого именно стоит ожидать скидку при покупке? На эти и другие вопросы отвечают эксперты HomesOverseas.ru.
Кипр
Сергей Смоленский, генеральный директор компании Empire Property Cyprus
Полагаю, что после стабилизации пандемиологической ситуации в мире, цены на недвижимости во многих южных странах останутся на прежнем уровне и Кипр не станет исключением. Отельеры единогласно указывают на снижение заполняемости отелей в два раза в ближайшие год-полтора. Связано это не только в связи со сложившейся ситуацией, но и с тем, что многие люди в целях безопасности, исходя из соображений социальной дистанции, будут отдавать предпочтение в сторону аренды апартаментов или вилл в частном секторе, где намного проще организовать себе питание.
Рынок аренды жилья на Кипре и до пандемии не располагал достаточным объемом для всех желающих, а после открытия авиасообщения недвижимости под аренду крайне не будет хватать. Уже сейчас компании и частные лица, владеющие на Кипре жильем и сдающие его в аренду, а также многие из тех, кто ранее выставлял свою недвижимость на продажу, активно его обновляют. Также активизировались и инвесторы, желающие приобрести востребованную для сдачи в аренду недвижимость.
Стоит также отметить, что в последние несколько месяцев на Кипре появилось много потенциальных покупателей, которые ранее в принципе не рассматривали покупку недвижимости за рубежом. Но проанализировав некоторые моменты, связанные с ситуацией, которая сложилась сейчас в мире, люди приняли решение приобрести вторую недвижимость в качестве инвестиции. И Кипр как никакая другая страна идеально подходит для таких целей — это и море, и климат, и кухня, и многое другое.
Большинство кипрских застройщиков сейчас придерживаются оптимистичного прогноза — в 2020 году цены останутся на докризисном уровне и причин для их падения нет. Исключение может составить разве что недвижимость элит-класса и неликвидная вторичка, которая продается месяцами, а то и годами. Даже до карантина найти на вторичном рынке Кипра ликвидные апартаменты или дома было очень сложно, если это случалось, то такая недвижимость «улетала» за пару дней. На все объекты, предлагаемые нашей компанией, цены также остаются на прежнем уровне. Ну, а некоторые скидки или бонусы при подписании договора купли-продажи, конечно же, никто не отменял. Они действовали всегда и будут действовать в дальнейшем.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
Стоимость недвижимости на Кипре остается стабильной в любой ситуации: кризис 2013 года и проблемы с вкладами, приближение бурильного судна Турции к Кипру, пылевое облако, нехватка воды, изменение паспортной инвестиционной программы и другое — каждый раз все покупатели начинали говорить, что сейчас точно все рухнет в цене, но этого не происходило. Также и сейчас: у нас появилось большое количество клиентов, готовые скупать объекты за -30% от стоимости, но им никто не идет навстречу, максимум — дают скидку в размере 10%.
Важно помнить, что в непростые времена на Кипре включается очень мощная государственная поддержка, выплачиваются пособия неработающим гражданам, отменяются выплаты по кредитам до конца года, запрещается выселение арендаторов и останавливаются платежи по аренде коммерческой недвижимости, а также есть сугубо островной факт – если что-то не продается, то повышай цену.
Отмечу менталитет жителей страны: киприоты могут годами пытаться сдать объект недвижимости за 3000 евро, при этом имея возможность сдать объект за 2500-2700 евро, но упорно отказываться от этого. Понятие «нет денег» здесь просто отсутствует. Что касается покупки недвижимости в текущих условиях, то застройщики сейчас делают скидки, но не более 10%, так как стройки остановились, а застройщикам были направлены государственные дотации, с которыми они чувствуют себя комфортно.
Падения цен однозначно не будет, будет лишь небольшая корректировка по неликвидным объектам с завышенной стоимостью. И здесь снова имеет обратить внимание на местный менталитет — если у владельца-киприота есть хотя бы один просмотр в неделю, то он считает, что уже практически продал объект и не будет заботиться о том, чтобы как-то уступить в цене.
Яннис Иллиадис, менеджер компании Foutina
Конечно, говорить о провале цен в два или более — не очень разумно из-за пары месяцев карантина. Значительно цены снижаются после серьезного кризиса, который длится хотя бы год или два. Безусловно в данный момент имеют место некоторые скидки на новостройки, а также бесплатное юридическое сопровождение, оплата билетов, отеля, мебель и бытовая техника в подарок, но это действует сейчас только для привлечения клиентов. На вторичном рынке ситуация не изменилась, продавцы просто понимают, что страна в ближайшее время откроется и все достаточно быстро нормализуется.
Янина Осипова, менеджер компании Cyprus Resales
Ожидать, что цены на недвижимость на Кипре значительно снизятся, не стоит, пока что упал объем продаж и количество завершенных новостроек. Коррекция цен произойдет примерно через 6-12 месяцев и она будет зависеть от продолжительности карантина, а также скорости возобновления авиасообщения с основными для Кипра странами — Великобританией и Россией. И чем спокойнее СМИ будут реагировать на ситуацию, тем увереннее себя будет ощущать основная масса населения.
Черногория
Антон Шамарин, управляющий партнер компании Value.One
Влиять на цены на недвижимость в Черногории будет сама продолжительность карантина, а также комбинация экономических факторов и потребительских настроений к моменту выхода из него, это коснется как покупателей, так и девелоперов и застройщиков. Себестоимость строительства в условиях карантина выросла, тем более, что строительный сектор – единственный в Черногории, которому разрешено было работать и во время карантина. Все начатые стройки в Черногории активно функционируют. При ограничении международной торговли в таких условиях, обострилась конкурентная борьба застройщиков как за строительные материалы, так и за рабочую силу в условиях, когда часть иностранных рабочих вернулись домой на карантин. Это и повлияло на рост себестоимости строительства.
Таким образом, при увеличении себестоимости строительства размер маржи застройщиков сократится даже при отсутствии изменения цен продажи недвижимости. Это заставляет предположить, что в отсутствие долговых обязательств перед банками и отсутствия давления для продажи недвижимости по низким ценам, застройщики и девелоперы предпочтут выждать. И даже в условиях потенциального снижения покупательского спроса не будут снижать цену, дополнительно уменьшая свою маржу, а также не будут продавать себе в убыток. Важную роль после открытия рынка может также сыграть отложенный спрос – те люди, которые интересовались покупкой до карантина, а также во время него, также доедут после открытия границ, и поддержат цены недвижимости в краткосрочном периоде.
Складывается ощущение, что ни застройщики и девелоперы, ни индивидуальные продавцы не будут массово снижать цены на свои объекты. Вместе с тем, как и любое другое негативное событие экономического (и не только) характера, карантин бесспорно повлечет за собой некоторую волатильность цен индивидуальных предложений на рынке, под влиянием вышеперечисленных факторов – экономической ситуации и эмоционального настроя отдельных продавцов. Мы бесспорно увидим индивидуальные «горячие» предложения на рынке, как обычно бывает в таких ситуациях.
Светлана Замотина, директор компании DOO Tradegoria
В Черногории цены на недвижимость остаются на прежнем уровне. Местный рынок жилья в первую очередь ориентирован на зарубежного покупателя – сейчас границы закрыты и ценам нет смысла меняться. Но могут и быть исключения: некоторые застройщики в индивидуальном порядке рассматривают возможность снижение стоимости недвижимости и условия рассрочки. Кроме того, по прогнозам местного правительства Черногория будет ослаблять карантинные меры, и в течение мая ожидается открытие всех объектов малого и среднего бизнеса, туристической инфраструктуры (отели и рестораны), что также дает основание собственникам жилья держать планку цен на прежнем уровне. Об открытии границ пока речи не идет, но даже если Черногория откроет границы лишь в июле, то даже в течение сокращенного летнего периода доходы за сезон восполнят убытки, которые понесла отрасль в период карантина.
По оценкам экспертов рынка недвижимости, в сентябре произойдет полное восстановление рынка. В прогнозе учитывается опыт и имеющиеся результаты коронавирусного карантина: качество и своевременность принятых мер, небольшое количество заболевших и мягкость прохождения пика заболеваемости. Поэтому страна готова к приему туристов и покупателей. При самом худшем развитии событий, когда может быть озвучено открытие границ в ноябре, цены на черногорскую недвижимость снизятся максимум на 30%. Таким образом, мы не ожидаем глобального падения цен и советуем не откладывать приобретение недвижимости на длительный период времени.
Болгария
Евгения Цыбизова, директор компании «Кей-енд-Джей-13»
Сложившаяся ситуация с пандемией и вынужденными ограничениями в работе несомненно привнесли в работу агентств недвижимости дополнительные сложности. Но, тем не менее, нельзя сказать, что деятельность полностью парализована. Проводятся сделки, начавшиеся еще до карантина, работают нотариусы. Продавцами курортной недвижимости часто выступают российские граждане, не имеющие возможность прилететь на сделку, — они присылают документы, необходимые для сделки, получают деньги на счет в российском банке. И люди активно интересуются покупкой, тем более, что Болгария готовится к отмене карантинных ограничений.
В связи с тем, что карантин — ситуация временная и, если не продлится дольше июня этого года, то никаких особых изменений в ценах я не ожидаю. На текущий момент нет тенденции к снижению цен. Другое дело, что на рынок курортной недвижимости большее влияние имеет курс евро к рублю. Если продолжится рост евро, часть продавцов конечно будет снижать цену. Но этот процесс начался с 2014 года, поэтому кто очень хотел, тот давно продал. Поэтому сейчас продаются по демпинговой цене единичные апартаменты и, надо сказать, что есть очереди на такие варианты и продажа занимает не больше недели. А в целом, рынок достаточно стабилен и, наоборот, заметно повышение цен. Если карантин продлится дольше, например, до осени, то картина может поменяться.
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
Мы занимаемся курортной недвижимостью, это своего рода вторичная потребность человека в этой сфере — иметь комфортную дачу на море или же второй дом для обеспеченных пенсионеров. Да, в истории Болгарии были периоды снижения стоимости жилья: 2008 -2014 гг. — снижение спроса русских клиентов на недвижимость, 2014 -2016 гг. — кризис и обвал рубля, 2016-2017 гг. — запреты на выезд за рубеж чиновникам и т.д. Но при этом увеличивалось количество недвижимости, выставленного на продажу, даже наблюдалось перенасыщение рынка первички и ценовая борьба застройщиков — квадратный метр не введенного в эксплуатацию жилья в 3 км от моря стоил рекордные 250 евро.
Но затем Болгария прошла период стабилизации и закрепления цен и к 2018 году начал наблюдаться хоть и медленный, но стабильный рост стоимости объектов. В 2020 году в стране снова активно начали возводить комплексы и дома, застройщики начали предлагать выгодные условия по рассрочкам и адекватные цены. Кроме того, повысился и внутренний спрос, активно покупать начали и сами болгары. Что сказать о будущем цен на недвижимость возле моря в текущей ситуации? Цены будут только расти, что бы не происходило с мировыми рынками, базовая потребность людей жить на море остается.
Как можно увидеть в комментариях экспертов, исходя из текущей ситуации на Кипре, в Черногории и Болгарии покупатели могут приобрести жилье со скидкой до 10%, которую чаще всего можно получить у застройщиков. Более серьезные скидки, о которых сейчас пытаются говорит многие потенциальные покупатели, не имеют особых предпосылок, кроме единичных объектов. Даже если не учитывать сегодняшний нестандартный период, то, собираясь приобрести недвижимость необходимо понимать, что цены растут даже тогда, когда статистика по средней цене показывает, что объекты подешевели. Это происходит в связи с тем, что первая и вторая линии уже застроены, застройщики начинают реализовывать проекты в большем удалении от моря – а именно они и попадают на рынок. Конечно они могут стоить меньше, чем недвижимость непосредственно на побережье, но это не означает, что объекты у воды будут дешеветь. Наоборот, благодаря своей уникальности из-за ограниченности выбора, цена будет только расти, даже в условиях пандемии.