Источник: IRN.RU
… а какие, наоборот, успели стать «мастхевом» за последние 10 лет
Требования покупателей к новостройкам за последнее десятилетие сильно изменились. А, значит, изменились и сами новостройки. Балконы, лоджии, мусоропроводы и другие атрибуты жилья, без которых покупатели еще 10 лет назад жить не могли, теперь не являются обязательными. Во всяком случае, квартиры покупают и без них. Какие атрибуты жилой застройки стали пережитком прошлого за последние 10 лет, а какие успели завоевать или вернуть популярность у покупателей и застройщиков, разбиралась редакция IRN.RU.
Виноват кризис
Если смотреть на рынок жилья сквозь призму десятилетия, то актуальный облик новостроек во многом определили послекризисные тренды 2014-2015 гг. В этот период спрос на недвижимость сократился, а девелоперы не могли демпинговать бесконечно. Именно поэтому от ценовых войн застройщики перешли к конкуренции на уровне идей, сделав ставку на качество проектов, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В результате на рынке возникла, например, тенденция строить «на класс выше»: появились жилые комплексы, которые заимствовали отдельные атрибуты бизнес-класса, сохраняя при этом цену комфорткласса.
«Рынок жилья комфорткласса за это время приобрел особенности, которые ранее были характерны для сегмента «бизнес», — подземные паркинги, дворы без машин, уникальная авторская архитектура, презентабельные комфортные лобби и продуманная внутренняя инфраструктура, — подтверждает руководитель отдела аналитики группы ПСН Ольга Павлик. — Новым для жилья комфорткласса стало появление в составе домов кладовых – для экономии жилого пространства, задействованного под хранение сезонных вещей».
Большое распространение также получила готовая отделка, которая «спустилась» из высокобюджетного сегмента в массовые новостройки.
Прочно укрепились за последние 10 лет на рынке жилья и такие тренды, как удобный вход в подъезд, который находится на уровне земли, организация сквозных проходов «улица-двор», а также wi-fi-покрытие всей территории комплекса, добавляет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Более того, по словам Романа Родионцева, изменился подход к составу и характеристикам входных групп: стойка ресепшн вместо помещения для консьержа, помещения для хранения колясок/велосипедов на первом этаже, для мытья лап собак, лаунж-зона.
Например, в жилом комплекс бизнес-класса «Фили Сити», который MR Group строит у метро «Парк Победы», во входной группе предусмотрены не только зоны отдыха с диванами, но и гостевые санузлы, помещения для мытья лап животным после прогулки. Есть и комнаты для хранения детских колясок, и кладовые, и места для хранения велосипедов, а также пост подкачки шин и продуктовые тележки для удобства разгрузки автомобиля.
Впрочем, продуманные входные группы теперь предусмотрены не только в проектах высоких сегментов. Но обо всем по порядку.
Кладовки пришли, балконы ушли, но спрос на них остался
На протяжении многих лет основной объем предложения на рынке жилья составляли панельные дома типовых серий с балконами и лоджиями. Владельцы квартир использовали такие помещения для хранения лыж, зимней резины и других вещей.
«Балконы и лоджии давно утратили функцию летних помещений, где можно отдохнуть, подышать свежим воздухом. В квартирах старого жилого фонда они традиционно использовались как места хранения для сезонных и крупногабаритных вещей. Учитывая это обстоятельство, в современных новостройках застройщики проектируют дополнительные места хранения на первых этажах и просторные гардеробные в квартирах. Имея возможность решить проблему хранения вещей, покупатели начали отказываться от квартир с балконами и лоджиями», — говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Впрочем, по словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, снижение популярности балконов заметно в сегментах «комфорт» и «бизнес». А вот в экономклассе, где большинство покупателей не могут позволить себе дополнительные метры, балконы, которые обычно оплачиваются с понижающим коэффициентом, до сих пор востребованы.
Так, согласно проведенным ГК «Инград» опросам, необходимость балкона декларируют до 80-90% клиентов компании.
Альтернатива – собственная терраса. Даже в квартире. Даже в недорогих проектах
В качестве альтернативы балконам сегодня могут выступать другие варианты летних помещений. Например, террасы или проекты с эксплуатируемой кровлей. Последние, по данным «Метриум», чаще представлены в элитном сегменте. В проекте Moss Apartments на террасах предусмотрена всепогодная кухня, плазменная панель, акустическая система. А в ЖК «Сады Пекина» на кровле организован ландшафтный парк с местами для отдыха.
В премиальном проекте «Городские резиденции Spires» в районе Кутузовского проспекта на западе Москвы запроектированы не только квартиры с террасами, но и урбан-виллы — отдельно стоящие городские виллы с террасами, собственными двориками и подъездами.
Вместе с тем сегодня на столичном рынке террасы встречаются во всех сегментах. В премиальном клубном комплексе «Данилов дом» можно приобрести пентхаус, в котором спроектированы сразу четыре открытые террасы, выходящие на разные стороны света. Две из них площадью 15,5 кв. м соединены с кухней и гостиной, еще две (12 кв. м и 5 кв. м) – со спальнями.
В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», благодаря оригинальной многоступенчатой конфигурации зданий на 9-м, 12-м и 15-м этажах были спроектированы видовые квартиры с террасами площадью до 21 кв. м. При этом корпуса расположены на первой линии Москвы-реки, вдоль собственной пешеходной набережной.
Рекордно большую террасу площадью 111 кв. м можно найти в ЖК бизнес-класса «Акватория», в пентхаусе площадью 199 кв. м, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
В более недорогих сегментах квартиры и апартаменты с просторными террасами тоже встречаются. Например, в проектах «YE’S Ботанический сад», «YE’S Технопарк» и «Летний сад».
В жилом комплексе «Кленовые Аллеи» от ГК «МИЦ» в Новой Москве террасы есть даже у однокомнатных квартир площадью 39,38 кв. м. В другом проекте компании – ЖК «Южное Бунино» (метро «Бунинская Аллея») — имеются квартиры с отдельным входом и собственным патио – двориком под открытым небом.
И, конечно, квартир с террасами, эксплуатируемыми кровлями и собственными участками немало в загородных ЖК. Собственные участки с изгородью из живых туй доступны покупателям квартир на первых этажах домов ЖК Park Avenue (Истринский район). А для жителей четвертого этажа этого ЖК предусмотрена эксплуатируемая терраса на крыше, которую застройщик предлагает обустроить под зону отдыха.
Квартиры с выходом на крышу есть и в ЖК «Резиденция Май» в Ленинском районе. Кроме того, в этом проекте предлагаются квартиры сразу с двумя открытыми террасами, выходящими на разные стороны.
Мусоропровод «заварили» — не экологично
Еще один тренд последнего десятилетия – отказ от мусоропровода, который еще до 2011 года был обязательным в домах от пяти этажей и выше. Так предписывали строительные нормы и правила. Однако позже девелоперам разрешили отказаться от строительства мусоропровода при условии, что в многоэтажном доме будет действовать альтернативный способ организации сбора и вывоза отходов. Чем застройщики сегодня активно и пользуются.
«От мусоропроводов стали отказываться по нескольким причинам, — объясняет генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В доме с мусоропроводом невозможен раздельный сбор мусора, очень часто в подъезде присутствует неприятный запах и имеется повышенный риск появления паразитов (крысы, тараканы), а также повышается риск возникновения пожара».
Не случайно, как отмечают эксперты, в процессе эксплуатации жильцы некоторых домов с муропроводом сами «консервировали» его.
Кроме того, отказ от мусоропровода позволяет девелоперу увеличить коэффициент эффективности, разместив на освободившихся площадях, например, кладовки для жильцов, обращает внимание Роман Родионцев из Est-a-Tet. Для сбора и временного хранения мусора организуется специальное помещение на первом (или подземном этаже), оснащенное вентиляцией и водопроводом.
Причем системы мусороудаления различаются в зависимости от класса недвижимости, продолжает Надежда Коркка («Метриум»). В премиальном и элитном сегментах на каждом этаже могут быть предусмотрены специальные помещения с мусоросборными камерами. Причем в дорогих проектах также проектируются отдельные лифты для вывоза мусора, чтобы жители комплекса не испытывали ни малейшего дискомфорта от соприкосновения с бытовыми вопросами. В бизнес-классе помещения для сбора мусора могут располагаться на первом этаже или на подземном уровне. В массовом сегменте контейнеры нередко выносятся на территорию комплекса. Что тоже вполне удобно жителям, так как дворы теперь стали закрывать от машин.
Дворы без автомобилей
Проекты с дворами, закрытыми от автотранспорта, – относительно новый тренд на рынке недвижимости. Еще 10 лет назад московские дворы задыхались от машин, что вызывало недовольство пешеходов и самих автовладельцев. Но уже в 2010-х гг. девелоперы начали внедрять в свои проекты концепцию «двор без машин», а также применять принцип квартальной застройки, рассказывает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.
«Этот подход был позитивно воспринят рынком, и комплексы, построенные по такому принципу, демонстрировали больший интерес потребителей. Первоначально прерогативой этого новшества были новостройки высокого ценового диапазона, однако на сегодняшний день в силу все более возрастающей конкуренции между застройщиками во многих проектах комфорткласса часто проектируется двор без машин», — говорит эксперт.
Сегодня закрытая от машин территория двора предусмотрена в проекте бизнес-класса iLove, который ГК «Кортрос» строит в Алексеевском районе, и, к примеру, в жилом комплексе бизнес-класса Nagatino i-Land в Даниловском районе (застройщик – группа «Эталон»). Для автомобилей жильцам застройщики предложил подземные паркинги. Отдельный паркинг в Nagatino i-Land появится для каршеринга, такси, велосипедов и другого транспорта.
Впрочем, концепция «двор без машин» не только «спустилась» из дорогих сегментов в массовые новостройки, но и давно вышла за пределы «старой» Москвы. Застройщик ЖК комфорткласса FoRest в Ново-Переделкино освободил дворы от автомобилей, для чего предусмотрел двухуровневый подземный паркинг и придомовую парковку по внешнему периметру домов. Нет машин во дворах в микрогороде «В лесу» (Красногорский район, метро «Пятницкое шоссе»), в ЖК «Румянцево Парк» (Новая Москва) и ЖК «Южное Бунино» (Новая Москва).
Однако, как отмечает Надежда Коррка из компании «Метриум», если в высокобюджетных сегментах эта опция уже давно стала must have, то в массовом сегменте еще можно встретить новостройки, где автомобилями заставлены дворы и прилегающие территории.
«На мой взгляд, дворы без машин настолько прижились в массовом сегменте, что ожидать обратного тренда не стоит, — считает Надежда Коррка. — Конечно, возникают определенные неудобства с поиском машино-места, но они меркнут на фоне главного преимущества – безопасного пространства, организованного для детского досуга».
А что вокруг: комьюнити-центры и общественный wi-fi
Другой тренд, который активно развивается в последнее время, — создание качественных общественных пространств с целью укрепления добрососедских отношений, добавляет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, это могут быть не только центральные прогулочные зоны, парки или площадки для барбекю на территории, но и комьюнити-центры, где собираются и проводят время жители – библиотеки и сигарные комнаты, а также тренажерные залы и клубы.
Например, в ЖК «Фестиваль Парк» (метро «Речной вокзал») помимо спортивных площадок для игр в футбол и баскетбол, настольного тенниса и беседок для отдыха предусмотрен амфитеатр для мероприятий, где смогут проводить время соседи.
А в местах общего пользования и во дворах жилых комплексов все чаще доступен общественный wi-fi. Причем эта опция распространена во всех сегментах недвижимости – от элитного до массового. Например, wi-fi-покрытие в зоне лобби и на территории комплекса есть в жилом квартале небоскребов D1, который MR Group строит у станции метро «Дмитровская».
Общедомовой wi-fi может использоваться в разных целях, уточняет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин: для организации видеонаблюдения, для управления техническими устройствами на территории комплекса (шлагбаумами, лифтами и т. д.), для отслеживания перемещений ребенка, чей гаджет подключен к конкретной сети, и, конечно, для досуга жильцов.
«Коммуналки» снова в тренде?
За последнее десятилетие изменились не только атрибуты новостроек, но и сам их формат. Например, в сегменте бизнес-класса сформировалось предложение квартир «с какими-то интересными особенностями, возможностью установки камина, сауны, вторым светом, летним садом, террасами, отдельным входом. Десять лет назад такие квартиры предлагались преимущественно в элитном сегменте», рассказывает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Роман Родионцев из Est-a-Tet обращает внимание на такое развивающееся направление, как строительство урбан-вилл или городских вилл, которые позволяют сочетать формат загородного жилья с жизнью в городе. Пока такие проекты встречаются преимущественно в элитном и премиальном сегментах: Cameo Moscow Villas, «Городские резиденции Spires».
Еще один новый формат недвижимости — так называемые коливинги. «Они являются более «продивнутой» альтернативой обычному съемному жилью, поскольку предлагают не только возможность проживания, но и различные сопутствующие сервисы – услуги управляющего, уборку, химчистку и другие услуги», — говорит Роман Родионцев. Такой вид недвижимости стал развиваться в Москве относительно недавно, буквально в последние 2-3 года.
Не стоит ставить знак равенства между коливингами и советскими общежитиями или коммунами начала прошлого века, призывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). «Разумеется, качественные характеристики нового формата жилья будут соответствовать требованиям современного человека. Это касается планировочных решений, входных групп, помещений общего пользования (например, постирочных) и т. д. В рыночной экономике неликвидный продукт просто не выживет в конкурентной среде», — заключает эксперт.
«Сейчас, когда рынок аренды столкнулся с трудностями (многие арендаторы, потеряв часть дохода, оказались не в состоянии оплачивать аренду за съемное жилье), такой формат недвижимости может получить дополнительное развитие, если будет выигрывать по цене с арендными квартирами», — прогнозирует Роман Родионцев.
Что дальше?
Конечно, это не последние изменения в атрибутике новостроек. Пройдет еще десяток лет, и, возможно, популярные сегодня атрибуты новостроек перестанут привлекать покупателя. Ведь все меняется, и рынок жилья не исключение.
Например, руководитель отдела разработки продукта группы «Самолет» Ольга Кавжарадзе уверена, что одним из важнейших показателей качества жилья в проектах массового сегмента в ближайшие 3 — 5 лет станет внедрение системы «умный дом». В то время как сегодня наиболее прогрессивные технологии используются больше в премиальном и элитном классах (см. «Новостройки становятся умнее»).
Отразиться на предпочтениях покупателей и изменить тем самым подходы девелоперов к строительству жилья может и сегодняшняя ситуация с вынужденной самоизоляцией в условиях пандемии коронавируса, предполагают эксперты. Например, может вновь вырасти востребованность балконов и лоджий в жилых домах.
«Вынужденная самоизоляция заставит по-новому взглянуть на балконы и лоджии, которым вернется их первоначальная функция. Маловероятно, что застройщики будут вносить изменения в текущие проекты, однако в будущем число квартир с балконами и лоджиями в составе проектов может увеличиться», — полагает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
А сами квартиры вполне могут остаться без уже привычной для покупателя отделки от застройщика. Дело в том, что в связи с эпидемией отмечается тренд на снижение экономической активности, что, конечно, скажется на платежеспособности населения. «Поэтому застройщикам придется искать все новые и новые возможности для снижения себестоимости жилья. В связи с этим я не исключаю вероятность возврата уже подзабытого тренда на квартиры без отделки и межкомнатных перегородок», — говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. (См. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»).
Повысятся требования к инженерным сетям, в частности к системе вентиляции дома, продолжает Андрей Колочинский. Он не исключает, что современные системы вентиляции и отчистки воздуха начнут использоваться в том числе в проектах массового сегмента.
Кроме того, говорит эксперт, после завершения карантина могут измениться привычные условия работы: «Оценив преимущества удаленной работы (сокращение издержек на аренду офиса, сокращение времени на поездки на работу и т.д.), работодатели и сотрудники не захотят возвращаться к прежнему формату. В результате может увеличиться спрос на коворкинги, в том числе в составе жилых комплексов».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.