Источник: Бюллетень недвижимости
Гражданский кодекс ждет новая редакция, затрагивающая в том числе сферу пользования земельными участками. Законодатели вводят четкие пределы, преступать которые гражданам запретят. В то же время землевладельцев наделят и дополнительными правами. По сути, это будет принуждение к «дачному миру», когда собственников обяжут «дружить участками». BN.ru поинтересовался у юристов, в чем суть новаций и к каким последствиям они могут привести.
ХОЛОДНАЯ ПИЦЦА
Нельзя сказать, что данная инициатива – что-то принципиально новое. Законопроект, о котором идет речь, появился еще в 2012 году как одна из составных частей большого пакета поправок в Гражданский кодекс. Тогда поправки были разделены на одиннадцать блоков – отдельных законопроектов. Девять из них уже вступили в силу.
Десятый блок, модернизирующий нормы ГК РФ о праве собственности (в том числе на земельные участки), так и не был принят. Активно заговорили о нем вновь лишь в апреле 2020-го. Председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников назвал законопроект «новым шагом в нормативном развитии права частной собственности» и «логичным завершением процесса», начавшегося много лет назад.
По словам генерального директора «Центра юридического сопровождения» Юрия Кочергина, множество судебных дел, связанных с земельными участками, – это хождение по тонкому правовому льду. И данная законодательная инициатива – как пицца, которую курьер привез с существенным опозданием: холодная, но от того не менее съедобная.
НЕДОПУСТИМОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ
Ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей (или соседские права, как они названы в законопроекте) закрепляют и развивают существующие градостроительные, земельные и иные нормы, содержащиеся в разных СНиПах, СанПиНах и прочих подзаконных актах.
Один из главных постулатов нового законопроекта – собственник участка должен осуществлять свои права «с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников соседних земельных участков».
Так, владелец участка не должен возводить постройки, как жилые, так и нежилые (в том числе хозблоки), которые могут оказать недопустимое воздействие на соседний участок. Например – семиэтажный хостел, тень от которого не дает соседским посадкам нормально расти. Коль скоро такое строение все-таки возведено – оно подлежит сносу. Кроме того, собственник обязан контролировать и не допускать обрушения здания, сооружений или их частей на соседний участок.
В некоторых случаях собственнику, независимо от его «хотелок», придется допустить соседа на свою территорию. Как вариант – если тот решил отремонтировать свой дом или сарай, а земляные или иные работы иначе провести невозможно.
Владельцу земли также надлежит свободно пропускать воду, которая естественным образом поступает к нему с соседнего участка. При этом запрещено подсыпать землю на своем участке, если это нарушает сток воды с ближайшего участка.
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБУ
Собственникам также возбраняется осуществлять посадки на своем участке, если они могут ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем (например, обильной тенью). Запрещены и посадки, способные повлиять на устойчивость расположенных на соседской земле зданий или сооружений (предположим, дерево-крупномер рискует обрушиться на дом соседа).
Табу распространяется и на следующие действия:
— углублять земельный участок, если это лишит опоры грунт с соседнего участка;
— возводить колодцы, создавая препятствие поступлению воды в колодцы на расположенных рядом участках;
— возводить канализационные сооружения, загрязняющие ближайшие участки.
Список ограничений остается открытым, поскольку жизнь порой создает столь причудливые ситуации, что заранее предусмотреть их просто невозможно. В то же время не стоит забывать, что соседи могут договориться между собой и заключить соглашение на приемлемых для каждой из сторон условиях.
РАЗУМНОЕ ТЕРПЕНИЕ
Еще один важный постулат заключается в том, что гражданин «должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие», если оно не превышает установленные нормы или местные обычаи.
«В переводе с юридического языка на человеческий – вводится принцип разумного терпения, – разъясняет Юрий Кочергин. – Если вышеперечисленные воздействия оказывают влияние на использование земельного участка или владелец земли полагает, что нарушены допустимые пределы нормативов, он вправе обратиться в суд и требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком».
При этом голословности и фото- и видеофиксации будет недостаточно: потребуется провести досудебную или судебную экспертизу, подтверждающую предположения заявителя о превышении нормативов и невозможности использования земельного участка.
Знаменательно, что «соседними» участки признаются не только при общей границе, но и в случаях, если «воздействие» (шум, дым и т. п.) распространяется дальше смежных землевладений.
ПРАВА НА ПЛОДЫ
Законодатели планируют расширить не только обязанности, но и права собственников земельных участков (если соглашением между соседями не предусмотрено иное). Теперь граждане смогут:
— собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;
— срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева или куста, проникшие с ближайшего участка;
— требовать от соседа, чтобы он своими действиями не изменял приток света на земельный участок и не сужал открывающийся с него вид, если это выходит за разумные пределы;
— настаивать на участии соседа в строительстве или в расходах на возведение общей стены (забора, изгороди) между участками или в установлении между ними иной разделительной линии (межевых знаков на общих границах), а также в расходах по эксплуатации таких объектов.
ДОБРОСОСЕДСТВО И УВАЖЕНИЕ
Прежде чем говорить о последствиях, к которым могут привести поправки, касающиеся соседских прав, еще раз подчеркнем: проект пока еще не стал законом. Весь 2019-й документ готовился ко второму чтению, в течение этого года он проходит общественное обсуждение. Выносить на второе чтение его планируется не раньше 2021 года.
Юристы предрекают, что принятие законопроекта может иметь очень интересные последствия. Особенно в свете оканчивающейся дачной амнистии по упрощенному оформлению прав на постройки.
«Дело в том, что дачная амнистия в начальном периоде ее существования предусматривала совсем упрощенный порядок регистрации права собственности на возведенные здания, даже построенные с явными нарушениями градостроительных норм, – разъясняет Антон Минеджян, управляющий партнер M9 development – К примеру, человек построил жилой дом ближе трех метров от границы соседа, что противоречит СНиПу. При этом „великий строитель“ спокойно осуществил государственную регистрацию права собственности, не требовавшую технического учета и определения расстояния от дома до границ участка. Получается, что собственность подтверждена государством, но она противоречит градостроительным нормам и нарушает права соседа. И таких построек по России очень много».
Не имея закрепления на уровне закона, ответственность подобных строителей за нарушение СНиПа чаще всего наступала в виде небольшого административного штрафа, абсолютно несоразмерного тем проблемам, которые получил сосед. Но в случае принятия рассматриваемых норм сосед получит право (а суд – дополнительную законную основу) требовать сноса такого строения за счет того, кто его возвел.
Существенные изменения могут произойти и в сфере государственной регистрации прав. Это связано с возможностью соседей заключать между собой разного рода соглашения – о компенсациях, сроках и ином, что будет ограничивать права на соответствующий земельный участок или другой объект недвижимости.
Российская теория и практика современных взаимоотношений в сфере недвижимости не просто готова, но и нуждается в таких изменениях, уверен Антон Минеджян. Со временем споры утихнут, появится практика правоприменения, и наше общество выйдет на новый, более качественный уровень детализации и соблюдения прав и интересов простых людей. Это положительно повлияет как на экономические отношения, так и на формирование понятий добрососедства и взаимного уважения, которых так не хватает иногда в России.
Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:
– Вступление в силу новой редакции Гражданского кодекса, по моему мнению, снизит нагрузку на судебную систему. Отпадут надуманные основания обывателя на защиту прав, ведь теперь это будет четко регламентировано законом. Облегчится работа для юристов и судей, так как каждый будет осознавать, имеет место нарушение прав в отдельно взятом случае или нет.
Маловероятно, что судебная практика, вытекающая из права пользования землей, поменяется в корне. Однако теперь есть детальное описание прав и обязательств, на которое можно сослаться при конфликте, уверенно шагнув в двери суда. Терпеть нельзя, судиться!
Антон Минеджян, управляющий партнер M9 development:
– Интересно, что многие из рассматриваемых новшеств давно известны и имеют глубокие исторические корни. К примеру, указанное в законопроекте право собирать плоды и спиливать ветки соседских деревьев было четко регламентировано в Древнем Риме. А Ленин не зря своим первым декретом сделал «Декрет о земле», считая вопрос о правах на землю наиболее острым и важным.
Значимость обсуждаемых сегодня нововведений трудно переоценить, они затронут интересы огромного количества частных собственников земель и зданий.