Источник: Известия
Пандемия COVID-19 и переход на эскроу-счета вдвое снизили количество новых проектов по строительству жилья в Москве. В целом по России домов на этапе котлована стало на 30% меньше, чем в прошлом году, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости. Это приводит к падению доступности жилья — квартиры в домах на ранних стадиях строительства дешевле на 20%, чем те, что предлагаются на более поздних этапах. Чтобы ситуация изменилась, необходимо пересмотреть механизмы действия эскроу-счетов и снижать стоимость земли, считают эксперты.
Динамичный спад
В 2020 году на рынке первичного жилья уменьшился объем новых проектов. По итогам мая в Москве было представлено 13,7 тыс. квартир в новостройках массового сегмента. Из них 2,2 тыс. — в проектах на начальной стадии, тогда как в декабре 2019-го таких квартир было 4,8 тыс. Таким образом, предложение нового жилья на этапе котлована сократилось в два раза, свидетельствуют аналитические данные риелторской компании «Метриум», с которыми ознакомились «Известия».
Сокращение предложения нового жилья на начальной стадии строительства — общероссийская тенденция, отметил топ-менеджер консалтинговой компании KRK Group Никита Рябинин. Но в целом по стране оно снизилось в меньшей степени — примерно на 30%, оценил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Такую ситуацию в этом году во многом спровоцировали ограничения в сфере строительства из-за коронавируса и последовавший за этим кризис в отрасли. Из-за режима самоизоляции и снижения доходов населения упал спрос на жилье, который начинает восстанавливаться только сейчас. Это привело к остановке выхода новых проектов на рынок, отметил руководитель брокерско-консалтинговой компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.
— Застройщики не будут выводить новые очереди своих проектов до тех пор, пока не распродадут все лоты в предыдущих, — считает эксперт.
С уменьшением предложения новостроек на этапе котлована падает и доступность жилья. По данным управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, обычно квартиры в таких объектах дешевле на 20%, чем в тех, которые находятся на более поздних стадиях строительства. Например, стоимость 1 кв. м в московских домах на этапе котлована составляет 161 тыс. рублей, что заметно дешевле средней по рынку цены в 188 тыс. рублей за «квадрат». При этом без учета квартир на ранних этапах строительства, 1 кв. м предлагается в среднем за 192 тыс. рублей, рассказала она.
За счет сокращения предложения на этапе котлована, в период самоизоляции средние цены на первичное жилье в России почти не изменились, отметил руководитель категории новостроек «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
В Москве средняя стоимость первичного жилья в марте выросла на 2%, в апреле — на 1,2%, а в мае — снизилась на 1,3%. В крупнейших городах страны в марте показатель уменьшился на 0,2%, прибавил 1,6% в апреле и 0,9% в мае, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
И эскроу тоже
Активность девелоперов заметно снижалась и в 2019 году, отметила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. По итогам прошлого года на столичный рынок вышло 62 новых проекта против 93 в 2018-м, уточнил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Сейчас продолжается развитие этого тренда. В 2019 году девелоперы не спешили выходить с новыми проектами из-за перехода на проектное финансирование (эскроу-счета), теперь они также опасаются падения платежеспособного спроса из-за пандемии, отметил он.
— Не все застройщики оказались готовы работать по новой модели с эскроу-счетами. Поэтому некоторые проекты были свернуты, а площадки проданы, — подчеркнул генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Себестоимость домов, которые возводят с применением проектного финансирования, выше, чем тех, что строятся за счет привлечения средств дольщиков, напомнил директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. По этой причине теперь девелоперы выводят новые проекты медленнее, отметил он.
При поддержке спроса на новостройки за счет субсидированной ипотечной ставки (6,5% годовых), сегодняшнего объема вывода новых проектов явно недостаточно, считает Ильдар Хусаинов. Когда уменьшается количество проектов, цены на квартиры растут, пояснил Рустам Арсланов.
Как ранее писали «Известия», до конца года средняя стоимость новостроек в России может вырасти на 10-20%, в том числе из-за снижения ипотечных ставок.
— Доступность жилья не растет даже при предельно низких ставках по ипотеке. Чтобы изменить ситуацию, необходимо убирать барьеры для застройщиков. Например, пересмотреть механизм раскрытия эскроу-счетов или уменьшить стоимость земли под многоквартирные дома, — полагает Ильдар Хусаинов.
В условиях рыночной экономики государство не вправе регулировать цены, которые определяет застройщик. А у девелоперов сейчас объективно нет возможности снижать стоимость, подчеркнул Андрей Колочинский. Поэтому, помимо дальнейшего снижения ипотечных ставок и поддержки социально значимых и малообеспеченных слоев населения, чтобы содействовать увеличению доступности жилья, государство должно сделать упор на повышение уровня благосостояния граждан, считает он.
На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.