Источник: HomesOverseas.ru
В новостях о рынке недвижимости Испании иногда можно встретить информацию об оккупантах жилья или окупасах (исп. оcupas) – людях, которые осуществляют самозахват чужих домов и квартир, которым владельцам объектов иногда приходится продолжительно противостоять.
Свое прозвище окупасы получили от испанского глагола «ocupar», то есть «занимать». Обычно ими становятся одиночные лица, группы людей и даже целые семьи, которые на законных или незаконных основаниях проживают на территории недвижимого имущества и не оплачивают стоимость аренды его владельцу. Первый вариант оккупантов сперва снимают жилье на официальных условиях и только затем переходят на нелегальное положение. Такие неблагонадежные арендаторы со временем перестают оплачивать аренду – за это их можно выселить из снимаемого жилья, но только по решению суда, на что уйдет не менее двух месяцев. При этом владелец не имеет права применять физическую силу или отключать электричество и воду.
Второй вариант окупасов – это чаще всего безработные, беженцы, мигранты и аферисты, которые с самого начала проживают без законных оснований. При этом, если мигранты обычно ищут себе просто свободную крышу над головой, то воры расхищают обстановку жилища, поэтому их целью обычно становятся заброшенные закрытые дома, в которые собственники не приезжают на протяжении многих лет. Также «аппетитным» вариантом для захватчиков становятся те объекты, которые принадлежат банкам, ведь по ним на протяжении немалого времени идут суды с прежними собственниками, а это означает, что недвижимость, скорее всего, заброшена.
Процесс захвата недвижимости
Если владелец недвижимости не обратился в течении 48 часов в полицию о наличии оккупантов на территории собственности, то, согласно особенностям законодательства Испании, захватчики имеют право находиться в доме или квартире до вынесения судебного решения. Ранее суд мог рассматривать годами такие обращения, что безусловно сказывалось на состоянии объекта недвижимости и самом владельце, который мог потерять значительный уровень дохода, от потенциальной сдачи недвижимости в аренду.
Благодаря последним поправкам в законодательстве в значительной мере был сокращен срок рассмотрения таких обращений со стороны собственников и сейчас уже установлен временной лимит в размере 6 месяцев, который на практике составляет 2-3 месяца. Однако после нескольких прецедентов, произошедших в последнее время, скорее всего, будут внесены еще более жесткие поправки, что, в свою очередь, может очень сильно повлиять на приток дополнительного капитала в страну, с целью инвестирования в недвижимость.
Таким образом, если владелец недвижимости в Испании узнал, что его объект захватили окупасы, то необходимо незамедлительно обратиться в полицию с заявлением, а также к адвокату, который будет представлять хозяина в суде. У адвоката будет свой перечень документов, которые он запросит для подачи обращения в суд. И на итоговое решение не будет влиять тот факт, иностранец ли владелец или испанец, перед судом будут все равны.
Как предотвратить захват жилья
Владельцу недвижимости рекомендуется обязательно поставить сигнализацию, а также передать собственность в управление специализированному агентству с целью присмотра за квартирой или домом. Интересно, что если хозяин жилья хочет снизить риски, связанные с потенциальным захватом жилья во время его сдачи в аренду, то более безопасным может стать краткосрочный вариант, а не на продолжительное время, где все процессы может также осуществлять управляющая компания. Таким образом, в квартиру будут постоянно заезжать и выезжать гости, соответственно объект будет находиться под постоянным контролем.
В случае, если владелец недвижимости предпочитает сдавать объект в долгосрочную аренду, то в таком случае эксперты рекомендуют ему запросить контракт на работу, справку из банка об остатке средств на счете арендатора. Также для повышения безопасности собственник должен запросить предоплату минимум за три месяца аренды: из них стоимость одного месяца считается депозитом на решение вопросов с поломками техники и т.д, а остальное идет как оплата за пару месяцев вперед. Эксперты отмечают, что наличии сигнализации, краткосрочной сдачи объекта в аренду или тщательный выбор арендатора сведет к минимуму или даже к нулю вероятность того, что хозяин столкнется с оккупантами.
В практике многих агентств недвижимости часто встречается, что собственники просят предоплату за 6 или 12 месяцев, особенно это часто встречается в Валенсии или Барселоне — это вполне объяснимо, ведь у многих иностранных арендаторов нет ни трудового контракта, ВНЖ, поскольку они только переезжают в Испанию, поэтому получение всех необходимых документов лишь только стоит в планах. Такой вариант испанскими собственниками рассматривается как непонятный и негарантированный доход, поэтому они и требуют предоплату за полгода или год. Владельцу недвижимости также рекомендуется зарегистрировать договор аренды в мэрии и оплачивать налоги. Таким образом закон всегда будет на стороне хозяина объекта и ему не придется самому вступать в диалог с оккупантами.
Некоторые агентства, которые работают с недвижимости Испании, предлагают своим клиентам специальную услугу «key holder» — она очень подходит тем, что не хочет сдавать свой дом или квартиру в аренду, но хочет быть уверенным, чтобы на собственность никто не посягал во время отсутствия. В случае с «key holder» недвижимость не сдается, у агентства хранятся ключи от нее, а сотрудник компании по согласованному заранее расписанию присматривает за квартирой, забирает всю входящую корреспонденцию из почтовых ящиков и два раза в месяц проветривает помещение.
При этом проблема окупасов в Испании сейчас не стоит так остро, как ее пытаются представить в СМИ других стран. Во многом это происходит благодаря тому, что один из кандидатов в мэры города Бильбао использовал два прецедента захвата жилья на севере Испании — политик старался активно освещать эту ситуацию в местных средствах массовой информации. Также в Испании было зафиксировано дополнительно несколько случаев в разных регионах страны, о чем также достаточно быстро разошлись новости по всему миру. В целом, ситуацию нельзя назвать серьезной, однако имеет смысл разобраться в том, как так случается, что в Испании стал возможным самозахват чужой недвижимости.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Евгения Антипова, управляющего директора компании Albamar Group
Ольгу Валяеву, менеджера по продаже недвижимости компании Damlex Realty
Екатерину Охилькову, владельца компании Expertagen