Источник: Новострой-М
Приемка квартиры – это финишная прямая к получению заветных ключей и новоселью. Но не всегда всё проходит безукоризненно. Новострой-М пообщался с экспертами и выяснил: на какие детали собственнику нужно обязательно обратить внимание и как действовать, чтобы максимально быстро устранить все недостатки.
Недочеты большие и маленькие
Когда дом будет сдан Госкомиссии, застройщик начнет приглашать дольщиков на приемку квартир. В идеале ситуация выглядит так: собственник приезжает на объект и осматривает помещения в присутствии представителя строительной компании. Если ни у кого нет замечаний, подписывается акт приемки-передачи. Это означает официальное согласие с тем, что обе стороны полностью исполнили свои обязательства и не имеют друг к другу претензий. Дальше следует выдача ключей и заселение.
Но так, к сожалению, получается не всегда. Иногда в новой квартире обнаруживаются недостатки. И если на одни из них можно закрыть глаза, то другие оказываются более существенными и требуют участия девелопера. Все вопросы гарантий и принятия помещений у застройщика регулируются статьями 7 и 8 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Но на практике они вызывают много споров, сообщает юрист Юрий Крюков. По закону застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным требованиям.
Если эти обязательства не выполнены, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения недостатков при условии, что они ухудшают качество объекта или делают его непригодным для использования. Однако такое трактование в законе вызывает множество вопросов как у обеих сторон договора долевого участия, так и в судах, поскольку здесь нет четких формулировок.
Например, многое зависит от того, как именно передается квартира: с отделкой или без, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. В первом случае квартира передается участнику долевого строительства «под ключ». Здесь к явным строительным недочетам можно отнести разбитую сантехнику, искрящую электрическую разводку, трещины в межкомнатных стенах.
Во втором случае квартира часто передается даже без внутренних стен и стяжки полов. Тогда объективными дефектами могут считаться сломанная входная дверь, деформированные стены, погнутые батареи отопления, объемные натеки бетона на полу, сквозные отверстия в полу или потолке.
Если попытаться обобщить, то к существенным недостаткам строительства можно отнести:
— несоответствие квартиры планировочному решению как по метражу, так и по конфигурации;
— сильно отклоняющиеся от плоскости стены, пол, потолок (попросту кривые);
— поврежденные или некачественно установленные окна и входные двери;
— незаделанные технологические отверстия;
— проблемы с водоснабжением (отсутствие воды или, напротив, протечки);
— проблемы с продуванием или промерзанием оконных конструкций;
— неработающая вентиляция;
— поврежденный электрический провод.
«Случаи с выявлениями существенных недостатков при приеме квартиры на рынке действительно возникают. Но крупные и ответственные компании стараются передавать квартиры без недостатков, либо устранять их в разумные сроки»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»
Акт осмотра (дефектовая ведомость)
Каким бы ни оказалось итоговое решение по приемке квартиры, обязательно следует составить акт осмотра – его еще называют дефектовой ведомостью. В него надо включить список всех недостатков, обозначить сроки их устранения, если они не были прописаны в договоре, и передать его застройщику.
Важно, чтобы акт осмотра был подписан представителем застройщика с расшифровкой его должности и ФИО, обращает внимание Юрий Крюков. Также специалист должен иметь все полномочия на приемку претензий по качеству. В противном случае, если дойдет дело до суда, то могут возникнуть проблемы.
Если на этапе осмотра квартиры не выявлены существенные недостатки или имеются предложения по незначительным доработкам, то, как правило, клиент и застройщик оформляют передаточные документы. Результат долевого строительства переходит в пользование клиенту, поясняет Руслан Соловьев.
Согласно п. 5 ст. 8 214-ФЗ, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исправления недочетов застройщиком. Но, с точки зрения судебной практики, сделать это можно лишь при наличии существенных недостатков квартиры, акцентирует Денис Артемов.
Отсутствие фурнитуры на окнах или поцарапанные стены к ним не относятся. В этом случае отказ от подписания акта будет расценен как уклонение и намеренное увеличение срока передачи квартиры, ведь за просрочку застройщик оплачивает неустойку. Тогда, на основании п. 6 ст. 8 214-ФЗ, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи.
По закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение сроков устранения недостатков застройщик несет ответственность в размере 1% либо от стоимости квартиры, либо от стоимости работ за каждый день нарушения. Это зависит от того, делает ли обнаруженный недостаток квартиру непригодной для проживания.
Сроки устранения недочетов
В соответствии с п. 6 ст.7 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. То есть срок должен быть указан в ДДУ или письменно согласован при подписании акта приема-передачи или дефектной ведомости, комментирует Денис Артемов.
Предполагается, что речь идет о «разумных» временных границах. Как правило, на практике они составляют 2-4 недели.
Если обратиться к Закону РФ «О защите прав потребителей», то п. 1 ст. 20 гласит, что срок устранения недостатков товара/услуги не может превышать 45 календарных дней. Квартира – это точно такой же товар, как и любой другой, только технически более сложный.
За нарушение указанного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере 1% процента цены товара.
«На сегодняшний день законодательством не определен точный срок устранения застройщиком выявленных недостатков, поэтому он может варьироваться. В практике современного девелопмента он обычно не превышает 40 дней»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»
Гарантия застройщика
Даже когда новостройка введена в эксплуатацию, застройщик не перестает нести за нее ответственность. Это значит, что если произойдет некая внештатная ситуация не по причине халатного отношения жителей и не вследствие естественного износа материалов, то строительная организация должна будет устранить ее последствия за свой счет.
5-летняя гарантия распространяется на все конструктивные элементы объекта: стены, перегородки, потолки, лестницы, стеклопакеты, фасады и т.д. Ее действие начинается с момента передачи квартиры собственнику.
3-летняя гарантия действует на инженерное и технологическое оборудование: газ, вода, отопление, электричество, трубы, вентиляция и т.д. Она исчисляется с момента подписания самого первого акта приема-передачи в новостройке.
С гарантией на отделку ситуация немного сложнее. Срок, в течение которого застройщик несет свою ответственность перед жильцами, определяется, как правило, при подписании ДДУ. Обычно он составляет не менее 1 года. Если в договоре ничего не указано, то по умолчанию он составляет 2 года.
Понять, наступил гарантийный случай или нет, поможет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: ее застройщик обязан передать клиенту вместе с ключами от квартиры. Там подробно расписано, как безопасно использовать все элементы и системы квартиры, какой у них срок службы и т.д.
К примеру, если вдруг один сосед зальет другого, и коммунальщики обнаружат, что хозяин жилья на верхнем этаже пытался срезать батарею болгаркой, то ни о каком гарантийном ремонте в данном случае речи быть не может.
Если же наступает гарантийный случай, то алгоритм действий такой: собственнику необходимо обратиться к застройщику с письменным заявлением. Тот, в свою очередь, должен убедиться в том, что случай является гарантийным.
Если окажется, что хозяин квартиры действительно не причастен к аварии, то компания обязана провести все необходимые ремонтные работы. Если по каким-то причинам застройщик отказывается от своих обязательств, то следует заказать независимую экспертизу, которая установит причины и оценит ущерб. Если и в этом случае организация не согласится с выводами экспертов, то можно смело обращаться в суд за защитой своих прав, говорит Юрий Крюков.
Если же для исправления недостатков потребуется отселить людей из квартиры, то можно также заявить требование о возмещении связанных с этим расходов – например, за вынужденный наем другой квартиры, рекомендует Денис Артемов.
Нужен ли «свой» технический специалист на приемке квартиры
Далеко не каждый покупатель недвижимости разбирается в строительстве и способен оценить качество выполненных работ. Поэтому на приемку иногда приглашают стороннего технического специалиста.
Такую инициативу оценивают положительно как юристы, так и представители строительных организаций. Так, по мнению Руслана Соловьева, «дополнительная оценка качества передаваемых объектов позволяет повысить уровень доверия клиентов к компании».
Юрий Крюков полагает, что такие специалисты помогут определиться, были ли нарушены строительные нормы, а также понять, являются ли выявленные недостатки существенными, и позволяют ли они использовать помещение по назначению. Исходя из профессионального заключения, следует принимать решение: подписывать акт приема-передачи или нет.
Кроме того, добавляет Денис Артемов, в ДДУ нередко содержится пункт о том, что дольщик при приемке квартиры должен сослаться на конкретное нарушение строительных норм и правил. Поэтому технический специалист поможет не только обнаружить недочеты, но и грамотно составить дефектную ведомость.
Если не удалось договориться…
Нечасто, но все же возникают ситуации, когда находит коса на камень, и дольщик с застройщиком не могут договориться о приемке квартиры. Один считает, что обнаруженные недостатки слишком серьезные и строители обязаны их исправить за свой счет, а другой не видит своей вины и не соглашается нести расходы.
В этом случае снова следует обратиться к 214-ФЗ, говорит Денис Артемов. Согласно ст. 7, если объект построен с нарушениями по качеству, то покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если качество будет совсем ужасным, или строители не смогут устранить дефекты, дольщик может разорвать ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на возвращаемую сумму (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом понятия «существенности» в 214-ФЗ нет.
Однако, согласно п. 4 ст. 9, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.
Там есть такое определение: «существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки».
Эта формулировка может быть использована в суде. Кроме того, вопрос о том, являются ли строительные недоделки квартиры существенными или нет, довольно часто разрешается строительно-технической экспертизой.
Поэтому, получив профессиональное заключение техспециалиста, можно обращаться в суд. Однако в большинстве случаев стороны предпочитают урегулировать конфликты в досудебном порядке.