Источник: Мир Квартир
Добропорядочный гражданин обязан платить налоги со всех доходов. Если вы решили продать свою квартиру, дом или участок, то государство может посчитать деньги, полученные от продажи недвижимости.
Но платить налоги при продаже недвижимости должны не все, не всегда и не со всей стоимости жилья.
Разбираемся, какие налоги, и в каких случаях придется платить продавцу собственной недвижимости.
Когда платить не нужно
Вы можете поспорить с популярной рекламой и не платить налоги, но при этом спокойно спать, если:
— жилье приобретено не ранее 2016 года, а срок владения составляет пять лет;
— недвижимость была получена в наследство, по договору приватизации или в ренту, а срок владения составляет больше трех лет;
— квартира куплена до 2016 года и находится в собственности три года.
Если вы решили продать квартиру, которой владели менее трех лет, то придется платить налог, вне зависимости от прочих обстоятельств.
Сколько нужно заплатить
Продажа недвижимости, будь то участок, загородный коттедж или квартира, является сделкой, которая несет продавцу доход, облагаемый налогом. Для расчета этого налога используют три вида ставки НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Ваш налог составит:
— 30%, если вы нерезидент. То есть находитесь в России менее 183 дней в году и платите налоги в другой стране.
— 15%, если размер ваших доходов более 5 млн рублей в год. Ставка начнет действовать с 2021 года, в связи с введением прогрессивной шкалы налогообложения.
— 13%, если вы гражданин РФ и ваша сделка с продажей недвижимости не попадает под исключения.
При продаже загородного дома с участком, налог рассчитывается отдельно для строения и отдельно для земли.
Любой налог считается по формуле, когда налогооблагаемая база умножается на актуальную ставку. Вы определили, по какой ставке будет рассчитываться ваш налог. Теперь нужно посчитать налоговую базу.
Как посчитать налоговую базу
При продаже недвижимости расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости. При этом цена квартиры по кадастру не связана с суммой в договоре купли-продажи или с ценой жилья на рынке.
Та как цена в кадастре может периодически меняться, берите данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Сравните кадастровую стоимость и сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
Если в базе ЕГРН нет кадастровой стоимости на ваш дом или квартиру, то используйте в качестве налоговой базы цену, указанную в договоре купли-продажи.
Пример:
Кадастровая стоимость вашей квартиры — 12 млн рублей. Вы продали ее за 9 млн рублей. Налоговая база — 70% от 12 млн, что составляет 8,4 млн. С этой суммы и будет рассчитываться налог.
Если квартира по договору купли-продажи стоила 10 млн рублей, а стоимость по кадастру была 8 млн, то есть меньше, то базой для расчета налога будет сумма из договора — 10 млн. рублей.
Не забываем про вычет
По закону продавец недвижимость может сэкономить на налогах, снизив налоговую базу, то есть получить вычет.
Есть два варианта вычетов:
— вы можете получить льготу от государства — 1 млн рублей, но не чаще одного раза в год;
— вы вправе вычесть из налоговой базы сумму, потраченную во время покупки квартиры, к примеру, проценты по ипотеке.
Пример:
Вы купили жилье по ипотеке за 7 млн рублей и заплатили проценты 3 млн рублей. Потом вы продали квартиру за 10 млн рублей. В подобном случае вам не нужно платить налог, поскольку ваш доход равен нулю.
Какие документы нужны
Каждый продавец недвижимости обязан задекларировать свою сделку. Вы должны в установленный срок подать декларацию в налоговую службу. Удобно это сделать в отделении ФНС по месту жительства или онлайн на сайте Госуслуг.
Для оформления декларации потребуются следующие документы:
— паспорт,
— ИНН,
— договор купли-продажи,
— документы, которые подтвердят факт расчета с покупателем (расписка, квитанция из банка и т. д.),
— документы, которые подтвердят ваши расходы в ходе заключения сделки (квитанции из банка, счета на оплату услуг нотариуса, оценщика и т. д.).
Одновременно с оформлением декларации можно подать заявление на получение налогового вычета.
Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Налог нужно заплатить до 15 июля следующего года. Вы обязаны подать 3НДФЛ и в случаях, когда платить налог не требуется.