Источник: Интерфакс-Недвижимость
Источник фотографии
Инициатива о реновации жилого фонда в России может быть реализована не во всех регионах, считают эксперты, опрошенные «Интерфаксом». Они отмечают, что программа будет востребована в экономически активных крупных городах, имеющих ограниченные ресурсы для нового строительства. По мнению участников рынка, в случае запуска программы ее механизм должен быть более прозрачным и не затрагивать интересы собственников жилья.
Примеряя московский опыт
Законопроект о реновации жилого фонда в регионах России был внесен в Госдуму 18 сентября. В документе отмечается, что за основу была взята реализуемая с 2017 года в Москве программа реновации жилищного фонда. Инициатива предполагает добровольное участие россиян, программа будет проводиться в регионах при согласии двух третей собственников квартир в многоквартирных домах. При этом для выхода из программы нужно набрать более трети голосов от общего количества собственников. Реновацию планируется проводить на территориях, которые заняты аварийным и ветхим жильем не менее чем на 50%.
27 октября законопроект должен был пройти первое чтение в Госдуме, однако слушание перенесли на 9 ноября.
По мнению главы Минстроя РФ Владимира Якушева, программа позволит решить вопрос с расселением аварийного жилья, которое не вошло в федеральную программу, включающую дома, признанные непригодными для проживания до 1 января 2017 года.
«Что делать с другим жильем? Этот законопроект как раз даёт необходимый инструмент для того, чтобы в рамках государственно-частного партнёрства мы нашли эти ресурсы с помощью застройщика, и на те территории, где находятся аварийные дома и дома, которые завтра станут аварийными, эти дома расселить за счёт инвестиционного ресурса», — подчеркнул министр.
Однако если бюджет столицы позволяет реализовывать столь масштабные проекты, то в большинстве регионов таких денег просто нет, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«При этом, во многих городах есть проблема по сносу и расселению именно ветхого жилья (пятиэтажки к ним чаще всего не относятся, они устарели морально, но не физически). Именно проблемы, связанные с ветхим жилым фондом стоит решать в первую очередь», — отмечает Попов.
По его словам, московская программа реновации предполагает снос примерно, каждого седьмого жилого здания в городе, суммарная площадь квартир в которых составляет около 7% от общего объема жилого фонда.
«Если применить московские критерии включения в программу реновации (пятиэтажки + прочие ветхие довоенные дома) к данным по реестру жилых домов в городах-миллионниках, то на них придется около 22% от жилого фонда (около 90 млн кв.м). Таким образом, расширение программы реновации только на города-миллионники будет идентично четырем московским программам», — отмечает эксперт.
По его мнению, программа может быть востребована в столицах богатых регионов, в которых ограничены ресурсы для нового строительства в центральной части городов — например, в Казани, Нижнем Новгороде, Красноярске, Уфе.
Успех программы реновации в каждом конкретно взятом городе будет зависеть от целого ряда факторов и в первую очередь от наличия развивающихся комплексно застраиваемых территорий, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«Во многих крупных городах есть чётко очерченные локации, в которых жилая недвижимость пользуется популярностью у покупателей и благодаря этому идёт развитие территорий и строительство многоэтажных домов. Тренд на приобретение квартир в центральных частях городов в последнее время не так очевиден, поскольку нередко инфраструктура в них уступает новым микрорайонам, коммунальные сети, как правило, исчерпали свой ресурс, существует проблема с пробками и парковочными местами. Поэтому, очевидно, что реновация будет успешной там, где такие развивающиеся локации или отсутствуют вовсе, или они ещё не настолько зарекомендовали себя», — отмечает Хусаинов.
Он считает, что интерес девелоперов будет зависеть от того, насколько удастся оптимизировать процесс расселения, оформления документации и обеспечения новых жилых комплексов современной инфраструктурой.
«В отличие от Москвы, в большинстве крупных городов России есть немало земельных участков, не обремененных необходимостью решения проблемы живущих на этой территории людей. Плюс надо учитывать, что в уже существующей городской архитектуре необходимо будет адаптировать проекты под имеющуюся застройку», — добавил эксперт.
Яблоко раздора
Несмотря на то, что законопроект о «всероссийской» реновации был поддержан правительством и профильными министерствами и ведомствами, нашлись и его противники. Основной претензией стал возможное нарушение прав собственников жилья, попадающего под реновацию.
В частности, Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства дал отрицательное заключение на инициативу. По словам главы совета Павла Крашенинникова, основным принципиальным замечанием к документу является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией. Не поддержала проект и глава комитета Госдумы по жилищно-коммунальной политике Галина Хованская, она попросила учесть при рассмотрении особое мнение. Депутат также отметила, что законопроект предусматривает принудительное изъятие имущества у собственника, а такой подход не соответствует принципам российского законодательства.
Кроме того, эксперты отмечают, что в принципах принятия решений о включении тех или иных домов в программу требуется больше прозрачности.
«Строго говоря, для попадания в нее достаточно двух третей голосов собственников, а формальные критерии, связанные с моральным и физическим износом, являются сопутствующим обстоятельством. И в Москве ряд домов попал в программу, несмотря на то, что они были построены в конце 1970-х или даже в 1980-е гг. и представляют собой типовые 9-этажные корпуса. Такой подход затрагивает интересы собственников недвижимости и вступает в определенные противоречия с закрепленными в конституции правами», — подчеркнул Попов из ЦИАН.
Переселенце даже из ветхого жилья весьма проблематичный вопрос, как с точки зрения оценки жилья и формирования альтернативных вариантов для его собственников, так и с точки зрения самой процедуры, отмечает Хусаинов.
«Сейчас, как правило, она растягивается порой на очень долгий срок, когда не удаётся прийти к согласию с собственниками помещений. Вряд ли права будут нарушены, но, если механизм не будет отработан, он очень быстро отпугнёт застройщиков», — считает эксперт.
По его словам, не все жители ветхого и аварийного жилья готовы переезжать из своих старых домов.
«Поэтому с одной стороны нужна целенаправленная информационная работа с жителями таких домов, с другой — максимально широкий перечень альтернатив существующему жилью, в том числе, возможно, в виде компенсации не по рыночной стоимости изымаемого жилья, а по рыночной стоимости подобного нового жилья в этой же локации», — подчеркнул Хусаинов.
Он добавил, что в проекте также необходимо усилить нормативно-правовую базу в части финансирования, в том числе и посредством механизма государственно-частного партнёрства, и возможно, под гарантии государства по возврату инвестиций.