Источник: Юридические тонкости
Правила оформления сделок с недвижимостью менялись уже не раз — и 2020-й год тоже не стал исключением в этом плане.
Коррективы внесли и новые законы, и новые прецеденты из практики Верховного суда РФ. Представлю основные нововведения этого года.
1. Вводится дистанционный порядок заключения сделок
С 29 декабря вступает в силу закон, который позволяет нотариусам оформлять сделки дистанционно (от 27.12.2019 № 480-ФЗ ).
По общему правилу, чтобы продать или подарить объект недвижимости, покупатель с продавцом или даритель с одаряемым должны подписать договор и подать заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Для этого, как минимум, один раз им нужно встретиться лично. А если они находятся в разных регионах страны, сделать это весьма проблематично.
Бывает, что человек получил по наследству недвижимость в другом городе, хочет ее продать, но приехать для заключения сделки не имеет возможности.
В таких случаях приходилось подключать третье лицо (представителя по доверенности), а это всегда повышает риск злоупотреблений (от продавца могут скрыть истинную стоимость сделки или не вернуть полученные деньги).
Теперь, по новым правилам, каждый участник сделки может обратиться к нотариусу (по месту своего нахождения). Обязательно один из нотариусов должен быть из того региона, где находится объект недвижимости (который является предметом сделки).
Каждый нотариус проверяет документы своего заявителя, устанавливает дееспособность и разъясняет правовые последствия сделки.
Затем в Единой информационной системе нотариата формируется паспорт будущей сделки, куда вносятся сведения об участниках, текст договора, а также прикрепляются электронные документы, подтверждающие правомочность сторон.
По системе видеоконференцсвязи участники обсуждают условия сделки и, придя к согласию, подписывают договор:
— в системе ЕИС каждый участник проставляет простую электронную подпись, а их нотариусы ставят свои квалифицированные ЭЦП,
— договор считается подписанным после внесения ЭЦП последнего нотариуса — и в Росреестр направляется электронное заявление на регистрацию сделки,
— бумажный вариант договора каждая сторона подписывает у своего нотариуса, он хранится в архиве конторы, а электронный документ хранится в ЕИС нотариата.
Подтверждение о регистрации сделки приходит в течение 1-го рабочего дня со дня подписания. Проводить расчет можно также дистанционно, через депозит нотариуса.
2. Нотариальное согласие бывшего супруга на сделку не требуется
Если один супруг распоряжается общей недвижимостью, купленной в браке, для сделки обязательно требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).
Иначе сделку могут отменить по иску того самого второго супруга. Однако если совместная недвижимость продается или дарится кому-то после расторжения брака, получать нотариальное согласие супруга уже не нужно.
К такому выводу пришел Верховный суд РФ, сохраняя договор купли-продажи дачного участка, заключенный супругом после развода без нотариального согласия жены.
Поскольку Семейный кодекс РФ на бывших супругов не распространяется — значит, нет необходимости и в нотариальном согласии (определение от 30.06.2020 №80-КГ20-3).
3. Для изменения договора долевого участия в строительстве не нужен нотариус
Верховный суд РФ разъяснил вопрос о том, как оформлять дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве (определение от 19.08.2020 № 6-КАД20-4-К2).
Муж и жена заключили договор с застройщиком на приобретение квартиры. Однако объект еще не успели сдать, как супруги развелись.
Они договорились разделить квартиру пополам и подписали допсоглашение, по которому объект поступает не в совместную, а в долевую собственность, по 1/2 каждому.
Росреестр отказался регистрировать это соглашение, т. к. усмотрел в нем элементы брачного договора, а для него требуется нотариальная форма.
Однако Верховный суд РФ признал это незаконным, поскольку действующий порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве не предусматривает нотариальную форму для допсоглашений к нему.
Поэтому достаточно письменного соглашения, подписанного обоими участниками сделки.