Источник: ЦИАН
Прошедший год оказался для загородной недвижимости наиболее успешным за последние несколько лет. Одни считают, что взрывным успехом «загородка» обязана ситуативной реакции на пандемию, другие пророчат ей дальнейший долгосрочный рост. Что будет со спросом и ценами в 2021-м?
Ответы на эти вопросы выясняла компания «Дом Лазовского» вместе с партнерами исследования: корпорацией «Русь», фи-девелоперской компанией «KASKAD Недвижимость», коттеджным поселком «Британика», а также девелоперской компанией «Земля МО».
По мнению экспертов, для того чтобы более точно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке загородной недвижимости в этом году, надо определить, какие из внешних и внутренних факторов больше всего повлияли на конъюнктуру рынка в прошлом году.
Хочешь узнать будущее — оцени прошлое
В течение 2020 года фиксировалось существенное увеличение как совокупного спроса, так и рыночной цены — за три квартала она увеличилась на 13,75%. Сезонная динамика отражает экономическую ситуацию и внешние факторы: геополитическую обстановку, пандемию коронавируса, санкционные ограничения.
Если сравнивать ценовые отклонения и изменения макроэкономических показателей, то наблюдался последовательный рост государственных закупок и отрицательная динамика всех остальных показателей.
Руководитель московского представительства корпорации «Русь» Дарья Стрельченко так распределяет показатели по степени убывания их роли:
— расходы населения;
— совокупный доход;
— государственные закупки;
— чистый экспорт;
— инвестиции.
Из-за существенного снижения расходов населения, вызванного социальной неопределенностью и изоляцией — тратить было просто не на что — возник риск обесценивания денежных средств. Если первый квартал 2020 года с позитивной динамикой ВВП дал 18,45% прироста цены на загородном рынке, то на фоне последующего снижения ВВП темпы роста совокупной цены замедлились.
Конечно, этому способствовала изоляция, которая простимулировала интерес к загородной недвижимости. Не стоит сбрасывать со счетов и роль государственного регулятора: закупки возросли на 30,4%. Субсидирование ипотечных программ сказалось не только на рынке многоэтажного строительства, но и на ИЖС. Начало было положено сельской ипотекой, потом ее дополнила льготная программа ИЖС для молодых семей.
ИНФРАСТРУКТУРА ПРИОБРЕТАЕТ РЕШАЮЩЕЕ ЗНАЧЕНИЕ. БЕЗ КОМФОРТНОЙ СРЕДЫ СТИМУЛИРОВАТЬ СПРОС НА ЗАГОРОДНОМ СЕГМЕНТЕ ЗАТРУДНИТЕЛЬНО. ПОЭТОМУ РАСХОДЫ РЕГУЛЯТОРА НА ИНФРАСТРУКТУРУ ТОЖЕ ВНЕСЛИ СВОЙ ВКЛАД В РЫНОЧНОЕ РАВНОВЕСИЕ.
Что касается роли чистого экспорта, то на его отрицательную динамику в 20,5% влияла волатильность курса доллара. Эти колебания особенно наглядно продемонстрировала закупка клееного бруса из Финляндии: его стоимость увеличивалась пропорционально росту курса доллара.
В условиях мировой пандемии инвестиции сложно ставить в приоритет. Скорее стоит говорить о перераспределении расходов населения в сторону инвестиции в недвижимость. Эта динамика сохранится в 2021 году. Политика ЦБ РФ обещает сдерживать учетную ставку, а значит, роста депозитных ставок ждать не приходится.
По предположениям Дарьи Стрельченко, в наступившем году «загородку» ждет повышение совокупного спроса на 30% и рост цен на уровне 15% в среднем по рынку. По данным компании, в 2020-м в элитном сегменте, в котором работает корпорация «Русь», спрос увеличился на 7%.
Юрий Кизилов, коммерческий директор девелоперской компании «Земля МО», полагает, что спрос в этом году вырастет на 40%. При этом главными факторами он называет пандемию и волатильность курсов валют. По его оценкам, в 2021-м на 30% увеличится спрос на участки в непосредственной близости от Москвы — во многом за счет расширения инфраструктуры.
Дмитрий Панкратов, руководитель коттеджного поселка «Британика», уточняет, что в сегменте комфорт- и бизнес-класса цены в прошлом году повысились на 30–40%. Продажи возросли в 3,7 раза. Он уверен, что эта тенденция сохранится и в наступившем году. Из факторов, негативно влияющих на строительный процесс, он выделяет дефицит подрядных бригад — это привело к удорожанию работ минимум на 50%.
Александр Дужников, сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и группы компаний A3F Group, отмечает, что в 2020 году спрос увеличился на 22%, а количество совершенных сделок — на 17%. По его словам, статистика портала Move.ru подтверждает, что увеличение спроса на комплексные решения в сфере загородной недвижимости — это четкая тенденция.
Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», указывает, что совокупный спрос на загородные объекты увеличился на 25% по сравнению с 2019 годом.
КОЛИЧЕСТВО ОБРАЩЕНИЙ В ПОСЛЕДНЕМ КВАРТАЛЕ 2020 ГОДА ОКАЗАЛОСЬ БОЛЕЕ ЧЕМ НА 50% ВЫШЕ АНАЛОГИЧНОГО ПОКАЗАТЕЛЯ 2019-ГО. ОБЪЕМ ПРОДАЖ ВЫРОС НА 245%.
КАКИЕ ЗАГОРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ ПРЕДПОЧИТАЮТ ПОКУПАТЕЛИ
Потребительские предпочтения распределились следующим образом:
1. Односемейные коттеджи, готовые к проживанию.
2. Таунхаусы и коттеджи с отделкой white box.
3. Квартиры в малоэтажных загородных домах.
По данным Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», загородная недвижимость бизнес- и бюджетного сегмента подорожала на 20 и 25% соответственно. Рост цен в 2021 году эксперт считает малореальным, предполагая, что цены зафиксируются. Рост спроса компенсируется снижением издержек на рабочую силу и льготными ипотечными программами. Но на рынке присутствует фактор неопределенности — в случае еще одного периода самоизоляции все способно измениться.
Что будет с ценами на загородную недвижимость?
Одним из главных факторов наряду с пандемией эксперты называют перераспределение расходов населения на фоне монетарной политики ЦБ РФ. На ближайший год аналитическая служба компании «Дом Лазовского» прогнозирует усиление роли государственных закупок, при этом сохранится тенденция инвестирования в недвижимость.
Переменные издержки строительства будут в большей степени зависеть от геополитической ситуации, чем от льготных программ государства. Исследование показало, что при прогнозировании темпов роста спроса на уровне 35% совокупный рост цены не превысит 10%, из которых 5% составит ожидаемая инфляция.