Источник: Бюллетень недвижимости
Сбербанк изобрел новый формат ипотеки, где плавающей будет не ставка, а срок гашения кредита. Занятно, что идея появилась, когда процентные ставки вместо снижения пошли в рост. И случись обвал курса рубля, как в 2008 или 2014 годах, для таких заемщиков шутка «Ипотека – это пожизненная кабала» станет реальностью.
ВЫ МОЖЕТЕ СКАЗАТЬ, ЧТО Я БОЛТАЮ ЕРУНДУ. ЗАТО КАКУЮ!
Сбербанк, со всем присущим этой компании оптимизмом, заявил, что хочет попробовать себя в ипотеке с плавающими ставками. Подробности были описаны в докладе «Ипотека по плавающей ставке», а доклад был представлен избранному кругу специалистов. Это произошло 21 января на совете казначеев СРО «Национальная финансовая ассоциация».
Ноу-хау Сбера заключается в том, что переменной в продукте окажется не собственно ставка, а срок кредитования. То есть клиент ежемесячно будет платить именно ту сумму, на которую подписался. А в зависимости от того, как поведет себя ключевая ставка ЦБ, эти выплаты вместо, допустим, 15 лет сузятся до 12 или растянутся до 20 годов.
СМИ приводят показательные расчеты аналитиков Сбербанка. Дескать, «ипотеке с фиксированной ставкой на 2,2 млн руб. на 15 лет с ежемесячным платежом 19 тыс. руб. соответствовала бы ипотека на аналогичный срок по плавающей ставке 6,55% с аналогичным платежом, но меньшей переплатой. Правда, при росте ключевой ставки на 1,4 п. п. срок кредита вырос бы до 18 лет».
И свою инициативу Сбер оправдывает тем, что новый продукт позволяет (приготовьтесь, сейчас будет непонятно) убрать из процентной ставки переплату за процентный риск – где-то около 0,5 п. п.
При этом параллельно свой доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании» представил широкой публике Банк России. И аналитики ЦБ в пику аналитикам Сбера заявили, что в России ипотеку с переменными ставками нужно либо полностью запрещать, либо предлагать исключительно «квалифицированным заемщикам».
Казалось бы, ипотечный рынок банально превратился в свидетеля традиционной пикировки Германа Оскаровича с Эльвирой Сахипзадовной. И мы, обсуждая эти чисто теоретические эскапады, зря тратим время читателей.
Но, оказывается, планы Сбера появились не вчера. Когда вся страна примеряла на себя пандемический карантин, идеологи Сбербанка как раз и подняли вопрос о возвращении в продуктовую линейку кредитов с плавающими ставками. И уже в апреле-2020 деловые СМИ писали, что да, Сбер работает над таким продуктом, осталось только выбрать, по какой формуле рассчитывать переменную ставку.
И ПОМНИТЕ ОБ ЭТИКЕТЕ. ВИЛКИ В ЛЕВЫЙ КАРМАН, НОЖИ – В ПРАВЫЙ
Откуда дует ветер, можно догадаться. Во-первых, на рынке рублевого кредитования юлиц российский банковский портфель на четверть состоит как раз из кредитов с плавающей ставкой. И эта доля бесцеремонно растет на 4-5 процентных пункта в год. Естественно, банкирам до зуда хочется перенести опыт и на рынок кредитования физлиц.
А во-вторых, текущая смена тренда со снижения процентных ставок на рост резко увеличила всё тот же процентный риск.
Сейчас попробуем пояснить, чтобы стало понятно. Допустим, в декабре банк дал счастливому заемщику несубсидируемую ипотеку по ставке 8%. Из этой ставки (очень приблизительно) банк сам платит 5% за привлечение заемных денег, которые потом отдает в кредит. И еще плюс-минус 1% уходит на сопутствующие расходы – содержание офисов, блэкджек и зарплату операционисткам… Доходов – всего 2%.
И так должно продолжаться, пока заемщик не погасит кредит полностью – обычно за 7–12 лет.
Но вот ключевая ставка пошла вверх, самому банку деньги в долг уже дают не под 5%, а выше… выше… выше… И наступает грустный момент, когда за собственные займы банк отчисляет те же 8%, что и берет с заемщика. В итоге, с учетом расходов на операционисток, ранее выданная ипотека для банка становится убыточной.
Поэтому на фоне обозначившегося роста ключевой ставки кредиторы-изобретатели засуетились: а не вспомнить ли нам старую добрую переменную ставку?
И у Сбербанка есть сторонники. На том же совете казначеев было решено, что «на следующем заседании совета будут обсуждены практические шаги по внедрению продукта».
То есть плавающая ипотека придумана для спасения утопающих банков, а не заемщиков. А вопрос, связываться или нет с такой ипотекой, вполне может встать перед соискателями жилищных кредитов уже ближе ко второй половине нынешнего года.
Я ПОМНЮ ЭТО ТАК, КАК БУДТО ЭТО БЫЛО ИНТЕРЕСНО
Последние несколько лет данный продукт продвигал банк «Дом.рф». В его случае процентная ставка определялась «по формуле: r = INDEX + m, где r – процентная ставка в процентах годовых; INDEX – индексируемая часть, которая зависит от значения индекса потребительских цен на товары и услуги по РФ и подлежит ежеквартальному плановому пересчету. Часть INDEX определяется на каждый расчетный календарный квартал 15 числа месяца, предшествующего расчетному календарному кварталу, т.е. 15 декабря, 15 марта, 15 июня, 15 сентября…»
Нет, это не галиматья полная. И в частности предложение Дом.рф висит на маркетплейсе banki.ru. Правда, новым (и уже гасящим кредит) заемщикам предлагается очень неслабая квартальная ставка 15,13%. В предыдущем квартале было 10% – что тоже «не Ойстрах».
И спрос настолько мизерный, что зачастую даже молодые менеджеры ипотечной банковской службы Дом.рф не знают, что имеют в прайсе подобное диво, – запись такого бестолкового телефонного разговора есть в редакции.
В общем, невооруженным взглядом видно, что популярность у ипотеки с плавающими ставками низкая. И за большинство банков отвечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов: «В продуктовых линейках многих банков, включая наш, жилищные кредиты с плавающей ставкой присутствовали, однако со временем были исключены. В первую очередь это связано с низким спросом и высокими рисками роста долговой нагрузки заемщиков. Ипотека с плавающей ставкой может быть привлекательна в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной ее преимущества очень сильно зависят от развития общеэкономической ситуации. Мы не планируем вводить ипотечные продукты с плавающей ставкой».
И опять же у читателя возникает вопрос: если это никогда не пользовалось спросом, зачем мне всё это знать?
УВЫ, ПРИЧИНА ЕСТЬ
Если ты плачешь не от счастья, то перестань
Когда-то выводившая народ с протестными лозунгами на площади «валютная ипотека» по сути своей очень похожа на ипотеку с плавающей ставкой. Всего-то курс доллара (евро, йены, швейцарского франка) вместо переменного коэффициента.
И вспоминаются полные отчаяния выступления потерпевших. И каждый второй тогда говорил: «У меня не было выбора. Банковский менеджер мне сказал: рублевую ипотеку мы вам не одобрили, но если хотите – берите валютную…»
И именно так будут говорить менеджеры про ипотеку с плавающей ставкой, если ключевая начнет прыгать, как горная коза.
Ну а то, что первое время заемщиков новой, хорошо забытой старой ипотеки могут ждать проблемы с рефинансированием и досрочным гашением (пока не наберется правовая статистика), – это уже сущие мелочи.
Кстати, президент России Владимир Путин поручил Центробанку к 15 июля создать законопроект о плавающих ставках для ипотеки.