Источник: NSP.RU
Принято считать, что рынок недвижимости цифровизируется медленнее других и что заметную роль в этом процессе сыграла пандемия. Однако купить квартиру на электронных торгах можно было задолго до режима самоизоляции и других ограничений. В первую очередь речь идёт о жилье, которое реализуется в процессе исполнительного производства и процедуры банкротства. Что это за квартиры, как участвовать в торгах, какие обременения есть у таких объектов и почему стартовые цены на них – ниже рыночных? Об этом говорили участники онлайн-дискуссии NSP «Купить квартиру по Сети: как приобрести квартиру на электронных торгах».
Участники дискуссии:
Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант»
Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом»
Татьяна Грушко, директор по развитию бюро юридических стратегий Legal to Business
Андрей Лашкевич, генеральный директор АН «Крепость»
Роман Фридлендер, юрист практики разрешения споров и банкротства Capital Legal Services
Оксана Захарова, частнопрактикующий оценщик
Модератор: Евгения Иванова, модератор, редактор «НП»
Денис Аксёнов:
– За первый квартал 2021-го в Петербурге и Ленобласти в рамках исполнительного производства продано 45 квартир. Это совсем немного, но все хорошие объекты до торгов не доходят.
По данным Центрального банка на 1 марта, просроченная задолженность по ипотеке составляет 3,9 млрд рублей. Если перевести в квартиры, получится около 1200 штук, учитывая, что средняя задолженность заёмщиков составляет 3,5-4 млн рублей. По итогам торгов стартовые цены увеличиваются в среднем на 12%. Количество участников зависит в том числе и от начальной стоимости имущества. Мы изучали результаты торгов, где было 35 заявителей. Они начались с очень низкой суммы, которая всех заинтересовала. Плюс сам по себе объект был привлекательный. Поэтому в ходе аукциона цена быстро ушла вверх.
Мы видим возросший интерес частных инвесторов к таким торгам, в том числе иногородних. Профессиональные инвесторы, мне всё время хочется назвать их спекулянтами, ищут хорошие объекты, не ограничиваясь своим регионом.
На балансах банков сейчас порядка 1% просроченной задолженности по ипотеке. Так как заёмщики не платят, банки или другие кредиторы вынуждены обращаться в суд. Судебное производство, в зависимости от сложности конкретной ситуации, занимает от полугода. В итоге суд выносит решение об обращении взыскания на залоговую квартиру, выписывается исполнительный лист, он передаётся в Службу судебных приставов, которая и пытается взыскать долг. Если это не удаётся, квартира уходит на торги. Её выставляют по цене, которая была прописана в договоре (т. е. на момент сделки), либо за 80% от текущей рыночной стоимости (если кредитор обращался за отчётом об оценке). Если на первых торгах квартиру не продали, для повторного аукциона начальную цену снизят на 15%.
Евгения Иванова:
– Есть сложившееся мнение, что торги в исполнительном производстве – это «серая» зона, очень закрытый рынок, куда не могут попасть люди «с улицы», что узнать о них невозможно, а уж тем более выиграть. Прокомментируйте, пожалуйста.
Денис Аксёнов:
– Узнать о торгах очень просто – на сайте torgi.gov.ru. Конечно, для участия в них необходимо обладать определённым профессионализмом. Плюс такие объекты несут специфические риски, начиная с того, что зачастую (в 95% случаев) вы не сможете осмотреть квартиру – вас просто не пустят внутрь.
Ольга Желудкова:
– За этот год на рынке всё перевернулось. Произошёл скачок и в технологиях, и в сознании. Те, кто не умеет покупать и продавать через Интернет, теперь на обочине. Сейчас и частные продавцы, и даже риэлторы стараются не отставать от моды и предлагают клиентам проводить аукционы по квартирам.
По нашему опыту могу сказать, что все инвесторы ринулись покупать недвижимость онлайн, а как известно, не вся недвижимость продаётся на торгах. Эта привилегия всегда касалась только той части рынка, которую регулирует государство: приватизация, банкротства, продажа конфиската. Плюс имущество крупных банков и госкорпораций. Раньше на этот рынок заглядывали только «взрослые» и продвинутые пользователи. Рядовые частные покупатели шарахались от торгов, не понимая, что у крупных публичных собственников покупать проще. Всё регламентировано законом, есть чёткие понятные правила игры, такие же договоры чёткие и процедура публичная.
Как я уже говорила, 2020-й всё изменил. Покупатели активно интересуются не только банковским и корпоративным имуществом, но и торгами по банкротству. Банкротное имущество теперь – самый востребованный товар. Все знают, что там есть ипотечные квартиры должников, которые выходят на рынок. Это добавило в ряды наших покупателей целый пул частников – охотников до дефолтного жилья. А РАД – крупнейший на рынке продавец банкротного имущества.
Всего в различных сегментах РАД по итогам прошлого года реализовал имущества на 69,1 млрд рублей, на долю проблемных активов пришлось 53,6 млрд рублей (в количественном выражении это 11 102 лота).
Квартиры прежде всего продаются в рамках процедур банкротства. Если заёмщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам в добровольном порядке продавать жильё для погашения задолженности, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг. На этом рынке попадаются и сложные объекты с обременениями, и практически идеальная «первичка» (когда, например, банкротится строительная компания, или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников).
Второй вид сделок – продажа квартир самими должниками с согласия банка, т. е. добровольная реализация. Тут два варианта. Первый – когда должник выражает заинтересованность в погашении задолженности, получает согласие банка на сделку и направляет вырученные средства на погашение задолженности. Второй – когда стороны в договоре об ипотеке предусматривают условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
На торгах также продаются квартиры в рамках исполнительного производства, с баланса банков – бывшие ипотечные квартиры, которые попадают к банкам по итогам мирового соглашения в виде отступного. Продаётся и частное необременённое имущество, по договору с собственником.
В зависимости от процедуры везде будет своя специфика сделки. Но ключевым моментом является то, что торги – это открытый и публичный способ, который даёт всем равные права на приобретение актива.
Всего в 2019-2020 годах РАД реализовал 530 квартир в разных регионах РФ в ходе процедур банкротства. Тут нашим основным заказчиком является Агентство по страхованию вкладов. Активы продавались на аукционах с повышением цены (27%) и на торгах посредством публичного предложения (73%), на которых цена, наоборот, снижается. Конечно, всем интересно купить объект по минимальной стоимости. Но по факту его собственником станет тот, кто предложит максимальную цену. Так что тянуть не нужно. Конечно, не все квартиры в ходе банкротства продаются на торгах на понижение. По итогам 2020-го дисконт к среднерыночной стоимости жилья составил 11% в Москве, а в Петербурге – порядка 35% (по итогам торгов квартиры стоили в среднем 92 800 руб./кв.м при среднерыночной цене 125 000 руб./кв.м).
Евгения Иванова:
– Какие обременения у проблемных квартир?
Ольга Желудкова:
– Проблемное жильё неслучайно стоит «ниже рынка». Безусловно, здесь, как и на вторичном рынке, есть свои подводные камни. Это незаконные жильцы, долги по коммунальным платежам, ипотечные долги и сама специфика процедуры приобретения. Самое серьёзное обременение – первое. Оно больше всех влияет на цену. Дисконт может составить 25-50% от начальной стоимости. Из-за сложности процедуры приобретения дисконт достигает 10-15%.
Трудности покупателя зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации о реализуемом активе. Например, отсутствие возможности увидеть квартиру. Бывает, и мы как организатор сталкиваемся с тем, что не можем попасть на объект по причине того, что там кто-то проживает. Бывает, и конкурсные управляющие не совсем заинтересованы в продаже актива, потому что у них есть свой покупатель. В общем, если вы решаетесь на приобретение квартиры в процедуре банкротства, надо быть готовыми к отсутствию привычного сервиса, связанного с покупкой жилья.
Если оценивать этот рынок с юридической точки зрения, сама сделка по приобретению квартиры на торгах ничем не отличается от обычной покупки недвижимости. Проблема лишь в ознакомлении с лотом, но и она возникает не всегда. Незаконных жильцов придётся выселять с помощью судебных приставов. И тут общего алгоритма нет. Можно привлекать полицию или обращаться с исками об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Если в квартире прописаны лица, вопрос решается через судебных приставов. В общем, есть предусмотренные законом механизмы.
Долги по коммунальным платежам, а также обязательства по содержанию имущества переходят к покупателю с момента регистрации права собственности.
Почему проблемные квартиры лучше покупать на аукционе? Это безопасно, если речь идёт о добросовестных организаторах торгов. Покупателям предоставляется вся информация об обременениях, продажа одобрена кредиторами и конкурсным управляющим, ипотечные обременения снимаются (условно) с последним ударом молотка, все требования кредиторов удовлетворяются в результате продажи. Покупатель квартиры на торгах гарантирован от претензий со стороны кредиторов, это очень важно. Квартиры в ходе банкротства продаются на аукционе в силу закона. Именно аукцион, то есть публичная процедура, гарантирует от проблем с долгами, которые могут висеть на этой квартире. Представим ситуацию: квартира заложена по ипотеке, собственник, не предупреждая банк, выставляет её на продажу, покупатель приобретает квартиру по предварительному договору, а через месяц к нему приходит банк. Такая ситуация невозможна, если квартира реализуется на аукционе. Потому что продажа на аукционе – это совместное решение банка-кредитора и конкурсного управляющего. Вы покупаете квартиру, и деньги за неё уходят не собственнику, а банку. В результате задолженность перед банком погашается, и вы получаете чистую квартиру.
Плюс торги дают возможность купить жильё с дисконтом.
Кто его приобретает? Профессиональные риэлторы, частные инвесторы, юридические компании. Раньше это были в основном специальные покупатели, но сейчас, во-первых, сами инвесторы научились работать с этим видом имущества, а во-вторых, они привлекают грамотных агентов, которые оказывают услуги «под ключ».
Сегодняшний покупатель – это и профессиональный игрок, который приобретает объект для себя или для перепродажи, и обычный потребитель, который увидел объявление на интернет-ресурсах.
В результате за проблемное имущество, в том числе за квартиры, стали бороться на торгах, как за обычные активы, потому что такие объекты представляют интерес для инвесторов своей уникальностью. На рынке банкротства попадаются великолепные квартиры премиум-класса по относительно невысокой цене. Например, на торгах РАД была продана 12-комнатная квартира площадью 344,7 кв.м на Шпалерной ул., 26. Начальная цена составляла 20 238 000 млн рублей, цена продажи – 33 399 000 рублей. Хотелось бы отметить количество участников – 14.
Евгения Иванова:
– Каков порядок продажи квартир в процедуре банкротства?
Ольга Желудкова:
– Конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения инвентаризации и оценки. Первые и повторные торги проходят в классическом формате, т. е. «на повышение». Отличие в том, что повторные торги стартуют с цены, сниженной на 10%. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определённого периода и до момента достижения цены отсечения. Именно данная форма реализации привлекает покупателей шансом приобрести актив «по дешёвке».
Чтобы стать участником торгов, необходимо оформить электронную подпись, зарегистрироваться на электронной площадке, на которой продаётся квартира, внести задаток, подать заявку на участие с приложением предусмотренного пакета документов.
Татьяна Грушко:
– Среднестатистический покупатель квартиры – человек, который, как правило, имеет только первоначальный взнос, а остальную сумму оплачивает за счёт кредита. Банки, как правило, не имеют кредитного продукта для рынка взыскания. Т. е. покупатель проблемной квартиры должен располагать средствами. Далее на возможность совершения сделки влияют несколько факторов. Например, получение нужной ЭЦП (цифровые подписи зачастую бывают ограничены количеством площадок). Необходимость наличия ЭЦП может остановить от участия торгах. Но есть профессиональные участники, к которым можно обратиться и заключить агентский договор. Они приобретут актив на аукционе в интересах доверителя, а договор купли-продажи заключит непосредственно покупатель.
Возможность осмотреть объект действительно влияет на ход сделки. Зачастую у залогодержателя есть фотографии, сделанные на момент принятия квартиры в залог. Однако при принудительном обращении взыскания к моменту передачи квартиры покупателю бывает, что из неё выносят всё, включая розетки, выключатели и обои. То есть шансы увидеть приобретённую квартиру не в самом лучшем виде велики. Это не должно отпугивать от участия в торгах.
Снизить стоимость актива может и наличие в квартире зарегистрированных и незарегистрированных граждан. Это высокий риск. Но законодательством предусмотрена возможность снятия с регистрационного учёта даже родственников бывшего собственника. Если решение суда не будет исполняться добровольно, Служба судебных приставов поможет. Хотя весь процесс может растянуться от полугода до полутора лет, в зависимости от того, в какой мере проживающие используют процессуальные инструменты.
Важный нюанс: сделка, совершённая по итогам торгов, жизнеспособная, стойкая. Зачастую она чище, чем обычная продажа. Но и она может быть оспорена.
Роман Фридлендер:
– По квартирам риск оспаривания сделок гораздо ниже, чем по крупным объектам. Но в рамках любого банкротства есть разные заинтересованные стороны, которые могут оспаривать процедуру. Например, это конкурсные кредиторы, не согласные с оценкой актива; лица, участвовавшие в торгах и недовольные тем, что они не выиграли; лица, которые не участвовали в торгах, потому что были не допущены, и пр. Есть и частные случаи, когда конкретное лицо, которое должно было купить квартиру вместо вас, не смогло это сделать.
Процедура предполагает участие профессиональных игроков. Обычному покупателю тяжело оценить все риски, он просто их не знает. В Гражданском кодексе предусмотрены общие основания для оспаривания сделок: если торги проведены раньше времени, с неправильным извещением, не по самой высокой цене. Но, к сожалению, есть много других оснований, которые не прописаны в законодательстве, но по факту работают, и их признают суды. Наиболее часто встречаются «закладки» – умышленные нарушения, которые создаются заранее и позволяют позднее оспорить торги. Мы прежде всего смотрим, кто вёл процедуру банкротства – сам должник (либо аффилированное с ним лицо) или же кредитор. В первом случае риски выше. Например, у нас был случай, когда в описании лота неправильно указали кадастровый номер. И потом на этом основании оспаривали торги.
Отдельная категория – имущество, которое было приобретено в браке. Здесь свои поводы для оспаривания сделок. Бывают ситуации, когда кто-то из наследников оспаривает завещание, а квартира реализуется на торгах. У нас на оспаривание сделок предусмотрен трёхлетний срок, и надо понимать, что весь он актуален. Поэтому нужно работать вместе с профессионалами, чтобы предусмотреть все риски.
Евгения Иванова:
– Вы нам сейчас всех покупателей распугаете.
Роман Фридлендер:
– На самом деле, у меня были в практике торги с дисконтом 40% от рыночной цены, на которых продавались классные квартиры. И всё потом сложилось хорошо с этими сделками.
Ольга Желудкова:
– Очень много объектов абсолютно чистых и беспроблемных. Покупать такие квартиры можно без привлечения юристов, если их продают нормальные игроки. Вероятность столкнуться с проблемным продуктом на торгах гораздо ниже, чем на вторичном рынке.
Оксана Захарова:
– В оценке существует понятие ликвидационной стоимости, она рассчитывается для банков и учитывает риски: быструю продажу, наличие жильцов в квартире, испорченный ремонт и пр. Дисконт может быть очень велик, когда квартира продаётся длительный срок, достигая 30% и даже 50%.
Оценщики, как правило, попасть в принудительно продаваемые квартиры не могут, т. е. не могут учесть их состояние и качество ремонта. В таких ситуациях мы изначально указываем в отчёте, что ремонт отсутствует. Между тем этот фактор сильно влияет на стоимость. Так что покупателям может повезти.
Естественно, оценщик анализирует площадь квартиры, наличие балкона, год постройки, качество здания и пр. Все эти факторы также влияют на стоимость.
Андрей Лашкевич:
– Участников торгов становится всё больше, как и информации о реализуемых объектах. Исчезает спекулятивная составляющая. Мы скоро придём к тому, что дисконт будет минимальным. Риэлторы нечасто участвуют в таких продажах. Это обусловлено спецификой работы – вознаграждение по факту проведённой сделки. Однако в случае торгов мы не можем гарантировать положительный исход, особенно в части цены. Впрочем, есть индивидуальные ситуации, когда клиент платит независимо от результата.
Кроме того, агентам часто не хватает квалификации для участия в таких сделках. Классический рынок сильно отличается от торгов, где практически отсутствуют переговоры между сторонами, позволяющие согласовать цену, сроки и другие нюансы. А роль такого переговорщика обычно и берёт на себя риэлтор.
Плюс квартиру с торгов не добавить в «цепочку» сделок. Кредитные инструменты здесь тоже практически недоступны, за исключением кредита под залог имеющегося жилья. Субсидии и материнский капитал тоже отпадают.
Стоит учитывать и эмоциональный фон сделки. На вторичном рынке квартиры покупают в основном для проживания. Тот факт, что тебя не пускают в квартиру, что в ней что-то испортят, что будут скандалы и суды, отпугивает потенциальных покупателей. Они не хотят пропускать через себя чужие проблемы, поэтому, скорее всего, предпочтут переплатить за беспроблемный объект.
В результате мы получаем довольно ограниченный круг участников. Это люди, обладающие достаточным количеством средств, заинтересованные в конкретном объекте и готовые взять на себя риски.
На рынке остаются в основном инвесторы, риэлторы и агентства недвижимости. К ним относятся и игроки, которые ранее вкладывались в объекты на первичном рынке, где сейчас уже сложно ожидать спекулятивного роста.