Источник: Обзор рынка новостроек
В апреле текущего года был принят законопроект о «гаражной амнистии». Соответствующий документ был подписан Владимиром Путиным, он вступит в силу 1 сентября. Урегулирование гаражного рынка недвижимости позволит упростить процедуру регистрации прав собственности на гаражи и расширит права владельцев. О том, что это значит для обычных граждан, читайте ниже.
Что такое «гаражная амнистия»?
До подписания законопроекта о гаражной амнистии в России не существовало акта, который бы регулировал деятельность гаражных кооперативов. Более того, не существует юридического термина «гараж», а значит вся сфера находится в «серой зоне», которую очень сложно контролировать. По примерным подсчетам в России порядка четырех-пяти миллионов незарегистрированных гаражей – четкое число не может дать ни Росреестр, ни Росстат. К тому же, в некоторых регионах сложно вести подсчет гаражей из-за того, что на них делают надстройки, которые используют под сдачу или для постоянного проживания (особенно актуально в южных регионах страны).
Большая часть гаражей не оформлена в собственность, и владельцы пользуются ими, по сути, не имея практически никаких прав. Официально они не могут распоряжаться своим имуществом, в частности – продавать, дарить, передавать по наследству. После начала действия гаражной амнистии граждане смогут по упрощенной системе оформлять гаражи в собственность.
Гаражно-строительные кооперативы имели место еще в советское время и, что примечательно, большая часть современных гаражных хозяйств берет свое начало именно оттуда. Гаражные «комплексы» формировались десятилетиями, и даже те из них, которые возникли после 1991-го года, не попали под нормы градостроительного регулирования, если дата их создания до 2005-го года. Именно поэтому в действующем законодательстве для таких гаражных центров нет нужного правового статуса. Изучив терминологию, можно с уверенностью сказать, что гаражи не могут быть названы самовольными постройками, но при этом и официального разрешения на строительства на них не выдавалось. Оформить объект недвижимости в собственность мешает отсутствие правовой базы для этого сегмента рынка. Новый законопроект призван исправить сложившуюся ситуацию, а также обеспечить безопасное обслуживание в рамках действующих кооперативов.
Что особенно интересно, согласно закону в собственность будет оформляться как гараж, так и участок земли под ним. Гипотетически, поменяв статус земельного участка, его можно будет использовать для иных нужд – впрочем, пока говорить о такой возможности слишком рано.
Кто попадает под амнистию?
В соответствии с требованиями нового закона все гаражи, которые были построены до 31 декабря 2004-го года, попадают под действие амнистии. Оформить такой гараж в собственность смогут как первоначальные владельцы, так и те, кто приобрел гараж у бывшего собственника, и их наследники. Основное требование к гаражам – они должны быть одноэтажными, не иметь надстроек и не должны использоваться в качестве жилых помещений. Они могут быть частью гаражных кооперативов или быть отдельно стоящими, могут быть капитальными постройками, а могут не иметь фундамента и капитальных стен (к примеру, могут быть выполнены из металла). Земля под гаражом должна находиться в собственности у государства.
Что касается самовольно построенных «ракушек» вне кооперативов и на землях, которые для этого не предназначены, владение ими узаконить будет нельзя. Также под понятие «самострой» попадут подземные стоянки и отдельно стоящие неузаконенные постройки при многоквартирных домах и офисных центрах.
Если оформить в собственность гараж желает инвалид, ему будут доступны льготы – он сможет узаконить полностью некапитальное сооружение практически в любой локации, но только после утверждения схемы размещения гаражей на территории жилого объекта местной администрацией. То есть, будучи инвалидом, получится оформить в собственность гараж, находящийся под окнами рядом с домом.
Когда и как можно оформить гараж в собственность?
Начало действия законопроекта назначено на 1 сентября – именно с этой даты можно будет обращаться в МФЦ для регистрации прав. Планируется, что амнистия будет действовать до 2026-го года (но на фоне законов о приватизации можно предположить, что сроки будут продлены).
Регистрацией займется центр «Мои документы», в него потребуется обратиться с заявлением и любым документом, который подтверждает факт владения объектом недвижимости. Заявку на регистрацию участка должна подавать местная администрация. Если у человека отсутствует документ, удостоверяющий владение гаражом (завещание, договор купли-продажи), он может предоставить один/несколько из следующих документов:
— Справки о подключении гаража к инженерным сетям;
— Документ о предоставлении коммунальных услуг, чеки об их оплате;
— Справку о проведенной инвентаризации с датой до 31 декабря 2012-го года;
— Документ, удостоверяющий факт выделения земельного участка, расположенного под гаражом;
— Выписку из ЕГРЮЛ о кооперативе, в ведении которого находится гараж;
— Членскую книжку из гаражного кооператива;
— Чеки об оплате взносов и т.д.
Что касается кадастровой оценки, ее смогут проводить региональные органы и муниципалитеты. Регистрация будет осуществляться на бесплатной основе.
Риски гаражной амнистии
По сути, гаражная амнистия несет в себе два основных риска. Первый касается владельцев «ракушек» и иных гаражей, не попадающих под требования. Они не смогут пройти регистрацию, не смогут оформить свою недвижимость в собственность, а значит – останутся в той же ситуации, что и раньше. С одной лишь оговоркой – рано или поздно эти строения будут снесены. Какие действия они могут предпринять, пока неясно – вероятно, если органы самоуправления включат «ракушку» в гаражную сеть района, зарегистрировать ее появится возможность – надо ли для этого будет укреплять стены или строить фундамент, неизвестно.
Второй риск (а для кого-то не риск, а возможность) заключается в том, что уже сейчас можно заметить активность среди мелких предпринимателей – они стали скупать гаражи за бесценок. Площадь одного гаража, в среднем, равняется 20 квадратным метрам – если купить 20 или 30 вплотную стоящих друг к другу гаражей, а после 1 сентября оформить их в собственность, получится вполне неплохой земельный надел. И находиться эта территория может в центре города или близ него. Что будет делать с такой территорией новый собственник? Все зависит от того, какой статус присвоен тому или иному участку. И если там разрешен (или условно разрешен) какой-либо вид строительства (а это вполне вероятно, раз там расположены гаражи), можно ожидать появления новых магазинов, жилых и коммерческих объектов – вот только будут ли они отвечать нормам закона, и как к этому отнесутся владельцы соседних гаражей – большой вопрос.