Источник: BFM.ru
Какие факторы сегодня стимулируют развитие деревянного сегмента индивидуального жилищного строительства в России?
У этого материала могло быть много начал. Безусловно, резонно было бы начать с опубликованного на сайте Кремля поручения Владимира Путина правительству и ЦБ РФ до 1 декабря этого года обеспечить возможность выдачи льготной ипотеки для покупки и строительства частных жилых домов. Как отмечается в документе, «необходимо предусмотреть разработку банковского ипотечного продукта при использовании типовых проектов индивидуальных жилых домов».
Или можно было бы начать со статистики ЦИАН (есть у BFM.ru), согласно которой за первые шесть месяцев 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн квадратных метров индивидуального жилья. Неудивительно, что это на 41,3% больше, чем было в первом полугодии 2020 года, на которое пришелся локдаун, но ведь и допандемийный 2019-й удалось обыграть сразу на 29,5%.
В целом с 2010 года объемы ИЖС ежегодно увеличивались в среднем на 5,5%, и вот в первом полугодии этого года наконец-то зафиксировано давно ожидаемое преобладание индивидуалов над профессиональными застройщиками: с 2010-го по 2018 год доля ИЖС держалась на уровне 40-43% общего объема жилищного строительства в стране, в 2019 году составила 45,1%, в 2020 году — 47,9%, а теперь — 55,5%. Кстати, в прошлом году BFM.ru приводил слова вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, председателя секции экспертного совета думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Валерия Казейкина, который считает: базовый сценарий перспективного развития сегмента жилищного строительства, в котором из ежегодных 120 млн квадратных метров застройщики должны строить 80 млн, а индивидуалы — 40 млн, может и, скорее всего, будет переписан, и тогда только 40 млн плановых «квадратов» придется на застройщиков, а 80 млн — на население. С этого, кстати, тоже можно было начать.
А еще можно вспомнить, что 28 июля стартовал второй этап открытого всероссийского конкурса на разработку типовых проектов жилых и социальных объектов с использованием деревянных конструкций. Конкурс проводит Фонд «Дом.РФ» совместно с Минстроем и Минпромторгом России, а также Ассоциацией деревянного домостроения и Национальным объединением строителей. Участие во втором этапе примут 104 компании, которым предстоит разработать проекты по четырем номинациям: индивидуальные, блокированные и многоквартирные малоэтажные (до четырех этажей) жилые дома, а также социально-культурные объекты с использованием деревянных и иных несущих строительных конструкций. На третьем этапе конкурса авторы проектов-победителей разработают проектно-сметную документацию, которая пройдет госэкспертизу для последующего включения в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования Минстроя.
Можно придумать и четвертое начало — про то, что в этом году Федеральное агентство по туризму и общероссийская архитектурная премия «АРХИWOOD» учредили специальный приз в категории «Лучший загородный отель из дерева». По мнению организаторов, конкурс должен привлечь внимание к теме деревянной архитектуры в отельном строительстве и экостандартам, к которым все больше стремятся современные люди: деревянная архитектура всегда считалась символом экологичности, а современные дома еще и отвечают всем модным трендам — натуральные материалы, новейшие технологии, комфорт, простота и функциональность.
Найдется и пятое, и шестое… Но, вообще-то, для начала довольно будет двух очевидных фактов: сейчас рынок загородного строительства на подъеме, и деревянное домостроение — одно из его ключевых словосочетаний. Конечно, дерево в строительстве — это не только коттеджи или небольшие общественные здания, но и социально-культурные объекты, и большепролетные сооружения (арены, теннисные корты, физкультурно-оздоровительные комплексы, здания сельхозназначения, склады и так далее), и хозпостройки, и многое другое. И все-таки в начале списка с большим отрывом — индивидуальные жилые дома.
Статистика взлета
О том, что деревянное домостроение поймало волну, свидетельствуют данные Росстата. В 2020 году объем ввода деревянных домов составил 9350 тысяч «квадратов», что на 520 тысяч квадратных метров (+5,9%) больше, чем в 2019 году. «Если брать в расчет, что с августа 2019 года Росстат включает в статистику индивидуальные жилые дома (ИЖД), построенные на землях садоводства, в том числе ранее построенные и зарегистрированные в 2020 году (это 2190,6 тысячи квадратных метров), то можно сказать, что объем ввода в 2020 году незначительно превышает показатели 2018 года (7062 тысячи квадратных метров и 7162 тысячи соответственно) и равен значениям 2017 года. Сравнивать с 2019 годом сложно, так как у нас нет «очищенных» данных», поясняет директор по работе с госорганами Ассоциации деревянного домостроения (АДД), директор московского представительства компании «Тамак» Вадим Фидаров.
Казалось бы, опираясь на такие расчеты, можно сказать о стагнации на рынке деревянного домостроения, однако, по оценкам экспертов АДД, около 40% от ИЖД категории «прочие материалы стен» также построены с использованием деревянных несущих конструкций. Как правило, это дома на основе деревянного каркаса с многослойными стеновыми конструкциями, различными вариантами фасадной отделки, включая дома из SIP-панелей, комбинированные дома. «Таким образом, основываясь, опять же, на данных Росстата, по нашим подсчетам, реальный объем ввода деревянных домов с учетом «прочих» составил 16,09 млн квадратных метров, а прирост — 1177 тысяч (+7,9%) по отношению к 2019 году», — считает эксперт.
Альтернативные расчеты, которые провели эксперты АДД, рисуют еще более впечатляющую картину. Согласно им, в 2020 году совокупный объем строительства (следует отличать от регистрации объектов недвижимости, учитываемой в Росстате) составил не менее 17,7 млн квадратных метров, включая дачные дома (летнего и круглогодичного проживания), построенные на землях садоводства. «На наш взгляд, для разработки программ развития лесопромышленного комплекса (ЛПК), деревянного домостроения, нужно брать в расчет именно и объемы строительства на землях ИЖС, и дачные дома», — отмечает Вадим Фидаров.
Какой будет статистика 2021 года — посмотрим, но анализ данных Росстата позволяет утверждать, что в 2020 году сохранялись совокупные объемы строительства из цельномассивной древесины (оцилиндрованное и рубленое бревно, профилированный брус) и клееного бруса, а также незначительные объемы возведения коттеджей из CLT (Cross Laminated Timber) и MHM (Massiv Holz Mauer) панелей, которые при регистрации недвижимости наиболее вероятно относят к категории «деревянные». «Стоит отметить, что в этой группе доля домов из клееного бруса растет, а доля традиционных срубовых конструкций падает. Однако сегмент деревянных домов на основе деревянного каркаса (каркасные, каркасно-щитовые, каркасно-панельные, фахверковые, SIP) показывают уверенный рост», — добавляет Вадим Фидаров.
Группа «Самолет» также провела исследование — совместное с компанией Ipsos. Как гласят его результаты, в Московском регионе для постоянного проживания покупатели чаще (более 35%) выбирают каменные дома — из кирпича, керамических и газобетонных блоков, а каркасные и щитовые варианты рассматриваются преимущественно для летнего отдыха. Загородные дома из клееного бруса интересуют 28% покупателей, из оцилиндрованного бруса — 24%, каркасные — 10%, щитовые — 4%, фахверк — 2%. «Большинство покупателей нацелены на покупку двухэтажного дома площадью от 70 до 150 квадратных метров стоимостью до 6 млн рублей. При этом у традиционных технологий отвоевывают рынок префабы (prefabs, prefabricated homes — дома каркасно-модульного типа, изготовленные в виде отдельных модулей на производстве, которые доставляются и собираются как крупногабаритный конструктор на месте). Они могут быть каркасными, бетонными или деревянными, главное — современными технологичными решениями», — объясняет руководитель направления загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов.
Государство нам поможет
Что сегодня способно стимулировать дальнейшее развитие именно деревянного сегмента ИЖС? По мнению Вадима Фидарова, прежде всего — правила игры, которые стремится установить государство.
Вадим Фидаров
директор по работе с госорганами Ассоциации деревянного домостроения, директор московского представительства компании «Тамак»
«В первую очередь это ипотека на ИЖС (в том числе на деревянные дома) по процентным ставкам, сопоставимым с ипотечными ставками для квартир в многоквартирных домах (МКД), а также льготными программами, широко применяемыми в МКД. Также очень важными представляются готовящиеся законодательные акты, регулирующие комплексное развитие территорий, проектное финансирование, управление общим имуществом в коттеджных поселках и малоэтажных жилых комплексах. Идет работа по упрощению и ускорению процедур, связанных с подбором земельного участка, оформлением и согласованием документов на всех этапах жизненного цикла строительства индивидуального жилого дома. Конечно, вышеперечисленные меры являются базовыми для развития всего сегмента ИЖС. Однако темпы роста объемов деревянного домостроения могут быть выше, чем темпы роста ИЖС, на протяжении не менее чем пяти лет, но для этого требуется реализация целого комплекса дополнительных мер, которые следует объединить в отдельную государственную программу».
С 1 января 2022 года в России вступает в силу полный запрет на вывоз необработанной древесины: если внутри страны ее еще можно будет продавать, то на экспорт — только сухой лес, как называют его профессионалы. Установка сушилок, конечно, стоит денег, к тому же сосна, ель, пихта, лиственница — все сохнет по-своему, и, например, сушку пихты эксперты называют настоящим мучением. Однако сухой лес не деформируется, его проще перевозить, он дороже стоит, к тому же только он в основном и нужен для строительства.
Наконец, если учесть, что до 90% продукции деревообрабатывающих предприятий сегодня уходит на экспорт, который со следующего года будет только сухим, есть смысл и оставшиеся проценты переработать всухую и предложить развивающемуся рынку деревянного домостроения. Так что новые требования должны сказать свое слово, уверен Иван Виноградов.
Иван Виноградов
руководитель направления загородной недвижимости группы «Самолет»
«Требования, которые заключаются в том, чтобы с предприятий выходила не просто струганая доска или брус, а продукция более глубокой переработки, струганая и высушенная, — правильная и давно назревшая инициатива. Это же требование действует и на зарубежных рынках. Кроме того, для четкой градостроительной регламентации комплексной застройки ИЖС необходимо внести изменения в действующее законодательство, обеспечить банковские гарантии, которые позволят снизить риски кредитования ИЖС для институциональных участников».
Параллельно с этим, как подчеркивает Иван Виноградов, важно формировать стандарты и проводить сегментацию рынка для четкого понимания продукта, что позволит поменять рынок — так же, как это происходит сейчас с многоквартирным жилым строительством.
Сами с усами
Еще одна причина, по которой деревянное домостроение набирает силу, — позиция профессиональных игроков рынка, в первую очередь лесозаготовителей и деревообработчиков. Понятно, что спрос на международном рынке сегодня огромен, и не только со стороны Китая — одного из ключевых потребителей российского леса. А вот домостроение — сегмент, почти целиком ориентированный на внутренний рынок, но, как отметил в недавней беседе с журналистами первый заместитель министра лесного хозяйства Красноярского края Алексей Большаков, производителей это вряд ли отпугнет.
Алексей Большаков
первый заместитель министра лесного хозяйства Красноярского края
«Красноярский край традиционно является одним из лидеров по глубокой переработке древесины и занимает второе место после Иркутской области. Если говорить в цифрах, в 2020 году было произведено 2,2 млн кубических метров, и основной объем производства — это пиломатериалы. Уже сегодня на территории края есть ряд производств, которые готовы поставлять на рынок не только строительные материалы, но и готовые домокомплекты — как выполненные по индивидуальному заказу, так и серийного производства. Например, у нас действует программа поддержки молодых специалистов в сельской местности и существуют модульные решения, способные в рамках этой программы удовлетворить практически любой заказ. В основном это клееный брус или каркасное домостроение. Конечно, пока речь идет именно о спецпрограммах с государственным субсидиями, но при наличии растущего рыночного спроса предприятия, я уверен, готовы будут активно включиться в работу, поставляя стройматериалы и домокомплекты и в регион, и далеко за его пределы. К тому же на базе нашего Дивногорского техникума лесных технологий мы открываем новое направление, как раз связанное с деревянным домостроением, чтобы мастера учились сами и учили других делать красивые, удобные и надежные дома».
На фоне набирающего обороты интереса к сегменту и активно растущих цен производители начали считать поставки стройматериалов на внутренний рынок выгодными. Об этом Business FM рассказал Сергей Тарасюк — директор инновационного и одного из крупнейших в Сибири производственных предприятий «Ангара лес» (входит в группу компаний «Карат лес»), которое совсем скоро начнет производство клееного бруса, готово приступить к созданию домокомплектов из этого материала, а в перспективе не исключает выход на рынок CLT-панелей.
Сергей Тарасюк
директор производственного предприятия «Ангара лес»
«При существующем уровне цен — да, работа в сегменте деревянного домостроения очень выгодна: рентабельность там сейчас больше 30%, а при традиционном производстве — лесозаготовках и лесопилении — рентабельность около 20%, не выше. При добавлении следующего этапа переработки рентабельность будет только увеличиваться, и этот тренд будет сохраняться, причем в долгосрочной перспективе: все эксперты говорят, что минимум лет 10-20 деревянное домостроение будет на серьезном подъеме. Меня бы устроил стабильный уровень рентабельности в 30-35%. Есть материалы, которые могут дать еще больше, но они, скажем так, узкопрофильные. Например, в моменте на наборном паркете точно можно заработать больше, получить две-три цены, но это не суперпроизводственный масштаб, то есть не массовое производство. Пока сфера наших интересов применительно к домостроению — только клееный брус и OSB. CLT и так далее — в перспективе, но не в ближайшие два года, потому что для такого производства необходимо нарастить базис».
Еще одно направление, которое Сергей Тарасюк уже сейчас называет более чем перспективным, — строительство из дерева инфраструктурных объектов, если точнее — детских садов, фельдшерских пунктов и прочих необходимых в сельской местности зданий по типовым проектам. Сегодня эта ниша практически не занята, и не исключено, что компании, в чьих руках сосредоточено производство материалов и домокомплектов, задумаются и о девелоперском бизнесе.
Кстати, о девелопменте. Со своей стороны деревянное домостроение поддержали крупные городские застройщики, которые сочли выход на рынок ИЖС шагом правильным и с социальной, и с экономической точки зрения. В частности, его готова сделать группа «Самолет». «Сейчас мы с партнерами ведем разработку типовых моделей домов из дерева, которые могут появиться в наших проектах. На данный момент в Московском регионе мы сформировали портфель из пяти проектов ИЖС с территорией 3 тысячи гектаров. Один из вариантов, который мы сейчас разрабатываем с домопроизводителем, — это дома из CLT-панелей. По этой технологии в Европе выполнено более половины современных домов, и на нее сегодня смотрят многие компании на отечественном рынке. Мы пытаемся сделать конструкцию по наиболее приемлемой цене для рынка массового индивидуального жилищного строительства», — делится планами компании Иван Виноградов.
Спрос рождает…
Следующая причина роста спроса на ИЖС, в том числе на деревянное домостроение, — конечно, пандемия, которая привела загородный рынок к настоящему революционному перевороту. Руководитель проекта Ruza Chalet Михаил Африканов напоминает, что исследования еще 2017 года гласили: две трети россиян предпочли бы жить в собственном доме, а не в квартире. Однако все последнее время СМИ изобиловали заголовками о негативной динамике на загородном рынке, а то и вовсе скорой его кончине. Все изменил противоречивый 2020-й, а исследования 2021 года подтверждают, что тренд продолжает набирать обороты: желающих жить на природе стало уже почти 70%.
Михаил Африканов
руководитель проекта Ruza Chalet
«Но на этот раз динамика рынка совершенно иная: за 2020 год продано все приличное предложение готовых домов. Спрос сохранился и в 2021 году, готовые дома пользуются бешеной популярностью. Было бы приятно связать такой скачок со стимулирующими мерами государства, однако сама по себе «деревянная» ипотека не оказала никакого ощутимого эффекта в доковидном 2019 году. В реальности волны спроса прошлого и этого сезонов вызваны, разумеется, пандемией. Мотивы и поведение при этом совершенно разные. В 2020 году царила практически паника, и люди срочно искали место для комфортной самоизоляции за пределами мегаполиса, сметая абсолютно все. А в текущем году спрос уже более зрелый и требовательный. На мой взгляд, ключевое — пандемия вынудила перейти на новые форматы офисной работы и управления бизнесом. Произошел важный психологический перелом, который назревал давно: стало возможным и совершенно логичным жить не в городе и даже не в ближайшем густонаселенном пригороде, а на существенном удалении — вплоть до 100 километров, а город навещать пару раз в неделю».
Кроме того, как подчеркивают аналитики ЦИАН, за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилплощади: необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи и так далее, что сложно сделать в городской квартире. При этом лотов в продаже на российском рынке загородной недвижимости за год стало меньше в среднем на 3,5%, а в некоторых регионах было зафиксировано падение куда большее, вплоть до двукратного. В таких условиях население ожидаемо решается на строительство, ведь с апреля 2021 года можно воспользоваться льготной семейной ипотекой: кредиты по ставке до 6% предусмотрены на строительство частного дома, а также на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
Наверное, список факторов со знаком плюс можно продолжить, но, увы, самое время вспомнить, что факторов со знаком минус не меньше: если есть то, что стимулирует развитие деревянного домостроения, есть и то, что здорово его тормозит. И требует продолжения разговора.