Источник: IRN.RU
Семьи с детьми – основные покупатели квартир в новостройках, поэтому какая-то детская инфраструктура есть практически во всех проектах. Но набор опций может быть очень разным – от маленькой детской площадки во дворе до полноценного образовательного кластера и спорткомплекса в придачу. В каких проектах можно рассчитывать не только на новые, но и бесплатные школы и детские сады, а где придется довольствоваться в лучшем случае образовательным центром на первом этаже, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Квартира для семьи с детьми: как выбрать подходящую новостройку?».
Что нужно покупателям
Семьи с детьми – самые частые покупатели квартир в новостройках. По данным ГК ФСК, их доля в структуре спроса составляет 60-80% в зависимости от проекта. Поэтому хорошая детская инфраструктура – один из важнейших факторов при выборе проекта. В начале октября на www.irn.ru прошло онлайн-голосование, в ходе которого аудитории задачи вопрос: «Какие объекты детской инфраструктуры, по-вашему, должны быть в пятиминутной пешей доступности от дома?». Самые популярные ответы – детский сад (18,5%) и школа (17,7%). Кроме того, рядом домом, по мнению опрошенных, должны быть детские игровые (16,5%) и спортивные (12,6%) площадки. Многие хотели бы иметь «под боком» детскую поликлинику, этот вариант ответа набрал 11,2% голосов. Достаточно часто (8,8% от общего числа ответов) участники онлайн-голосования говорили о необходимости спортивных секций рядом с домом. Остальные варианты набрали заметно меньше голосов: развивающие кружки – 6,1%, места для досуга подростков – 5,3%, частные группы временного содержания для малышей (1,8%), магазин детских товаров (1%).
По словам руководителя департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елены Чегодаевой, наличие детской и образовательной инфраструктуры в составе не только масштабных, но небольших проектов точечной застройки повышает его привлекательность для потребителя и увеличивает целевую аудиторию проекта. «Если говорить о проектах комплексного освоения территорий (КОТ), которые создаются в рамках редевелопмента промзон, то им приходится создавать полный набор детской и образовательной инфраструктуры. По действующим нормативам, на 1000 жителей в новостройке должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Поэтому в зависимости от масштаба проекта, в его составе могут быть несколько ДОУ и школ. Небольшие проекты (до 2 корпусов) также могут создавать в своем составе, например, детские развивающие центры, небольшие ДОУ на первых этажах жилых корпусов. Но они в большей степени опираются на внешнюю образовательную инфраструктуру. Кроме того, в составе любого жилого комплекса предусмотрены различные площадки для всех возрастов и для комфортного проведения досуга с детьми», — говорит эксперт.
Детский сад и школа
Один из важнейших критериев выбора новостроек для семей с детьми – наличие детского сада и школы рядом с домом. «Для потребителя очень важно, чтобы в проекте были ДОУ и школа, особенно в тех случаях, когда вся внешняя образовательная инфраструктура находится не в пешей доступности от жилого комплекса. При выборе варианта квартиры семья с детьми ставит на 2-3-е место наличие внутренней или внешней образовательной инфраструктуры. После цены и транспортной доступности до метро», — отмечает Елена Чегодаева.
Девелоперы приводят схожие данные (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: учимся рядом с домом»). Наличие образовательной инфраструктуры находится в «первой пятерке» запросов у примерно 60% покупателей жилья в ГК «А101». По данным AFI Development, в массовом сегменте образовательные учреждения в пешей доступности от дома важны для 15-20%, в классах бизнес и премиум – для 33-35%. В ГК «Инград» говорят о том, что это один из главных критериев при выборе жилья для 35% клиентов в Москве и 46% – в Подмосковье.
Строительство объектов детской и образовательной инфраструктуры является довольно затратным для девелопера. «Строительство и оборудование одного места в ДОУ или в общеобразовательной школе обходится застройщику не менее 1 млн руб.», — рассказывает Елена Чегодаева.
По словам эксперта, многие застройщики уже на этапе согласования проектной документации подписывают с местной администрацией соглашение или инвестиционный контракт о дальнейшей передаче объекта на баланс городу после ввода в эксплуатацию. Как отмечает руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина, можно быть почти полностью уверенным, что школа будет бесплатной, при покупке квартиры в проекте комплексного освоения территорий – в них государству передается более 90% построенных школ.
В Москве такие проекты строятся в основном в рамках редевелопмента промзон. Сейчас уже можно посмотреть на работающие примеры. Например, в ЖК «Зиларт» в январе 2020 года была открыта экспериментальная школа-гигант на 2,5 тыс. учеников 1-8 классов. Площадь школы превышает 40 тыс. кв. метров. Эта школа также входит в единый образовательный комплекс с ДОУ, выпускники которых зачисляются в эту школу. В ЖК «Город на реке Тушино-2018» проектом предусмотрено 8 муниципальных детских садов: первый детский сад на 220 мест с бассейном уже открыт для дневного пребывания 9 групп детей в возрасте от 3 до 7 лет. Также проектом предусмотрено 4 школы, включая среднеобразовательное учреждение со спортивным уклоном.
Много комплексных проектов с интересными школами строится в Новой Москве. В этом году открылись две новых школы и два детских сада в общей сложности на 2350 детей. Так, в ЖК «Белые ночи» открылся образовательный комплекс «Формула» площадью 12,6 тыс. кв. метров, объединяющий школу на 550 учеников и детский сад на 150 воспитанников. Комплекс начал работу в составе ГБОУ школа № 338. Здесь оборудован центр прототипирования с 3D-принтером, класс робототехники, арт-блок с гончарной мастерской, ИТ-полигон и медиалаборатория, где можно снимать и монтировать телепередачи и учебные фильмы, вести эфиры на школьном радио, записывать и сводить музыку. В первом районе ЖК «Испанские кварталы» открылась школа «Логика» на 1300 мест в составе ГБОУ школа № 547. В трехэтажном здании площадью 17,7 тыс. кв. м обустроены лабораторный блок для проведения занятий естественно-научного профиля, мастерские, арт-зона, классы для занятий робототехникой и 3D-печатью, артблок и кулинариум.
В бизнес-классе и премиальном сегменте чаще строят частные школы. Из реализованных проектов Елена Чегодаева приводит в пример ЖК «Лайф Ботанический сад»: «Здесь был создан частный международный образовательный комплекс Brookes Moscow – объединенное здание IB школы на 550 учеников и детского сада на 240 мест. В составе второго этапа проекта построен детский сад Brookes LIFE на 120 мест».
Мнения девелоперов о том, какие школы нужны покупателям жилья разных классов, читайте в материале «Хорошие школы – магнит для покупателей новостроек. Как девелоперы используют это преимущество?»
Спорт
Спортивная инфраструктура обычно ограничена площадками для воркаутов, чаще всего – с тренажерами для взрослых. «В большинстве проектов специально не предусмотрена спортивная инфраструктура для детей. В лучшем случае это могут быть фитнес-клубы на первых этажах жилых корпусов. В составе жилых проектов практически не строятся ФОКи. Поэтому для занятий спортом лучше рассматривать жилые комплексы, которые находятся в пешей или комфортной транспортной доступности от проекта», — говорит Елена Чегодаева.
Среди проектов, в окружении которых есть значимые спортивные объекты, эксперт называет ЖК «Городские истории» рядом с метро «Рассказовка». «Рядом с ним расположен всесезонный ледовый дворец спорта «Радужный», теннисный корт и спортивная школа, а также один из крупнейших спортивных комплексов Москвы — всесезонный горнолыжной склон «Ново-Переделкино».
Но есть и проекты с развитой внутренней спортивной инфраструктурой, которой могут пользоваться дети. Например, в другой части Новой Москвы – на Калужском шоссе – в рамках проекта Russian Design Distict обещают построить центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой и школу спортивной гимнастики Алексея Немова.
В жилом районе ALIA в Тушино в октябре откроют многофункциональный спорткомплекс «Чкалов Арена». Здесь будут проводиться занятия по хоккею, художественной гимнастике, фигурному катанию, фехтованию.
Детские площадки
Детские площадки есть во всех новостройках. «Их состав зависит в большей степени не от класса жилья, а от размера ЖК, — говорит Юлия Рышкина. — Поэтому в большом проекте комфорткласса детская площадка чаще всего будет просторнее и включать больше объектов, чем в элитном клубном доме в центре Москвы. В дорогих проектах используется дизайнерское благоустройство, в том числе детских площадок. В массовом сегменте обычно применяются стандартные решения. Но даже они сейчас очень разнообразны и предусматривают множество сценариев для игр».
Детские площадки могут отличаться по внешнему виду и по функционалу. Главный вопросы – в безопасности. В 2020 году был принят ГОСТ Р 59010-2020, который устанавливает единые требования к стационарной детской игровой площадке. «Принятый стандарт стал первым отечественным нормативно-техническим документом, направленным на формирование доступной среды, — рассказывает Елена Чегодаева. — Основными требованиями являются: лестницы и пол детских площадок должны иметь специальное противоскользящее покрытие, для защиты детей от падения игровое оборудование должно быть оснащено ограждениями, не допускаются острые выступающие кромки или любые другие острые элементы, углы и края должны быть закруглены, лестницы для детей младше трех лет должны иметь перила с самого низа».
Что внутри: семейные планировки
При выборе новостройки стоит обращать внимание на планировки, в которых можно удобно разместиться с детьми. Вот, например, вопрос одной из читательниц онлайн-конференции: «Выбираем с мужем однушку, рассчитываем на площадь примерно 35-40 кв. м. В течение года-двух планируем ребенка. Какая планировка подойдет, чтобы было комфортно с маленьким ребенком до его 4-5 лет? Есть какие-то нюансы?»
Елена Чегодаева порекомендовала присмотреться к «евродвушкам» с одной спальней и просторной кухней-гостиной: «Это очень удобный формат. В гостиной родители могут разместить место для удаленной работы и совместного проведения досуга всей семьей. На первичном рынке квартир комфорткласса «старой» Москвы средняя площадь «евродвушек» составляет 40 кв. м (от 32 до 65 кв. м в зависимости от класса проекта). Средняя цена таких лотов составляет 10,8 млн руб. (от 7 до 21 млн руб.). В Новой Москве средняя площадь таких квартир составляет 41 кв. м (от 31 до 67 кв. м ) при средней цене 8,8 млн руб.».
Другая читательница спросила, как лучше поступить с существующей трехкомнатной квартирой: «Купили небольшую трешку в новостройке, хотели сделать ее с европланировкой, то есть не возводить стену между кухней и гостиной. Но теперь задумались. У нас пока один ребенок, и вроде нормальная планировка для этого. Но вдруг появится второй… Оставить две спальни или все же сделать все три отдельные комнаты? Сложно ли потом переделать и возвести стену?»
Елена Чегодаева говорит, что многие покупатели с двумя детьми выбирают «евротрешки» с большой гостиной и 2 отдельными спальнями. «У каждого ребенка есть своя комната и есть место для совместного проведения досуга. Но в этом случае у родителей нет отдельной спальни. И если это для вас критически важно, то лучше пока оставить формат «евротрешки» до появления второго ребенка. А потом вернуться к этому вопросу. Возможно, вам захочется приобрести более комфортный вариант «еврочетырешки», в котором будет гостиная и три отдельные спальни для всех членов семьи». Юлия Рышкина считает, что, пока второй ребенок под вопросом, можно оставить европланировку – так будет больше пространства для общего семейного досуга. «Но сразу продумайте планировку таким образом, чтобы кухонную зону было легко отделить в дальнейшем. Если расположение окон и другие нюансы не позволят оставить кухню большой, не ставьте туда огромный кухонный гарнитур с «островом» — оставьте место, чтобы в будущем там помимо кухонной мебели уместился стол для совместных ужинов».
В целом в новостройках предлагают разнообразные планировки, поэтому семьям с детьми есть из чего выбрать. Советы дизайнеров и подбор конкретных планировок смотрите в статьях «Практикум: выбираем планировку для многодетной семьи» и «Практикум: выбираем планировку для трех поколений одной семьи».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.