Источник: ЦИАН
В последние два года резко возрос спрос на доставку: сказались переход на удаленку и коронавирусные ограничения. Ритейлерам требуются новые и новые складские площади, но выяснилось, что их… просто нет. Когда ситуация с дефицитом изменится?
Рекорды и антирекорды: можно ли было подстелить соломки?
По прогнозам экспертов JLL, в IV квартале 2021 года вакантность на складском рынке Московского региона поставит антирекорд, опустившись до исторического минимума — 0,4–0,3%.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает, что основными драйверами спроса являются онлайн-торговля и классический ритейл — им принадлежит 34 и 26% сделок соответственно в структуре спроса девяти месяцев 2021 года.
«Уже год мы наблюдаем пиковые значения для московского рынка, когда в течение квартала реализуется 800–900 тыс. кв. м складских площадей», — говорит Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield. По словам Константина Фомиченко, III квартал 2021 года оказался рекордным по уровню поглощения складских площадей за всю историю рынка: спрос за девять месяцев 2021 года оказался на уровне 1,86 млн кв. м.
50% общего объема спроса пришлось на сделки, заключенные по схеме аренды вторичных площадей. Рекордный спрос на склады связан с резким ростом онлайн-торговли. Крупнейшие сделки — компания AliExpress арендовала 55 тыс. кв. м в складском комплексе «PLT Чехов», а онлайн-ритейлер Ozon — 51 тыс. кв. м в логистическом парке «Истра».
Не пандемией единой
Впрочем, доля свободных площадей сокращалась уже на протяжении последних нескольких лет, напоминает Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE. Основная причина заключалась в низких объемах строительства.
Пока в складских комплексах были свободные площади, а ставки аренды оставались низкими относительно себестоимости строительства, строить новые спекулятивные склады было просто неинтересно. Если новые комплексы и возводились, то под конкретного заказчика.
Екатерина Ногай также указывает на то, что к началу пандемии уже наблюдался высокий спрос и низкий уровень доли свободных площадей (3,6%), а бурный рост онлайн-торговли вызвал острую потребность в складских площадях.
КУДА СКЛАДЫВАТЬ БУДЕМ?
Основные тренды на рынке складской недвижимости
1. Высокий спрос
В ближайшие несколько лет спрос будет превышать предложение, условия будет диктовать арендодатель. Затем ожидается постепенная стабилизация рынка.
2. Рост арендных ставок
В течение трех кварталов 2021 года наблюдался стремительный рост ставок аренды на склады. Вероятно, он продолжится, но более умеренными темпами.
3. Потребность в нестандартных складах со стороны онлайн-ритейлеров
Онлайн-ритейл является одним из основных арендаторов готовых складских помещений и заказчиком крупных built-to-suit-проектов.
4. Рост стоимости рабочей силы и автоматизация складских процессов
Дефицит рабочей силы делает всё привлекательнее автоматизацию, которая позволяет повысить эффективность и прозрачность процессов.
Эксперты, опрошенные Циан.Журналом, считают, что предвидеть вызванный пандемией в разы возросший спрос на склады со стороны онлайн-торговли и ритейла было невозможно.
Остававшиеся свободными склады сметались, как билеты в открытые после локдауна страны. Владельцы чудом сохранившихся свободных площадей на складском рынке в спешке переписывали ценники.
Ставки аренды по итогам III квартала 2021 года, по данным компании Colliers, выросли на 23%.
Такого резкого роста складской рынок не видел никогда. Средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 5,28 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Так что сегодня условия на складском рынке диктует арендодатель. Те компании, которым требуются склады, вынуждены закладывать в бюджет на 2021 год уже совсем другие суммы на аренду.
Руководитель отдела исследований компании JLL в России Владислав Фадеев подчеркивает, что также резко выросли затраты на оборудование склада стеллажными конструкциями и конвейерами, сохраняется дефицит рабочей силы и существенно увеличились зарплаты на этом рынке.
Впервые за всю историю рынка в нескольких направлениях нет свободных площадей (на северо-востоке и юго-западе), только на западе/северо-западе доля свободных площадей пока превышает 1%.
Ставки еще не достигли максимума?
Отвечая на вопрос, когда прекратится рост ставок, эксперты прогнозируют, что не в этом году и даже не в следующем. Провоцировать дальнейший рост ставок на склады, по мнению Екатерины Ногай, будут:
— пиковый спрос;
— дефицит складских площадей и земельных участков, отвечающих требованиям арендаторов и девелоперов;
— рост инфляции и цен на стройматериалы.
По ее прогнозам, ставки аренды на существующее предложение в 2022 году способны подрасти еще на 14%.
Ставка аренды еще не достигла своего максимума, соглашается Константин Фомиченко. Он полагает, что к середине 2022 года средневзвешенная ставка может вырасти до 5,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Владислав Фадеев полагает, что динамика 2022 года в России пока неочевидна: многое будет зависеть от ситуации на рынке строительных материалов. Если себестоимость строительства стабилизируется и будут понятны сроки строительства, вполне вероятно, что девелоперы будут готовы подписывать договоры на проекты built-to-suit (BTS — строительство под заказчика) даже по чуть более низким ставкам, чем они делают это сейчас, когда закладывают дополнительные риски.
На очереди — регионы
В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать существенного увеличения доли вакантных площадей на складском рынке столичного региона, считает Антон Алябьев. Востребованность складской недвижимости привлекает на рынок новых игроков, появляются новые спекулятивные проекты. Но их реализация потребует времени — как минимум год.
Сейчас складские рынки активно развиваются практически всех городах-миллионниках. Крупные компании — в первую очередь онлайн-ритейлеры — стремятся охватить регионы. К 2023 году на регионы будет приходиться почти половина площадей новых проектов. Девелоперы готовы строить во всех крупных городах России. Другое дело, что где-то это спекулятивное строительство, а где-то — только под клиента.
«В течение следующих пяти лет для поддержки роста интернет-продаж во всем мире потребуется 138 млн кв. м дополнительных логистических площадей, предназначенных для электронной коммерции».
Антон Алябьев,
старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE
Выход на региональные рынки столичных девелоперов сопряжен с такими логистическими и управленческими проблемами, как нехватка местных проверенных поставщиков строительных материалов и отсутствие готовой сильной команды, уточняет Екатерина Ногай.
«Рынок складов сбалансируется самостоятельно, это нормальная рыночная цикличность. Сейчас она приобрела гипертрофированные формы из-за пандемии и нарушенных цепочек поставок», — уверен Владислав Фадеев.
По прогнозам Екатерины Ногай, в среднесрочной перспективе, когда на рынок выйдут новые спекулятивные объекты и освободится ряд складов после переезда компаний, заключивших договоры на BTS проекты в 2020–2021 годах, доля свободных площадей подрастет до уровня 1,5–2%.
Резюме. Таким образом, быстро ликвидировать дефицит на рынке складской недвижимости вряд ли удастся. В следующем году нас ожидает дальнейший рост ставок — арендаторам следует готовиться к нему заранее. По-прежнему будут активно строиться проекты built-to-suit, складская недвижимость будет развиваться в регионах. Основными заказчиками складов останутся классический ритейл и онлайн-торговля.