Источник: Gipernn.ru
Современные офисные центры стали появляться в Нижнем Новгороде пятнадцать лет назад. Одним из первых был комплекс «Две башни» в самом центре города — на улице Белинского. «Пионером» среди бизнес-центров класса «А» оказался БЦ «Столица Нижний», который начал работать на улице Максима Горького в 2005 году. Сегодня в городе насчитывается уже более 200 офисных центров.
Рынок аренды офисной недвижимости
Несмотря на высокие темпы строительства БЦ в столице Приволжья, значительная часть предложения на рынке аренды офисной недвижимости по-прежнему представлена перепрофилированными площадями. Помещения в жилых домах и административных зданиях продолжают пользоваться спросом, поскольку часто сдаются по более низкой цене.
Наибольшее число офисных площадей в аренду предлагается в Нижегородском (48%), Советском (19%) и Канавинском (13%) районах.
По данным Gipernn.ru, на рынке аренды офисных помещений в Нижнем Новгороде в феврале 2019 года средняя цена предложения составила 605,1 рубля за квадратный метр. По сравнению с предыдущим месяцем она понизилась на 0,4%. Самым дорогим районом с точки зрения аренды офисов является Нижегородский. Один «квадрат» здесь обойдется предпринимателю в 621 рубль в месяц.
Аренда площадей в бизнес-центрах
Большая часть из 209 нижегородских бизнес-центров сосредоточена также на территории Нижегородского района — всего их насчитывается 67. На втором месте по количеству подобных объектов коммерческой недвижимости расположился Советский район с 42 бизнес-центрами. Замыкает тройку лидеров Канавинский район, где расположены 23 БЦ. В Автозаводском и Ленинском районах работает по 18 бизнес-центров, в Сормовском — 15. Наименьшее число БЦ в настоящее время располагается в Московском и Приокском районах — по 13 в каждом.
По данным Gipernn.ru, средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах Нижнего Новгорода составляет 738 руб./кв.м в месяц, что более чем на 20% выше стоимости аренды на рынке офисных площадей в целом. При этом наибольший разброс ставок аренды наблюдается в бизнес-центрах Нижегородского и Автозаводского районов.
Три класса БЦ: в чем отличие?
Большая часть нижегородских бизнес-центров (65%) приходится на долю объектов, класс которых не установлен (для удобства отнесем их к классу «C»). Лишь 10% относятся к классу «А» и 33% — к классу «B».
Бизнес-центры класса «А» являются самыми престижными среди офисов. Их отличают следующие черты:
— расположенность в центре города или в непосредственной близости от него;
— хорошая транспортная доступность;
— парковка — не менее одного машино-места на 100 квадратных метров площади;
— контроль доступа в здание и современные системы безопасности;
— кондиционирование, климат-контроль и устройства пожарной безопасности;
— отделка с использованием высококачественных материалов;
— наличие сопутствующих услуг для посетителей и арендаторов — кафе, банкоматы, фитнес-центры и т. д.
В качестве примера нижегородского бизнес-центра класса «А» можно привести Центр Международной Торговли (ЦМТ) по адресу: улица Ковалихинская, 8. Это заметное здание стильного дизайна начало свою работу в 2010 году. Площадь строения составляет 17 498 квадратных метров, на офисы приходится 12 425 квадратных метров. Минимальная арендуемая площадь составляет 25 «квадратов».
К категории «B» довольно часто относят исторические здания, прошедшие капитальный ремонт либо полное переоборудование, а также БЦ класса «А» после нескольких лет эксплуатации. Говоря о разновидности «B+», важно отметить их несоответствие примерно ½ критериев, предусмотренных для объектов категории «А».
Поэтому если нижегородские бизнес-центры класса «А» мы найдем исключительно в центре, то объекты «B+» — и на удалении от него, например на улице Ошарской, 77. Так, бизнес-центр «Лондон», построенный в 2008 году, хоть и не находится в пешей доступности от станции метро «Горьковская», имеет удачное местоположение и просторную парковку. Площадь здания составляет 7 510 квадратных метров, офисных помещений — 4 848 квадратных метров. В БЦ имеются свободные площади, минимальный размер предлагаемых арендаторам офисов составляет 41 «квадрат».
Остановимся на офисах категории «B», чтобы разобраться в их принципиальном отличии от класса «А». Итак, для них характерны следующие черты:
— здание может быть не новым, а переоборудованным;
— презентабельный внешний вид строения;
— располагается на удалении от центра города;
— помещения имеют более скромную отделку;
— в большинстве случаев в БЦ отсутствует подземная парковка, и оставить автомобиль можно только снаружи;
— планировка помещений является менее гибкой по сравнению с классом «А».
Несмотря на все вышеперечисленные нюансы, бизнес-центры категории «B» обеспечивают арендаторам достаточный комфорт. Одним из достойных представителей данного класса в Нижнем Новгороде является БЦ «Муравей». Здание было построено в 1973 году, его площадь составляет 3 652 квадратных метров, офисных помещений — 1 830 квадратных метров. На данный момент арендаторам предлагается помещение 262,4 «квадрата» в этом бизнес-центре.
Офисы класса «С» размещаются в зданиях советской постройки. К этой категории обычно относят бизнес-центры, не соответствующие имеющим значение критериям класса «B». Такие офисные здания могут располагаться даже в спальных районах и на удалении от метро. Также объекты данной категории довольно редко имеют организованную парковку. Характерным представителем класса «B» является бизнес-центр «На Костина» — здание, построенное в 1977 году. Площадь строения составляет 5 697 квадратных метров, офисов — 3 120 квадратных метров. В настоящее время в бизнес-центре отсутствуют свободные помещения.
Бизнес-центр с самыми доступными на данный момент арендными площадями располагается в поселке Черепичный Приокского района. Стоимость аренды квадратного метра в здании 1959 года постройки варьируется от 140 до 250 рублей.
Бизнес-центры с самой недорогой арендой располагаются в нижней части города, не имеют категории и были построены более тридцати лет назад.
Бизнес-центр с наиболее высокой арендной ставкой расположен в самом центре города — на улице Максима Горького. БЦ «Кулибин» был построен в 2013 году и имеет площадь 11 тысяч квадратных метров. Стоимость аренды помещений в этом комплексе класса «А» составляет от 1000 до 12500 рублей за квадратный метр.
Практически все бизнес-центры с самыми высокими ставками располагаются в нагорной части Нижнего Новгорода. Исключением стал лишь БЦ «На Борской», что в Автозаводском районе.
Самым крупным бизнес-центром Нижнего Новгорода по площади офисных помещений является БЦ «Орбита» на улице Нартова. В аренду предпринимателям здесь предоставляется 23 тысячи квадратных метров. Минимальная площадь одного офиса составляет 30 «квадратов».
Нижегородские бизнес-центры с самыми обширными площадями сосредоточены в центре города, в основном в Нижегородском районе. С ними в одном ряду стоит только расположенный в Ленинском районе «Бугров Бизнес Парк».
Желающим снять помещение под офис в Нижнем Новгороде сегодня приходится выбирать между комфортными бизнес-центрами, расположенными в локациях с оптимальной транспортной доступностью, и объектами на относительном удалении от основных магистралей и станций метро. Самые дорогие помещения по-прежнему концентрируются в верхней части города — традиционном деловом центре. Стоимость аренды в целом остается вполне демократичной и позволяет найти офис практически под любой бюджет.