Источник: Интерфакс-Недвижимость
Приближается 1 июля — день, начиная с которого механизм финансирования жилищного строительства изменится навсегда. Участники организованной ДОМ.РФ сессии «Реформа строительной отрасли» в рамках деловой программы ПМЭФ-2019 пришли к выводу, что для комфортного перехода отрасли на новые правила сделано все, что можно было подготовить в теории. Сейчас наступает момент, когда дело за практикой. На этом этапе возможны некоторые вопросы, однако их решение не должно вести к ухудшению положения той или иной стороны-участницы рынка новостроек.
Застройщики не стали ждать
В РФ реализуется план по замещению средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан.
Объективно о том, что сделано, для максимально плавного перехода отрасли, знают все заинтересованные стороны: подготовлена нормативная база, созданы регулирующие и рекомендательные документы, приведены в боевую готовность банки, власти, застройщики, информированы о реформе потенциальные покупатели.
«К началу работы нового механизма градус дискуссии изменился, решены многие вопросы, даже то, которые некоторое время назад казались непреодолимыми», — подчеркнул модератор сессии генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
Конечно, перейти на новую модель совсем без труда возможно, наверное, только в идеальном мире. На практике могут возникнуть некоторые вопросы, которые в федеральном руководстве уже видят и готовы решать.
Так, Минстрой России призывает застройщиков не паниковать из-за возможных временных трудностей, связанных с работой в субъектах РФ по определению круга объектов, которые получат разрешение на достройку по старым правилам финансирования.
«Я обращаюсь к застройщикам: не будем паниковать, будем работать с субъектами, чтобы эту систему выстроить», — заявил глава Минстроя Владимир Якушев.
Он пояснил, что видит возможные трудности с точки зрения готовности субъектов к обработке большого числа запросов от застройщиков одновременно.
«Объем документов будет на этом этапе большой. Будем помогать подтверждать строительную готовность», — сказал Якушев.
Министр подчеркнул, что с точки зрения компетенций субъекты по-разному готовы к такой работе.
«Надо понимать, кто на территории субъекта осуществляет оценку. Если нет понимания, этот вопрос надо поднимать», — призвал он застройщиков.
Кроме того, министр подчеркнул, что плавный переход на эскроу должен постепенно выводить из практики ограничения, которые были заложены в 214-ФЗ.
«Этого давления на застройщиков, которое было обусловлено прямым привлечением средств граждан, быть уже не должно. Законодательство должно меняться в сторону того, чтобы все эти ограничения оттуда выводить», — подчеркнул министр.
Он также призвал застройщиков не молчать об их проблемах.
«Если застройщики обращаются за проектным финансированием в один из банков из списка, определенного правительством РФ, который обязан работать со счетами эскроу, и им отказывают в принятии заявки, то нужно сигнализировать. Такого быть не должно», — подчеркнул Якушев.
О том, что для устранения проблем у застройщиков будут работать и законодатели, заявил председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«После 1 июля нужно быть готовыми оперативно вносить изменения в законодательство для того, чтобы устранить все барьеры, которые обнаружатся для застройщиков, работающих по новой модели», — подчеркнул он.
К слову сказать, сами застройщики, во всяком случае крупные, не высказывают особых опасений. Это связано с тем, что они не стали ждать 1 июля, и начали готовить плацдармы по работе с новым механизмом задолго до этой даты. Поэтому для них многие вопросы уже получили свои ответы.
«Для нас переход на новые правила регулирования рынка с использованием счетов эскроу будет достаточно безболезненным. Когда мы просчитали почти каждый проект, который реализуется нашей компанией, и пропустили их через индикативные предложения различных крупных банков, которые предлагают работу через счета эскроу, мы увидели, что финансовая модель улучшается за счет снижения кредитной нагрузки», — заверил генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов.
Банки готовы кредитовать
Банковское сообщество также скорее оптимистично. Во всяком случае, в себе они уверены.
«На сегодняшний день банковская система практически готова к постепенному переходу на проектное финансирование. 1000 застройщиков, работающие в 72 регионах, подали 1557 заявок в 18 уполномоченных банков. На сегодняшний день заключено кредитных договоров на 75 млрд руб. 8,5 млрд размещены на счетах эскроу», — рассказала заместитель председателя ЦБ РФ Ольга Полякова.
Однако эксперт отметила, что, по оценке банковского сообщества, далеко не все застройщики готовы к работе с новым финансовым механизмом.
«Банковский сектор всегда готов кредитовать, это его основной бизнес, банки умеют оценивать риски. К сожалению, мы не можем сказать о стопроцентной готовности строительного сектора. По нашим данным, из 5 тыс. существующих сейчас застройщиков только 1 тыс. аккредитовалась в банках», — сказала Полякова на сессии, организованной ДОМ.РФ.
Она добавила, что эти застройщики работают в 72 регионах, всего от них поступило 1 557 заявок в 18 уполномоченных банков. На сегодняшний день заключено кредитных договоров на 75 млрд рублей, на счетах эскроу размещено 8,5 млрд рублей. По словам Поляковой, такая статистика говорит о том, что только эти компании знают, как разговаривать с банками и как готовить документы.
«От этого будет очень многое зависеть, скорость принятия решения и само решение», — добавила она.
Имеет большое значение и маржинальность самих проектов.
«Одна из проблем, которая может стать препятствием для получения проектного финансирования, — это низкомаржинальные проекты. Есть очень добросовестные застройщики, которые строят в регионах, но стоимость в регионах квадратного метра жилья гораздо ниже, чем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, где высокая маржинальность», — напомнила Полякова.
Однако собравшиеся напомнили, что пути преодоления таких проблем также существуют. Так заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов напомнил, что проекты со слабой экономикой и высокими рисками не будут одобрены, но такие кейсы будут рассматриваться «поштучно» с ДОМ.РФ.
Также найдется возможность и для кредитования небольших застройщиков.
«Если застройщик относится к малому и среднему бизнесу, то мы предлагаем предоставить возможность включения банка, который будет его кредитовать, в соответствующий список и дать возможность банку получать субсидированную процентную ставку для кредита застройщика, который сможет получать кредит по более низкой ставке», — сказала Полякова.
«Механизм проектного финансирования, эскроу счетов был направлен на защиту граждан в первую очередь — такая задача была поставлена президентом, и этот механизм решает эту задачу. Но самое главное, что это механизм рабочий, выгодный для бизнеса, для застройщиков. Он дает гарантию финансирования проектов. Для банков — это выгодный механизм, один из самых крупных сегментов банковского кредитования, как мы видим уже сейчас. Сейчас банковских денег в стройке — примерно 600 млрд рублей, а в ближайшие 3-4 года — это порядка 7 триллионов, то есть рост больше, чем в 10 раз», — резюмировал председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артем Федорко.
Под защитой не только покупатели
Собравшиеся на сессии были единодушны в главном: в ходе реформы под защитой должны оказаться не только дольщики.
«Мы проходим довольно сложную реформу, к тому же ограничен временной промежуток, в который мы делаем все эти преобразования. Люди должны понимать — деньги которые они внесли за строящееся жилье, не должны пропасть. Но при этом переход к такой модели должен быть максимально безболезненным для строительной отрасли. Такая перед нами стоит непростая задача. Ни в коем случае эта реформа не должна быть сделана за счет кого-то. Мы максимально должны сохранить интересы всех игроков этого сектора экономики», — подчеркнул Якушев.
«Задача, поставленная президентом, должна быть выполнена, и при этом не должен пострадать строительный комплекс, но должны быть защищены права граждан на 100%», — согласился Плутник.
«В ходе проводимой реформы есть достижения — это и прозрачность рынка, и глобальные реформы смежных рынков, и банковское сообщество, и реформа арбитражных управляющих. И эти системные изменения должны работать дальше», — резюмировал Николаев.