Источник: IRN.RU
«Себя как в зеркале я вижу», — мог бы сказать московский рынок, посмотрев питерскую аналитику. Если бы, конечно, умел говорить. Действительно — сокращение спроса и числа новых проектов, ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой», и некое предвкушение снижения цен, которое пока выражается в больших скидках, — всё, как у нас в Москве.
Петербургские отраслевые издания в последнее время нет-нет, да и стали отмечать снижение цен на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Небольшое, символическое, но всё-таки. Неужели началось? Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила проверить эти «слухи», а также узнать из первых уст, получили ли развитие тренды, которые намечались в начале года («В Петербурге формируется рынок покупателя жилья»).
Проверка слуха
Эксперты стараются давать аккуратные формулировки: «рынком покупателя» нынешнюю ситуацию впрямую не называют, но о беспредельном «господстве» девелоперов говорить не приходится. «Сейчас по-прежнему рынок застройщиков, которые диктуют свои условия, но с оглядкой на возможности покупателя», — говорит Алексей Лякин, руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома». То есть на какие-то объекты цены повышают, на какие-то снижают под видом акции.
Алексей Бондарёв, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», считает, что рынок «определённо на стороне покупателя», но и девелоперы не сдают позиций: в их арсенале большой набор и акционных объектов, и доступных ипотечных продуктов.
А по мнению Алины Базаевой, руководителя департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге, «ситуация на рынке для жилых девелоперов все еще остается нестабильной» в условиях снижения покупательской активности и увеличения объемов нераспроданных квартир. Более уверенно себя чувствуют крупные федеральные игроки, имеющие собственные производственные и строительные мощности, а также сильный бренд, который обеспечивает лояльность аудитории и стабильный спрос. Сравнительно выигрышное положение у девелоперов, реализующих высоколиквидные премиальные проекты, которые могут быть особенно интересны покупателям для сохранения сбережений.
Большинство опрошенных экспертов признают сокращение спроса и связывают его с ухудшением условий по ипотеке на новостройки. Покупатели же ищут, где квартиры дешевле. По наблюдениям Марии Тарасовой, генерального директора и основателя «Агентства недвижимости Марии Тарасовой», спрос перетекает с первичного рынка на вторичный. Алексей Лякин («Дорогая, я дома») отмечает, что клиенты стали больше интересоваться квартирами, которые продаются по договору переуступки: «Количество звонков в нашей компании по таким объектам выросло в несколько раз».
А застройщики продолжают придерживать новые жилые комплексы, и некоторые даже консервируют новые очереди в действующих проектах. Как объясняет Мария Тарасова, это происходит из-за того, что «цена на квадратные метры в почти готовом доме сопоставима с ценой в строящемся рядом объекте на этапе котлована. Покупать только что выведенные в продажу дома стало просто невыгодно. Поэтому застройщики не торопятся их выводить, пока есть что продавать в почти готовых домах».
Число проектов снизилось, квартир осталось столько же
И действительно, эти наблюдения подтверждаются статистикой. Так, по информации аналитиков Nikoliers, на первичном рынке Санкт-Петербурга в продаже представлено 42 тыс. квартир (2,1 млн кв. м) в составе 190 жилых комплексов (данные по II кварталу 2023 года). Число проектов, в которых идет реализация квартир, снизилось на 17% в сравнении с концом 2022 г., а количество квартир, напротив, незначительно увеличилось на 2%.
За шесть месяцев 2023 г. рынок пополнился 15,6 тыс. квартир (652,4 тыс. кв. м), и это на 35% меньше по объему квартир, чем в первом полугодии 2022 г.
Несколько другие цифры у пресс-службы компании GloraX: 257 ЖК в реализации, но тоже за полгода отмечается снижение, хотя и незначительное – на два проекта.
При этом в продажу, по данным GloraX, вышло 17 новых проектов, в том числе 4 комплекса апартаментов. Больше всего новинок представлено в классе комфорт – 8 проектов. В Nikoliers подсчитали, что новых ЖК – 14 (около 5,5 тыс. квартир, или 260,5 тыс. кв. м).
По данным Nikoliers, наибольший объем нового предложения представлен в Пушкинском районе – 4,7 тыс. квартир (30% от нового предложения) в составе проектов Aerocity (от «Лидер Групп»), Univer City (Setl City), «Аквилон All in 3.0» («Аквилон»), «Новый Московский» (ФСК), «Пулковский дом» («Эталон») и «Югтаун» (КВС). Еще один лидер среди районов – Выборгский: 2,4 тыс. квартир (16% от нового объема), где предложение пополнилось в проектах iD Svetlanovskiy («Евроинвест»), «БФА в Озерках» («БФА-Девелопмент»), «Сампсониевский, 32» (Legenda), «Северная долина» («Главстрой») и Parkolovo (ЦДС).
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group, сообщает, что за первые шесть месяцев года рынок пополнился одним новым элитным комплексом – Astrvm на Крестовском острове от Yard Group; квартирография включает квартиры и апартаменты. Помимо этого, в продажу вышел корпус апартаментов в уже реализуемом комплексе «Северная Корона» (ГК «ПСК») на Петроградской стороне. Всего же на элитном первичном рынке по итогам I полугодия 2023 г. было представлено 20 комплексов.
Минусы аналитики объясняют изменением конъюнктуры
Показатель средней цены квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге, по данным Nikoliers, составил 248 тыс. руб. (по итогам II кв. 2023 г.). У GloraX эта цифра – 242 тысячи, у агентства недвижимости Георгия Патанина — 228,8 тыс. руб. (по итогам июня 2023 г.). Все перечисленные эксперты отмечают снижение: Nikoliers — на 2% за год (к II кв. 2022 г.), GloraX — на 0,4% за полгода и агентство Патанина на 11% — тоже с января 2023 года. Как видим, у источников динамика разнится, но об отрицательных векторах говорят все и объясняют их главным образом изменением конъюнктуры рынка.
Дело в том, что подавляющее большинство нового предложения (более 75%) пришлось на массовый сегмент, при этом более 28% — на локации за пределами КАД (например, в Пушкинском районе), подсчитали в Nikoliers. Такой расклад сказывается на ценовом показателе.
Следующий момент — более дорогие проекты зачастую стали появляться «в несвойственных для них локациях, отдаленных от центра города». Эту тенденцию подтверждают и в компании GloraX, объясняя ее тем, что площадок под застройку в престижных локациях не так много. «Стоимость квадратного метра в таких проектах становится более доступной при сохранении высоких качественных характеристик и редких опций», — подчеркивают в пресс-службе компании.
Да и вообще, в Nikoliers поясняют, что запустился процесс размывания классов: «Девелоперы все чаще представляют промежуточный «премиум» между «бизнес» и «элит», а также более консервативный «бизнес-лайт» или продвинутый «комфорт-плюс».
Комментируя динамику цен в разных классах, эксперты приводили порой противоречащие данные: одни говорили о плюсах в несколько процентов, другие – о таких же минусах, что может свидетельствовать о том, что цены еще нащупывают свой уровень.
Что более-менее совпадало? В Nikoliers и в агентстве Марии Тарасовой отметили, что цены в массовом сегменте почти не изменились. «Фактически сейчас мы видим стагнацию. Застройщики стараются держать цены, повышать их не даёт снижение спроса, а снизить нельзя из-за условий проектного финансирования», — говорит Мария Тарасова.
Минусы в бизнес-классе, пожалуй, подтвердили все наши комментаторы. «Но застройщики это обставляли как снижение цен на акционные квартиры, а остальные квартиры, не входящие в этот пул, показывали рост цен», — замечает Алексей Лякин («Дорогая, я дома»).
Что касается дорогого предложения, то эксперты сходятся в том, что это очень небольшой сегмент, и любое изменение в нем – выход в продажу проектов по новым (более высоким или более низким) ценам, а также «вымывание» определенных лотов (дорогих ликвидных или малогабаритных) немедленно сказывается на показателе средней цены. При этом часть экспертов говорила о росте цен в премиальном сегменте, а часть – о падении.
Сегодня средние цены квадратного метра в разных классах, по данным Nikoliers, выглядят так: в комфорт-классе – 200 тыс. руб., в бизнес-классе — 292 тыс. руб., в премиум-классе — 423 тыс. руб.
Не запутаться в акциях застройщиков
Питерские застройщики, также как и московские, применяют весь набор финансовых инструментов. «Субсидированные ставки, пролонгированные рассрочки, уменьшенный размер первого взноса, включение отделки и иногда даже меблировки и декора в стоимость договора купли-продажи — это всё если не существующая реальность большинства проектов, то однозначно будущее рынка», — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. «Решений очень много и новые появляются каждый день. Таким образом, покупателю остаётся только не запутаться», — дополняет Алексей Бондарёв, «Прайд Групп».
О некоторых акциях наши эксперты рассказали подробнее. Так, по словам Алексея Бондарёва («Прайд Групп»), часть девелоперов дают своим покупателям вытянуть скидку на квартиру в формате лотереи.
Алексей Лякин («Дорогая, я дома»), говорит, что на определенные типы квартир застройщики готовы давать скидки в 500 тыс. — 1 млн рублей, а иногда скидка может достигать 2 млн рублей.
Среди оригинальных акций эксперт выделяет скидку, которую покупатель может получить при условии быстрого выхода на сделку. Например, если от момента бронирования квартиры до момента покупки проходит 1 неделя, то скидка составит 200 тыс. руб.
Популярны различные ипотечные программы, в том числе с пониженной ставкой от застройщиков. «Мы предлагаем клиентам субсидированную семейную ипотеку под 3,99%, ипотеку без платежей до получения ключей, ипотеку под 0,01% сроком на 2 года и т.д. Для покупки квартир в наших комплексах также можно воспользоваться рассрочкой, в том числе рассрочкой на внесение первоначального взноса для оформления ипотеки», — комментируют в пресс-службе GloraX.
Также эксперты называют траншевую ипотеку, позволяющую покупателям отсрочить платежи по ипотеке до сдачи дома, и комбо-ипотеку, когда участник госпрограммы может «добрать» кредит на покупку более дорогого жилья. «Комбо-ипотека позволяет купить объект за 20 млн рублей, взяв кредит на 12 млн рублей по субсидированной ставке и ещё 2 млн рублей по обычной ставке. При этом всё оформление занимает 1 день. Такую ипотеку предоставляет всё больше банков» — говорит Алексей Бондарёв («Прайд Групп»).
Что покупают
Запросы покупателей различаются в зависимости от сегмента жилья. Как поясняет Елизавета Конвей (Nikoliers), в классе «комфорт» преимущественным спросом пользуются комплексы с небольшим средним чеком, с интересными финансовыми условиями приобретения, качественной технической начинкой, в удобной локации с хорошей транспортной доступностью, желательно недалеко от метро.
В более высоком сегменте ценятся инженерные инновации, умные архитектурные решения и современные потребительские тренды, например наличие зарядок для электрокаров, элементы зеленого строительства. Внимание уделяется благоустройству территории, размерам остекления, высоте потолков, интерьерам мест общего пользования.
Эксперты утверждают, что спрос есть на все районы города. Но самые популярные — Московский, Центральный и Приморский. «Проекты комфорт-класса у метро «Комендантский проспект» в Приморском районе перетягивают одеяло на себя уже не первый год», — замечает Алексей Бондарёв («Прайд Групп»).
Покупатели, предпочитающие «масс-маркет», интересуются районами по обе стороны КАД, включая ближайшие территории Ленобласти – Красногвардейским, Красносельским, Всеволжским и т. д. Эти «окраины» бодро застраиваются и развиваются.
Эксперты выделили самые продаваемые проекты. Среди ЖК бизнес-класса – крупный комплекс на Васильевском острове у Финского залива от ЛСР «Морская набережная» (цены – от 5,3 млн руб.).
Другой проект бизнес-класса от ЛСР — «Цивилизация на Неве» на Октябрьской набережной (Невский район). Ансамбль видовых корпусов в неоклассическом стиле — это часть большого квартала, объединяющего дома разных классов. Бюджет – от 5,7 млн руб.
Востребованы проекты ПИК во Фрунзенском районе (ближе к центру). Это ЖК «Айронавт» — два корпуса в характерном для компании стиле, но можно сказать, средней этажности. Стоимость квартир начинается от 7,9 млн руб.
Недалеко от него – другой, более крупный проект ПИК «Витебский парк» с ценами от 6,7 млн руб. В данный момент в обоих ЖК в продаже представлено не так много квартир.
Интересными акциями привлекал покупателей клубный квартал iD Svetlanovskiy от Euroinvest Development в Выборгском районе рядом с Удельным парком. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных, цены по запросу.
Из более бюджетных вариантов, где клиенты активно покупают семейные квартиры (двушки, евротрешки) риелторы называют проекты от ЛСР — «Цветной город» (3-8,4 млн руб.) и «Ручьи» (3,3-9,2 млн руб.) в Красногвардейском районе, заходящем за КАД.
Есть интересные варианты в пригородах. Например, малоэтажный ЖК «Дворцовый фасад» в Стрельне на берегу Финского залива. Девелопер — SetlGroup. В окружении комплекса – знаменитые дворцовые ансамбли. Имеются уникальные форматы квартир, цены можно узнать по запросу.
«UP-квартал «Воронцовский» от ГК ФСК расположен у КАД в районе Новое Девяткино (Всеволжский, Ленобласть). Это жилой комплекс класса «комфорт+», состоящий из трех 12-этажных корпусов разных конфигураций. Набор квартир – от студий до трехкомнатных. Имеются редкие форматы. Цены – от 2,9 млн руб. за студию, от 4,3 млн за «однушку» и от 6,6 млн руб. за двухкомнатную и от 8,2 млн руб. за «трешку».
Также в «сателлитах» клиенты покупают квартиры в проектах массового сегмента от компаний Euroinvest Development и «Мавис».
Инвесторы выбирают ЖК комфорт-класса от SetlGroup «Город Звезд» с компактными лотами во Всеволжском, среднеэтажный «Сенат» в Московском районе, «Прайм Приморский» с креативными пространствами и зоной отдыха на крыше (Приморский), «Astra Marine» в Невском районе c выходом на набережную.
Любителей премиального жилья может заинтересовать «GloraX Premium Василеостровский» на первой линии Финского залива, на намывных территориях Васильевского острова. У комплекса — терраса на эксплуатируемой кровле, кинотеатр для жителей, фонтан во дворе. Есть квартиры редких форматов — с террасами и каминами. Цены – от 8,2 млн руб.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.