Источник: Бюллетень недвижимости
При покупке жилья на вторичке достаточно упустить какую-то «мелочь», и отстаивать вашу собственность придется уже в суде. Как проверять юридическую чистоту квартиры?
Будете ли вы совершать сделку на вторичке самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора – в любом случае потребуется проверка квартиры и продавца. О секретах такой экспертизы рассказала адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева на семинаре, организованном учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.
ИЗУЧАЕМ ИСТОРИЮ
Начинать проверку всегда следует с изучения истории квартиры и правоустанавливающих документов на нее. Весь базовый массив информации сейчас можно получить в режиме онлайн, прямо на сайте Росреестра, по кадастровому номеру объекта или его фактическому адресу. Но лучше при этом иметь на руках расширенную выписку из Росреестра от собственника. Этот документ содержит всю историю переходов прав на объект и возможные обременения на него.
По словам Марьяны Баларевой, любой продавец будет уверять, что с юридической точки зрения у него идеальный объект. Но на практике могут встретиться любые неожиданности. «У нас недавно проходила вполне рядовая сделка купли-продажи. По выписке из Росреестра месячной давности с квартирой всё в порядке. Но проверка непосредственно перед сделкой выявляет обременение. Оказалось, продавец, проживающий в Краснодаре, задолжал там по коммунальным платежам. А судебные приставы ограничили право собственности на имущество должника на всей территории РФ», – рассказывает адвокат. Ситуация вполне решаемая. Но это слабое звено способно разрушить сложную цепочку сделок, в которую может быть встроена эта квартира.
При изучении правоустанавливающих документов эксперт советует познакомиться с текстом предыдущего договора купли-продажи. В нем, к примеру, может фигурировать отсрочка или рассрочка платежа. Так бывает, если продавцом выступает юрлицо, квартира недавно пришла с первички и пр. Поэтому нелишним будет убедиться, что взаиморасчеты между сторонами закончены. Иначе такую сделку никакой суд не будет считать завершенной.
ПАМЯТНИКИ, РЕНОВАЦИЯ И КАПРЕМОНТ
В историческом Петербурге что ни дом – памятник. При покупке жилья на вторичке обязательно нужно проверять принадлежность дома к объектам культурного наследия. Зачем об этом знать? Если это дом-памятник, то могут быть зафиксированы охранные обязательства собственников. Или они могут существовать просто в силу закона. По словам Марьяны Баларевой, все «исторические» обременения необходимо в обязательном порядке включать в текст договора купли-продажи. Иначе Росреестр приостановит регистрацию прав собственности.
ПРОВЕРЯЕМ ОБЪЕКТ
— Историю объекта, включая все переходы права собственности
— Наличие обременений, арестов, ограничений на объект недвижимости (rosreestr.ru)
— Правоустанавливающие документы на объект, выполнение условий его передачи, завершение взаиморасчетов
— Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия (gorod.gov.spb.ru)
— Наличие сведений о плановом капремонте объекта недвижимости, участие в программе реновации (gilkom-complex.ru, rzt.spb.ru)
— Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным (assembly.spb.ru)
— Наличие третьих лиц, имеющих право пользования объектом
— Наличие несогласованных перепланировок
— Наличие задолженностей по платежам за капитальный ремонт
ИСТОЧНИК: ГК «ЮРИНФО»
Сведения об участии дома в городских программах также будут небесполезными. К примеру, программу реновации домов первых массовых серий в Петербурге продлили еще на десять лет. И информация о том, что дом рано или поздно пойдет под ковш бульдозера, может повлиять на цену сделки или вовсе заставить пересмотреть планы покупки. Из официальных источников также можно узнать, не включен ли дом в программу расселения аварийного фонда. Сейчас не существует прямого запрета на продажу квартиры в ветхом фонде. Но ипотеку на такое жилье ни один банк не одобрит.
Для покупателя важно проверить не только возможные долги продавца по коммунальным платежам. Нельзя забыть и о взносах на капремонт – они останутся «висеть» на квартире после ее продажи. Соответствующую информацию нужно запрашивать в управляющей компании.
СЮРПРИЗ ОТ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА
Страшный сон собственника – появление на пороге купленной квартиры лиц, которые по закону имеют право здесь проживать. По словам Марьяны Баларевой, в 99% случаев такие риски связаны с гражданами, которые по каким-то причинам не воспользовались своим правом приватизации. По Жилищному кодексу РФ у них сохраняется бесспорное право пользования таким помещением. Так же как и у лиц, временно выписанных в связи с призывом на воинскую службу, осуждением в места лишения свободы и т. д. Все они через суд могут отстоять свое право на проживание.
Для предотвращения таких казусов необходимо требовать от собственника справку из паспортного стола по форме 9 со сведениями обо всех зарегистрированных лицах. Правда, есть риски, что информация будет неполной, особенно если квартира неоднократно переходила из рук в руки. Но у риэлторов и юристов свои секреты получения архивок с полными сведениями.
Из других существенных рисков отметим наличие незаконных перепланировок. Их можно выявить при изучении технического паспорта на квартиру. Банк может не одобрить ипотеку, если в квартире снесен какой-нибудь отмеченный на плане шкафчик. А в случае форс-мажора, к примеру заливки соседей, явившаяся к вам комиссия может обязать привести квартиру в первоначальный вид. Все это риски, о которых покупатель должен узнать самостоятельно или с помощью своего риэлтора.
ПОРТРЕТ ПРОДАВЦА
При проверке продавца изучаем его полномочия на проведение сделки. Если она совершается по доверенности, то следует проверить документ по реестру доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. И важно убедиться в полноте всех полномочий. К примеру, в доверенности отсутствуют права на подписание акта приема-передачи квартиры – тогда сделка встанет в самый ответственный момент.
Нелишним будет пробить паспортные данные собственника на официальном сайте МВД по делам миграции – документ может оказаться в числе недействительных. В лучшем случае – из-за забывчивости гражданина, не поменявшего его после сорокапятилетия. Но на рынке встречаются и случаи мошенничества.
Немаловажный момент – проверка участия в сделке других собственников квартиры. Так, без согласия супруга или супруги сделку легко оспорить в суде, так как это совместно нажитое имущество. Судебные споры могут возникнуть и в случае несоблюдения прав несовершеннолетних. Они с 14 лет обязаны самостоятельно участвовать в сделках. И лучше всего продавцу заранее узнать позицию органов опеки: зачастую у чиновников собственное понимание, каким образом должны быть соблюдены права при продаже «детского» имущества.
По словам Марьяны Баларевой, чаще всего нарушения прав детей связаны с использованием средств материнского капитала. К примеру, если к ним прибавляется ипотека, то обязательную по закону долю ребенку можно выделить только после полного погашения кредита. О чем родители пишут обязательство в Пенсионный фонд, а потом за давностью лет могут и «позабыть». Когда у собственника-продавца двое детей, юрист советует покупателям включать в текст договора пункт о том, что при покупке квартиры не были использованы средства маткапитала. Тогда в случае возможных судебных споров все претензии будут адресованы продавцу.
ПРОВЕРЯЕМ ПРОДАВЦА
— Права и полномочия лиц на совершение сделок:
– действительность паспорта;
– участие всех собственников;
– проверка полномочий при продаже по доверенности;
– если продавец – юрлицо, то нужна справка о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью, либо протокол собрания участников/акционеров;
– полномочия генерального директора на подписание договора купли-продажи, полномочия, предоставленные представителю по доверенности
— Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц
— Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющихся сторонами по сделкам
— Наличие сведений о банкротстве правообладателя (bankrot.fedresurs.ru)
— Наличие судебных дел (kad.arbitr.ru)
— Наличие исполнительных производств
ИСТОЧНИК: ГК «ЮРИНФО»
Для полноты портрета продавца необходимо проверить, не находится ли он в стадии банкротства, нет ли в его отношении судебных разбирательств и пр. Такие обстоятельства резко увеличивают риски признания сделки недействительной. Нужно учесть, что информация о возможных обременениях на квартиру нередко поступает в Росреестр с запозданием. Поэтому такие сведения лучше добывать самостоятельно на специализированных сайтах.
По словам Марьяны Баларевой, 99% всей нужной информации о квартире и продавце можно получить из открытых источников. А главная цель юридической проверки – исключить любые обстоятельства, которые могут стать основанием для оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Гарантии покупателя лучше по максимуму прописывать в тексте договора. А если такие основания все же остались, то от покупки «нечистой» квартиры лучше отказаться и приобрести жилье где-нибудь по соседству.