Любой жилищный пузырь нуждается в попустительстве банков и регуляторов. Австралия – не исключение.
Жилищный пузырь в Сиднее – один из самых зрелищных в мире – продолжает сдуваться. С начала года объемы продаж жилья упали на 18.5%, согласно CoreLogic. Вслед за ними падают и цены. Вот что произошло в сентябре в сравнении с сентябрем прошлого года:
- Цены особняков упали на 7.6%.
- Цены на квартиры упали на 2.6%.
- Цены на все типы жилья в совокупности упали на 6.1%.
- Цены в самом дорогом секторе рынка упали на 8.4%.
- Цены в наименее дорогом секторе рынка упали «только» на 3.3%.
Ежедневный индекс стоимости жилья от CoreLogic упал с пика 10 сентября прошлого года на 6.3%:
Сдувание жилищного пузыря в Мельбурне на несколько месяцев отставало от Сиднея, но теперь догоняет его. С начала года объем продаж упал на 15.8%. Цены последовали за ним. С начала года цены на дома упали на 5.1%, а на квартиры – на 1.5%. Только за 3-й квартал цены упали на 2.4% в сравнении со 2-м кварталом, превратив Мельбурн в быстрее всего ухудшающийся рынок жилья среди восьми столиц австралийских штатов и территорий.
В самом дорогом секторе рынка цены за год упали на 6.7%. В самом дешевом секторе цены все еще на 4.1% выше, чем год назад.
В совокупности цены на все типы жилья за год упали на 3.4%, согласно CoreLogic, и сейчас пребывают на 4.5% ниже пика конца ноября 2017 г.:
Насколько большими были пузыри?
«Несмотря на недавний обвал в Сиднее и Мельбурне, стоимость жилья остается соответственно на 46% и 40% выше, чем 5 лет назад, что подчеркивает, что большинство домовладельцев в этих городах продолжает выигрывать от существенного обогащения вследствие жилищного бума», – объяснил научный руководитель CoreLogic Тим Лолесс (Tim Lawless) в отчете. Так что еще есть куда падать.
CoreLogic отслеживает 5 крупнейших из 8 австралийских столичных городов в отдельном индексе. На Сидней и Мельбурн приходится порядка 60% национальной стоимости жилья, и их вес в этом индексе самый большой. В остальных трех городах из индекса пяти столиц в сентябре цены на жилье тоже не были горячими:
- Брисбен: за год цены на жилье выросли на 0.8%.
- Аделаида: за год цены на жилье выросли на 0.7%.
- Перт: за год цены на жилье упали на 2.8%, а с пика 2014 г., когда горнодобывающий бум в Западной Австралии пошел на спад, – на 13.2%.
Совокупный индекс 5 столичных городов в сентябре упал на 3.7% в сравнении с сентябрем прошлого года. Месячный спад наблюдался 12-й месяц подряд. Сейчас индекс на 4.0% ниже пика октября 2017 г.:
В трех остальных столичных городах:
- Хобарт: за год цены на жилье взлетели на 9.3%, к новому рекорду.
- Дарвин: за год цены на жилье упали на 3.7%, а с пика 2014 г. – на 22.1%.
- Канберра: за год цены на жилье выросли на 2.0%, к новому рекорду.
Согласно CoreLogic, 41% стоимости нового ипотечного спроса все еще приходится на инвесторов. Но по ним бьет новое регулирование и возросшие ипотечные ставки, нацеленные на усмирение инвесторского энтузиазма.
Доходность аренды была крайне низкой: «валовая доходность аренды» – годовой арендный доход с недвижимости в процентах от ее стоимости, без вычета процентных выплат и других издержек, – составила 3.2% в Сиднее и 2.9% в Мельбурне.
Если вычесть проценты и другие издержки, получатся убытки. Убытки смягчаются тем, что они вычитаются из налога на доход («отрицательная корректировка»), но это все равно убытки, и единственная надежда для инвесторов в таких условиях – рост стоимости недвижимости. Но сейчас происходит противоположное.
Любой жилищный пузырь нуждается в попустительстве банков и регуляторов, и Австралия – не исключение. Благодаря расследованию Королевской комиссии по банкам и сообщениям других источников разгорелся скандал огромных пропорций, так как оказалось, что регуляторы сотрудничали с банками, а политики этому содействовали. Ничто так не помогает наживаться, делая вид, что все хорошо, как большой жилищный пузырь.
Но подобное продолжается лишь до тех пор, пока все здание – включая банки – не окажется под угрозой краха. Так что теперь прилагаются усилия, чтобы взять ситуацию под контроль и ужесточить стандарты кредитования, в частности для спекулянтов и перегруженных кредитами домохозяйств.
Среди прочего, сейчас стали фокусироваться на отношении долга к доходу, что отстраняет многие домохозяйства от более дорогих секторов жилищного рынка, как в Сиднее и Мельбурне.
«Есть вероятность, что с публикацией промежуточного отчета банковской комиссии уже и так жесткие кредитные условия еще больше ужесточатся», – указывается в отчете CoreLogic:
«Основной мотив отчета сводится к тому, что регуляторы должны существенно улучшить надзор и реализацию существующей политики, а кредиторы и брокеры должны ставить интересы клиентов выше прибыли. Подразумевается более консервативный подход к кредитованию, что, скорее всего, отразится на доступности кредитов.
Последние данные Резервного банка по кредитам показывают, что рост жилищных кредитов пребывает на самом низком уровне почти за 5 лет, а инвесторские кредиты растут самыми низкими темпами за все время.
Если кредитные условия действительно еще больше ужесточатся, можно ожидать ослабления активности жилищного рынка».
Но предложение новостроек растет
В Большом Сиднее в 2019 и 2020 гг. ожидается завершение строительства 77,000 квартир, что увеличит общий квартирный фонд на 9.3%! В Большом Мельбурне в 2019 и 2020 гг. должно быть завершено строительство почти 79,000 квартир, что увеличит общий квартирный фонд на 11.5%! CoreLogic:
«При таком существенном ожидаемом пополнении жилищного фонда, когда кредит стал менее доступным, инвестиции и покупки иностранцами заметно сократились, а рост населения замедляется, рынок могут ждать потрясения.
Поглощение нового жилищного фонда может стать затруднительным, что особенно касается жилья, ориентированного на инвесторов».
Автор: Рихтер, Вульф
Источник
Сообщение от 20 июня 2018
Цены на недвижимость в двух ключевых городах Австралии — Сиднее и Мельбурне, достигли своего рекордно низкого уровня 2012 года, пишет Domain со ссылкой на отчет Управления статистики страны. При этом Сидней зафиксировал годовой спад цен впервые за шесть лет.
Сейчас экономисты ожидают, что цены на недвижимость в Мельбурне и Сиднее упадут на 10% по сравнению с максимумами середины 2017 года, прежде чем начнут восстанавливаться в условиях нормативных изменений и более жестких условий кредитования, продолжающих менять жилищные и кредитные рынки.
Согласно данным ABS, опубликованным 19 июня, цены на жилую недвижимость на национальном уровне упали на 0,7%, а в Сиднее — на 1,2%. Здесь падение цены происходит последовательно три квартала — впервые с марта 2012 года.
В Мельбурне это первое квартальное снижение цены с сентября 2012 года, и оно равно 0,6%.
«Изменения в регулирующих положениях и более жесткие условия кредитования продолжают влиять на инвесторов, которые более активны на рынках недвижимости в Сиднее и Мельбурне», — отметил главный экономист ABS Брюс Хокман и добавил: «В последние годы в этих городах наблюдается сильный рост цен, особенно, это касается частных домов».
Меж тем в большинстве ключевых городов Австралии наблюдали годовой спад цен на недвижимость с сентября 2017 года, за исключением Хобарта, где напротив был зафиксирован скачок на 14,1%.
Согласно данным ABS, средняя цена австралийского жилья составляет $687 700, а общая стоимость 10 млн жилых домов в Австралии снизилась на $22,5 млрд до $6,9 трлн.
По мнению экономистов Macquarie, снижение цен будет продолжаться в течение некоторого времени. При этом в Сиднее стоимость недвижимости упадет еще на 6%, а это примерно 10% с середины 2017 года.
«С 1980 года в Австралии было шесть случаев снижения цен на жилье в диапазоне от 2,5% до 8%, как правило, после повышения процентной ставки», — отметили экономисты.
Тем временем экономисты ANZ отмечают падение цен на недвижимость в Сиднее и Мельбурне на 10%, подчеркивая, что падение будет обусловлено не столько ростом процентных ставок, сколько ужесточением доступности кредитов для инвесторов. О чем свидетельствуют постоянные изменения в кредитной политике страны.
Между тем, по данным ANZ Bank, трудно определить, насколько велико иностранное участие в рынке жилья страны, поскольку централизованный контроль по отслеживанию транзакций отсутствует.
Кстати, в стране падают продажи новостроек.
