Источник: Бюллетень недвижимости
В России много талантливых архитекторов и еще больше девелоперов, которые новыми идеями вроде как интересуются и всячески готовы их воплощать. Несмотря на это, качество и внешний вид новостроек мистическим образом продолжает оставаться низким. Разбираемся, почему так происходит.
ПРИБЫЛЬ ВМЕСТО ВОЛШЕБСТВА
Вопросы создания комфортной среды сегодня активно обсуждают на всех уровнях. Федеральные власти муссируют тему глобально – на примерах городов, муниципалитеты акцентируют внимание на отдельных районах, бизнес говорит о конкретных жилых комплексах.
Такое внимание к теме – это, конечно, хорошо. Но разговоры разговорами, а по факту качество инфраструктуры российских новостроек остается довольно низким. И Петербург, увы, здесь не исключение. Чтобы убедиться в этом, достаточно сесть за руль автомобиля и проехать несколько новых кварталов, особенно в местах массовой застройки. Огромные панельные коробки нависают над крохотными дворами, зеленых зон не видно, адекватных дорог не предусмотрено, из инфраструктуры – магазин типа «сельпо» и песочница… Грусть-печаль.
Почему же в городах воплощается так мало достойных проектов? На это есть свои причины.
Так, многие застройщики не слишком доверяют нашим архитекторам. Генеральный директор Aurora Group Максим Неретин объясняет это тем, что, в отличие от западных специалистов, российские зодчие не обладают большим авторитетом в глазах заказчика. И потому вынуждены работать в условиях урезанного финансирования, принимая навязанные и часто неэффективные решения.
«Сегодня архитектор уже давно не волшебник и не приниматель решений, а лишь формальный и безвольный рабочий инструмент в руках девелопера, – с сожалением констатирует эксперт по маркетингу недвижимости Евгений Бручас. – Застройщик приступает к созданию архитектуры в последнюю очередь, когда все стратегические решения уже приняты. Архитектору же, чтобы не потерять работу, нужно лишь учитывать пожелания работодателя и хоть как-то умудряться согласовывать их со строительными и прочими нормами».
Не стоит забывать и о том, что главная цель застройщика – получить прибыль. И потому многие компании ориентированы на снижение стоимости продукта, а не на создание качественного проекта. К тому же в процессе реализации этого проекта обычно возникает множество желающих (как государственных компаний, так и частных лиц) также что-нибудь «поиметь». Часть пирожков по пути съедается, и девелоперу приходится на чем-то экономить.
Никто не отменял и общерыночные причины. В их числе – затяжная стагнация, нестабильность спроса, избыток предложения, высокая конкуренция. Кроме того – изменения в законодательстве, которые добавили девелоперам головной боли. В таких условиях застройщики стараются сокращать издержки во всех направлениях, включая проектирование.
БУМАГИ И ОВРАГИ
Есть и еще одна неявная причина малого числа качественных проектов. Она кроется в разном (при этом одинаково неверном) понимании самого термина «качественный». В нашей стране качество либо ассоциируется с элитарностью и дороговизной, либо банально сводится к соответствию неким нормам и стандартам. Между тем истинное значение этого термина – соответствие продукта заявленным целям, подчеркивает Максим Неретин.
«Кстати, качество проекта не всегда является синонимом его стоимости или уровня применяемых материалов, – добавляет эксперт. – Часто суть кроется в продуманности проектных решений, педантичном отношении к деталям и в том, чтобы смотреть на решение задачи глазами конечного потребителя».
Игроки рынка в общем-то давно сошлись во мнении, что покупателя и его потребности нужно уважать. Все понимают, что поставить дом «в чистом поле» недостаточно. Что для создания успешного проекта необходим комплексный подход. Что нужно уделять внимание всем видам инфраструктуры – социальной, транспортной, эстетической.
Постулаты известны, задачи ясны, но… Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Еще одна причина – несоответствие планов и реальности. Взять, например, социалку. Сегодня практически каждый застройщик уверяет, что реализует проект с «развитой инфраструктурой», включающей все необходимые объекты.
«Действительно, многие компании строят на территории ЖК детские сады, школы, а затем передают их городу. И тут возникает нюанс: власти по своему усмотрению распоряжаются, кого куда принимать, в итоге семейные покупатели идут к застройщику жаловаться, что в школу или садик рядом с домом их детям не попасть. Получается, что наличие таких объектов ничего людям не гарантирует. Как в том анекдоте: “Когда мы обещали, что у нас все будет, мы же не говорили, что у ВАС все будет”», – рассуждает Евгений Бручас.
Что касается транспортной инфраструктуры, то как минимум одна дорога к строящемуся объекту – это обязательное условие. А дальше начинаются «танцы», поскольку земля, на которой можно строить другие дороги, обычно находится на чужой территории. И с этим другим собственником далеко не всегда удается договориться. В итоге – пробки и заторы на единственном въезде-выезде из ЖК.
В сфере эстетической тоже все непросто. Немудрено, ведь даже профессионалы рынка расходятся во мнениях по поводу того, насколько она регламентирована.
Одни, как Евгений Бручас, каламбурят, что нынешнее благоустройство – это «темный лес», поскольку никаких четких критериев оценки его качества или уровня просто не существует. Высадил газон – вот тебе и благоустройство. Поставил во дворе детскую площадку с резиновым покрытием – можно продавать объект как бизнес-класс. В рекламном буклете может быть нарисован цветущий сад, но попробуй что-либо предъявить застройщику, если его по факту не будет.
Другие, как основатель и генеральный директор архитектурно-ландшафтной компании Primula Антон Кривов, утверждают, что в этой сфере, напротив, все очень четко. По словам эксперта, обустройство придомовой территории (а это пешеходные дорожки и тротуары, парковки, проезды, зеленые зоны, спортивные и детские площадки, площадки для выгула собак, хозяйственные постройки) регулируются 24 (!) нормативами.
Казалось бы, это хорошо. Но есть и другая сторона медали. Застройщик, даже преисполненный вначале самых благих намерений, может попросту не сдюжить такое количество СНиПов, СанПиНов и ГОСТов и где-то срезать углы. Порой прямо-таки сильно срезать. И в итоге миру явится очередной унылый «муравейник» с песочницей во дворе. В лучшем случае (если компания будет играть по правилам) получится просто приемлемый для жизни проект.
ОТ «ТЕМНОГО ЛЕСА» – К УНИКАЛЬНОСТИ
А вот по-настоящему привлекательный для покупателя продукт – это уже совсем другой уровень. Тут уже недостаточно просто соблюдать нормативы – серьезный авторский проект обязателен. Девелоперы, которые это понимают, на архитекторах не экономят. Яркий пример – Setl City. По итогам 2018 года жилые комплексы компании – ЖК Riverside, квартал «Лондон» (ЖК «Семь столиц»), ЖК Stockholm и другие – вошли в топ-10 лучших проектов благоустройства дворовых пространств Петербурга.
В нынешнем году эксперты оценили на пятерку инфраструктуру таких объектов, как клубные дома Esper Club и «Идеалист» (застройщик – ГК «Еврострой»), ЖК «Русский дом» («Группа ЛСР»), ЖК Fjord (YIT), ЖК «LIFE-Лесная» и ЖК YES Residence (ГК «Пионер»), ЖК «Коллонтай 2» (СК «Темп»), ЖК «Дом на Космонавтов» и ЖК «Ботаника» («Эталон ЛенСпецСМУ»). Традиционно заслуживают внимания проекты Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») – например, ЖК Ultra City – и Seven Suns Development, такие как серия «Светлый мир».
Кстати, оригинальные варианты благоустройства есть не только в масштабных ЖК, но и в проектах точечной застройки. Среди наиболее интересных «точек» Северной столицы и пригородов можно выделить ЖК «Виктория» (застройщик – «Мавис») во Всеволожском районе Ленобласти, ЖК «Новый Оккервиль» (ИСК «Отделстрой») в Кудрово, ЖК «Пять звезд» (УК «Теорема») и ЖК Cinema («Группа ЛСР») в Калининском районе, ЖК «Legenda Дальневосточного» (Legenda Intelligent Development) в Невском районе.
К разработке каждого из этих проектов привлекались зодчие или архитектурные мастерские. Поэтому данные жилые комплексы, независимо от класса и масштаба, выглядят стильно и современно.
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРОСТРАНСТВА
При разработке проектов приходится учитывать не только идеи архитекторов, но и рыночные тренды. Один из последних состоит в том, что люди хотят меньше времени проводить в четырех стенах и больше – вовне.
«Сейчас заметно растет роль общественных пространств как “третьего места” (помимо дома и работы), где можно проводить время, общаться, – комментирует директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Неслучайно в наших последних проектах мы подходим к организации всей территории комплекса как целого общественного пространства. Здесь есть место для ярких точек притяжения, арт-объектов, у которых удобно назначать встречи, фотографироваться. Так, в ЖК Ultra City это арт-объект Студии Артемия Лебедева. В первой очереди проекта созданы деревянные настилы для йоги, рампа для скейтеров, площадка workout. Во второй предусмотрено место для выставок под открытым небом, амфитеатр с летней сценой, фруктовый сад и даже место для огорода».
Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев считает, что пространство двора должно быть не только ярким, качественным и интересным для жителей, но и полезным.
«На территории собственного дома жители должны чувствовать себя в безопасности и иметь возможность провести время на свежем воздухе, – поясняет эксперт. – Дворы наших кварталов “Светлый мир” оборудованы мебелью из термодревесины, на которой можно с комфортом расположиться в любой сезон. Большое количество беседок и пергол позволяет отдыхать с комфортом независимо от погоды. Также во дворах наших комплексов мы устанавливаем мангальные домики или летние кухни – теперь необязательно выезжать за город, чтобы приготовить мясо и провести время с семьей и друзьями».
Особая «фишка» каждого квартала «Светлый мир» – соседский центр. Это локальное и доступное место встречи жителей для совместного отдыха и проведения мероприятий. Пространство, где каждый может реализовать себя, обратиться за помощью, чему-то научиться и хорошо провести время. Уже в сентябре соседские центры на постоянной основе начнут работать в ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”», «Светлый мир “О’Юность…”» и комплексе апартаментов «Светлый мир “Внутри…”».
Подходы к организации общественного пространства могут быть и вовсе оригинальными – особенно если территория застройки небольшая. Например, в ЖК «Master Серебристый бульвар 19» застройщик организовал зеленую зону отдыха на стилобате, обустроенном на уровне второго-третьего этажей.
«Это простое решение, которое отвечает желанию жильцов иметь на территории уединенное место для комфортного времяпрепровождения, – поясняет директор по продажам “Master Девелопмент” Юлия Роженцева. – Здесь можно отдохнуть вечером после трудового дня, насладиться утренним кофе, почитать книжку, зайти в интернет. Такой отдых еще и полностью безопасен: выход на стилобат доступен только жильцам, никто из посторонних сюда не проникнет».
ЛУЧШЕЕ – ДЕТЯМ
Современные проекты предполагают «пряники» для жителей всех возрастов. Однако особое внимание, конечно же, уделяется детям.
Так, во второй очереди ЖК Ultra City будет детский центр, где можно оставить ребенка поиграть, пока взрослые общаются. Кроме того, в проекте будет создано интерактивное игровое пространство на основе рекомендаций команды психологов и ландшафтных дизайнеров. Здесь будут площадки от немецкой компании Richter Spielgeraete – на таких играют дети по всему миру, а в Петербурге эти площадки есть пока только в Новой Голландии. «Важно, что дети смогут здесь не просто развлекаться и развиваться физически, но и познавать законы природы и даже собственноручно создавать новый ландшафт», – отмечает Михаил Гущин.
Застройщик Seven Suns Development тоже выбрал для оборудования детских площадок иностранного производителя. В жилых комплексах компании установлены детские площадки датской фирмы Kompan – мирового лидера в своей отрасли. Это разновозрастные игровые комплексы, где интересно проводить время как малышам, так и детям постарше.
По словам Алексея Бушуева, игровые комплексы производятся из долговечных материалов, устойчивых к нашим погодным условиям. Большинство игровых конструкций сделаны из экологически чистого гипоаллергенного материала – древесины органической робинии. Деревянное оборудование площадок создает естественную среду для игр, а мягкое покрытие предотвращает травмы и ушибы. На таких площадках устанавливают различные типы качелей и каруселей, сооружения для лазания, подвесные мосты и элементы балансирования, совершенствующие вестибулярный аппарат, сенсорные и двигательные навыки малышей. Ну а детям старшего возраста доступны игровые комбинации, полосы препятствий и зоны паркура.
В качестве резюме отметим: примеры интересных проектов в новостройках Петербурга, несомненно, есть. И хотя их доля пока еще не так велика, как хотелось бы, все больше компаний уходят от типовых проектов в сторону индивидуальности, комфорта и заботы о людях. Наверное, это и есть то самое уважение к покупателю, о котором столько сейчас говорят.