Источник: IRN.RU
Москва в ее старых границах и особенно центр – идеальное место для строительства апартаментных комплексов. Здесь сосредоточены крупные бизнес-центры, офисы ведущих компаний, главные вузы, практически нет транспортных проблем. Хватает промышленных и административных зданий, которые можно реконструировать. Несмотря на спорность формата, апартаменты успешно встроились в столичный рынок недвижимости. И ассоциируются не с гостиницами (чем, по сути, и являются), а с престижным жильем в деловых столичных районах.
Пятая часть рынка
У компаний, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», очень схожая статистика. Сегодня на первичном рынке старой Москвы представлено около 10 тысяч лотов, в общем объеме предложений новостроек они занимают от 20% до 25%. Несколько расходится цифра по числу проектов: у агентства Est-a-Tet – 107, а у компании «Азбука жилья» — 129, но в целом картина понятная.
По информации Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», основной объем апартаментов сосредоточен в ЦАО – 67 комплексов, — больше половины от общего количества. На втором месте по количеству проектов — САО (17 комплексов), на третьем — СВАО (14 комплексов).
Среди районов-лидеров по объему текущего предложения — Беговой район с крупными проектами «Правда» и «Искра Парк», Отрадное с масштабным комплексом «Березовая аллея» и Алексеевский – с ЖК «Серебряный фонтан».
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, добавляет к этому перечню Пресненский район с большим объемом предложения в ЖК «ОКО» в ММДЦ «Москва-Сити.
Больше всего в Москве строится апарт-комплексов бизнес-класса, его долю на рынке эксперты определяют в 36-42%, показатели комфорта колеблются в рамках от 24 до 37%. Остальное приходится на премиальный и элитный сегменты.
Новинки уходящего года
Всего с начала 2019 года на рынок Москвы вышло 14 новых проектов с апартаментами, в части из них продаются еще и квартиры. Один из самых масштабных – комплекс комфорткласса «Движение. Тушино» (метро «Спартак») с 1 386 лотами, по данным «Азбуки жилья». Другой крупный комплекс — Loft FM – проект реконструкции на 384 апартамента у метро «Таганская». Заметная «премьера» — выход в продажу апартаментов в составе комплекса The Book (реконструкция «высотки-книжки» на Новом Арбате). У метро «Парк Победы» строится МФК «Поклонная, 9», включающий люксовые апартаменты и пентхаусы, гостиницу, подземный паркинг. Архитектурный стиль проекта представляет собой «микс» американских небоскребов и сталинских высоток.
Значимым для всего рынка Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает ЖК «Titul на Серебрянической» — амбициозный проект премиум-класса: особняки с уникальными видами, что называется, «окнами на Кремль».
Новые проекты с апартаментами 2019 года
Название Округ Район Класс
«Движение. Тушино» СЗАО Покровское-Стрешнево комфорт
«16 Уровень» ЮВАО Марьино комфорт
«Парковая Апартаменты» ВАО Восточное Измайлово комфорт
«МИР Митино» СЗАО Митино комфорт
«Рогожский вал 12» ЦАО Таганский бизнес
«Vertical на Таганской» ЦАО Таганский бизнес
DIN HAUS САО Савеловский бизнес
«Долгоруковская 25» ЦАО Тверской премиум
«Поклонная, 9» ЗАО Дорогомилово премиум
«Бахрушина, 11» ЦАО Замоскворечье премиум
«TITUL на Серебрянической» ЦАО Таганский премиум
Kuznetsky Most 12 by Lalique ЦАО Тверской элитный
Cameo ЦАО Тверской элитный
Источник: «Метриум»
В компании «БЕСТ-Новострой» отмечают высокую девелоперскую активность в III квартале 2019 года: открылись продажи сразу в 7 новых проектах. Аналитики компании обращают внимание на проект премиум-класса La Rue на Петровке, где почти 90% экспозиции составляют студии, от 25 до 45 кв. метров, соответственно, бюджет покупки апартаментов в историческом центре вполне лоялен: от 17,8 млн руб. А в комплексах «Level Стрешнево» (три 25-этажные башни на берегах Москвы-реки и Сходни) и BOR (малоэтажный проект в Серебряном бору) можно купить жилье с видами на реку.
Проекты, вышедшие на рынок в третьем квартале 2019 года
Проект Округ Девелопер Класс Средний бюджет покупки, млн руб. Срок ввода+
BOR СЗАО СпецСпортПроект Премиум 124,5 1 кв. 2020
«TITUL на Серебрянической» ЦАО Центр-Инвест Премиум 30,2 4 кв. 2020
La Rue ЦАО Capital Group Премиум 28,5 2 кв. 2021
Din Haus САО PHOENIX Бизнес 10,7 3 кв. 2020
«Level Донской» ЮАО Level Group Бизнес 13,1 4 кв. 2021
«Level Стрешнево» СЗАО Level Group Бизнес 10,6 1 кв. 2021
«Парковая Апартаменты» ВАО NEGRESCO Комфорт 6,1 1 кв. 2020
Данные: bnMAP.pro
Покупателям не хватает студий и однушек
Аналитики департамента проектного консалтинга Est-a-Tet обнаружили, что за год спрос на апартаменты сократился почти на 15% — в аналогичном периоде 2018 года (год назад) было реализовано 1,3 тыс. кв. м жилых площадей, а сегодня – 1,1 тыс. кв. м. Роман Родионцев считает, что это произошло из-за того, что большую часть предложения сегодня занимает дорогая недвижимость, соответственно, и спрос на нее ниже.
Лучше же всего люди покупают студии и одно-двухкомнатные апартаменты компактных площадей. Так, по статистике Est-a-Tet на однокомнатные апартаменты приходится 36,9% спроса, на двухкомнатные — 32,9%, то есть это две трети покупателей. Самая популярная площадь — от 30 до 40 кв. м. (21,4% спроса).
В компании «БЕСТ-Новострой» считают, что покупателям не хватает студий и однушек. По данным агентства, в III квартале спрос был традиционно сконцентрирован на студиях (35%) и однокомнатных лотах (43%). Однако в структуре предложения по числу лотов доля студий составила лишь 12%, а доля однокомнатных апартаментов – 33%. Наибольший объем предложения пришелся на двухкомнатные лоты – 37%.
Что же касается географии спроса, то самыми привлекательными для покупателей, по оценке Est-a-Tet, оказались СВАО, ЮАО и ЦАО.
Проекты апартаментов в СВАО
Название Сегмент Район
«Nova Алексеевская» комфорт Алексеевский
«Парк Мира» (II очередь) бизнес Алексеевский
«Серебряный фонтан» бизнес Алексеевский
Silver бизнес Бабушкинский
«Савеловский Сити» комфорт Бутырский
«Нормандия» комфорт Лосиноостровский
CleverLand комфорт Марфино
«Апартаменты Алтай» комфорт Марфино
«Отражение» комфорт Марьина Роща
«Studio 12» бизнес Марьина Роща
«Hill 8» премиум Останкинский
«Легендарный квартал на Березовой Аллее» комфорт Останкинский
«Триколор» бизнес Ростокино
«YE’S Ботанический сад» комфорт Свиблово
Nord комфорт Северный
Источник: «Метриум»
Комфорткласс дорожает
Согласно исследованию компании Est-a-Tet, самым дорогим округом традиционно остается ЦАО с показателем средневзвешенной цены 653 тыс. руб./кв. м. На втором месте — САО (269 тыс. руб./кв. м), на третьем — ЮАО (247 тыс. руб./кв. м.). Минимальное значение зафиксировано в ЮВАО (138 тыс. руб./кв. м).
Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте составляет 182 тысячи рублей, в бизнес-классе – 259 тысяч (данные «Метриум»). У «Азбуки Жилья» эти цифры — 173,9 тыс. руб. и 283,3 тыс. руб. соответственно. Квадратный метр в премиум-классе стоит 472 тыс. руб. (данные «Бон Тон»).
За год в разных сегментах цены и вели себя по-разному, в результате комфорткласс подорожал, бизнес, наоборот, – стал дешевле, а премиум остался «при своих».
Так, согласно статистике «Азбуки Жилья», комфорткласс показал годовой рост на 7%, у агентства недвижимости «Бон Тон» эта цифра еще выше – на 16%. Аналитики «Бон Тон» поясняют, что комфорткласс концентрирует 59,5% спроса на рынке апартаментов, особенно привлекательны проекты с минимальным порогом входа и компактными площадями. Другая причина изменения среднего показателя – обычный рост по мере строительной готовности.
Что касается цен в бизнес-классе, то, по данным «Азбуки Жилья», они снизились на 18%, а в «Бон Тон» говорят о 4,6%. По мнению Ярослава Дарусенкова, подобная динамика цен связана с тем, именно в бизнес-классе выходит больше всего новых проектов.
15-20 процентов в пользу квартир
Между тем, в массовом сегменте сохраняется разница между стоимостью квартир и апартаментов: апартаменты на 15-20% дешевле. В премиальном сегменте такой зависимости нет уже давно, так как в центре города много проектов реконструкции, которые зачастую обходятся девелоперам дороже нового строительства. Да и вообще на элитном рынке апартаментов — больше половины предложения. И, например, ну кто бы мог подумать, что виллы в центре города (проект Caméo Moscow Villas) имеют статус апартаментов. «Квартирного» аналога, понятно, нет и сравнивать не с чем.
Но вернемся «в массы». Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит в пример вторую фазу городского квартала «Ривер Парк», где вышел в продажу корпус с апартаментами. Апартамент площадью 42,3 кв. м на третьем этаже обойдется в 7,75 млн рублей. Аналогичная по площади квартира на втором этаже (в другом корпусе) – в 9,33 млн рублей. Разница – 20%.
В проекте «Любовь и голуби» квартира площадью 62,7 кв. м без отделки стоит 11,6 млн рублей. Апартамент с отделкой white box сопоставимой площади – 9,28 млн рублей. Разница в цене составляет 25,8%. «И квартиры, и апартаменты расположены в одном и том же доме. То есть покупатель экономит фактически четверть стоимости жилья, просто выбирая апартаменты», — комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». По данным эксперта, средняя стоимость квадратного метра в проекте — 181 000 тыс. рублей, для квартир это значение равно 197 570 тыс. рублей, для апартаментов – 148 тыс. рублей.
В ЖК «Влюблино» разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 20%, в ЖК «Мир Митино» — 19%, дополняет Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Но многое зависит от структуры предложения, замечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Так, на старте продаж в проекте «Level Амурская» апартаменты были примерно на 20% дешевле, чем аналогичные квартиры. Сегодня апартаменты в рамках первой очереди строительства без отделки в среднем обходятся в 190 тыс. рублей, а квартиры – в 196 тыс. рублей. Такая незначительная разница объясняется тем, что в сегменте апартаментов представлены небольшие по площади студии, одно- и двухкомнатные лоты, в то время как в сегменте квартир в предложении — преимущественно просторные двух- и трехкомнатные лоты. Напомним, что квадратный метр в небольших по метражу объектах всегда дороже, чем в более просторных.
Инвестиции: вход — дешевле, отдача — больше
Рынок московских апартаментов традиционно интересует частных инвесторов, так как доходность от инвестиций при перепродаже жилья такая же, как и у квартир — 15-25%, но «входной билет» на рынок существенно ниже. По оценке Марии Литинецкой, среди покупателей примерно 20% инвесторов, и, по наблюдениям эксперта, чаще всего они приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес.
На примере проекта «Level Павелецкая» Кирилл Игнахин демонстрирует инвестиционную привлекательность апартаментов: менее чем за два года продаж комплекс вырос в цене почти на 50%, «то есть отлично подошел для краткосрочных вложений».
Однако эксперты напоминают, что с 1 июля 2019 года, то есть с переходом отрасли на проектное финансирование и введением эскроу-счетов, новые проекты стали выходить в реализацию с уже заложенным повышением цены на старте продаж, поэтому входной билет на рынок подорожал.
Что касается доходности от сдачи апартаментов в аренду, то она может быть очень разной. Эксперты называют от 6 до 12% годовых (среднее значение – 7-8%). Стоит обратить внимание на то, что эти проценты выглядят привлекательнее, чем банковские ставки по депозитам, которые ползут вниз вслед за ключевой ставка Центробанка РФ (в ноябре средняя максимальная ставка по вкладам физлиц опустилась до 6,03% — своего десятилетнего минимума.)
Но чтобы получать «правильную» доходность от аренды апартаментов, важно выбрать объект. Кирилл Игнахин (Level Group) советует покупать апартаменты с отделкой, комплекс должен быть расположен в центре города или на его ближней периферии, желательно вблизи крупных деловых кластеров (недалеко от ММДЦ «Москва-Сити», в Павелецком или Ленинградском районах). Если соблюсти все эти критерии, то доходность аренды вполне может вырасти до 10-12% при долгосрочном найме, а краткосрочный может принести даже 12-14%.
И, например, удачным расположением отличаются проекты «Level Донской» и клубный комплекс премиум-класса «Данилов Дом» у метро «Тульская», недалеко от крупного бизнес-центра – Даниловской мануфактуры, «Савеловский Сити» (башни до 46 этажей в стиле нью-йоркских небоскребов, метро «Савеловская»), SOHO+NOHO (две высотки до 20 этажей на «Белорусской»), «Резиденции композиторов» (проект реконструкции на «Павелецкой»), «Премиум-квартал JAZZ» (пять монолитных домов 7-21 этаж у метро «Марьина Роща»). Ну а ЖК «Башня Восток» в составе ЖК «Башня Федерация» не только находится на территории ММДЦ «Москва-Сити», но и является его символом.
Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») считает, что за счет более низкой стоимости инвестор куда быстрее отобьет инвестиции в апартаменты. Например, в уже упомянутом проекте «Любовь и голуби» (метро «Селигерская») трехкомнатный апартамент стоит 10,36 млн рублей, а квартира – 12,04 млн рублей. И в том, и в другом случае учитывается стоимость ремонта. При арендной ставке 60 тыс. рублей в месяц вложения в апартамент вернутся на 2 года и 4 месяца быстрее, чем в квартиру (в приведенном экспертом примере, по подсчетам редакции IRN.RU, срок окупаемости квартиры составляет 16 лет 9 месяцев, апартамента – 14 лет и 5 месяцев). Доходность инвестора апартамента составляет порядка 7%, а инвестора, выбравшего квартиру, – 6%.
По мнению Сергея Коврова, руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости», положительно на инвестиционной привлекательности апартаментов должен сказаться вступивший в силу с 1 октября закон, запрещающий использование жилых помещений для размещения гостиниц и хостелов в многоквартирных домах. (Хотя хостелы могут продолжать свою деятельность, если занимаемое ими помещение было переведено из жилого фонда в нежилой).
Что купить для себя
Из доступных предложений на рынке апартаментов Москвы можно рассмотреть ЖК «Город» (Дмитровское шоссе, 107 к. 2, метро «Селигерская»). Это шесть монолитных корпусов, от 8 до 21 этажа с подземным паркингом, двумя встроенными детскими садами, офисными и торговыми помещениями. Первая очередь (1, 2, 3 корп.) уже введена в эксплуатацию. Завершается вторая очередь комплекса (4, 7, 8 корп.). Стоимость метра в апартаментах – 154 тыс. руб. в среднем.
Недалеко от этого проекта строится ЖК «Летний сад» (Дмитровское шоссе, вл. 107, метро «Селигерская») — это 10 корпусов с квартирами, один корпус с апартаментами, детский сад, школа, встроенный паркинг, трехэтажный торговый центр. Стоимость апартаментного метра – 161 тыс. руб.
Более дорогой проект — жилой комплекс «Нормандия» недалеко от метро «Бабушкинская» на Тайнинской улице. ЖК включает четыре монолитных дома из нескольких секций разной высоты (7-22 этажа), встроенные паркинги, начальную школу, детский сад, магазины. Средняя стоимость – 176 тыс. рублей за метр.
Следующий проект бизнес-класса – МФК «Нахимов» (метро «Профсоюзная»), состоит из трех 20-этажных монолитных корпусов цилиндрических форм с фасадами серебристого оттенка в футуристическом стиле. Цена за «квадрат» — 200 тыс. руб. в среднем.
А любителям истории может подойти проект реконструкции бизнес-класса «Серебряный фонтан» у метро «Алексеевская». Основа проекта — здания XIX века Алексеевской водоподъемной станции из красного кирпича. Современные здания — с фасадами в стилистике промышленной архитектуры. Средняя цена «квадрата» в комплексе – 239 тыс. рублей.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.